§ 3. Право собственности на землю и право землепользования

Земельный кодекс РФ выделяет следующие виды прав на земельный участок:

1) Вещные права:

а) Право собственности на земельный участок;

б) Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Особенности данного права заключаются в субъектном составе. Так, с момента вступления в силу Земельного кодекса РФ, данное право может быть предоставлено только государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления;

Вместе с тем, в ЗК РФ есть некоторая оговорка. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, приобретенное гражданами и юридическими лицами до 29.10.2001 г., т.е. до вступления в силу Земельного кодекса РФ, сохраняется. Вместе с тем, в соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ юридические лица, за исключением указанных в настоящем пункте юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2010 г. в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса РФ. Кроме того, граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

Согласно постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка.

в) Право пожизненного наследуемого владения земельным участком. В силу прямого указания на это Земельного кодекса РФ данное право остается только за гражданами, приобретенное ими до 29.10.2001 г. (до вступления в силу Земельного кодекса РФ). Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.

г) Право безвозмездного срочного пользования земельным участком.

В безвозмездное срочное пользование могут предоставляться земельные участки:

1) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, осуществляющими предоставление земельных участков, следующим юридическим лицам - государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления - на срок не более чем один год;

2) из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим лицам на основании договора;

3) из земель организаций отдельных отраслей экономики, в том числе организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков, гражданам в виде служебного надела;

4) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, осуществляющими предоставление земельных участков, религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения - на срок строительства этих зданий, строений, сооружений; Религиозным организациям, имеющим в соответствии с федеральными законами на праве безвозмездного пользования здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, - на срок безвозмездного пользования этими зданиями, строениями, сооружениями.

5) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, осуществляющими предоставление земельных участков, лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации или средств местного бюджета, на основе заказа, размещенного в соответствии с федеральным законом о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд, на срок строительства объекта недвижимости.

Служебные наделы предоставляются в безвозмездное срочное пользование работникам организаций отдельных отраслей экономики, в том числе организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков.

Категории работников организаций таких отраслей, имеющих право на получение служебных наделов, условия их предоставления устанавливаются законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации.

Служебные наделы предоставляются работникам таких организаций на время установления трудовых отношений на основании заявлений работников по решению соответствующих организаций из числа принадлежащих им земельных участков.

Право на служебный надел прекращается в силу прекращения работником трудовых отношений, в связи с которыми служебный надел был предоставлен, за исключением следующих случаев.

Однако, Земельный кодекс РФ устанавливает некоторые исключения из общего правила. Так, право на служебный надел сохраняется за работником, прекратившим трудовые отношения при переходе его на пенсию по старости или пенсию по инвалидности.

Право на служебный надел сохраняется за одним из членов семьи:

1) работника, призванного на действительную срочную военную службу или альтернативную службу, на весь срок прохождения службы;

2) работника, поступившего на учебу, на весь срок обучения в образовательном учреждении;

3) работника, погибшего в связи с исполнением служебных обязанностей.

Право на служебный надел сохраняется за нетрудоспособным супругом и престарелыми родителями работника пожизненно, детьми работников до их совершеннолетия.

2) Права ограниченного пользования земельным участком:

а) Аренда земельных участков;

б) Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут):

-Частный сервитут - устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

В соответствии со ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

- Публичный сервитут - устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Могут устанавливаться публичные сервитуты для:

- прохода или проезда через земельный участок;

- использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

- размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

- проведения дренажных работ на земельном участке;

- забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;

- прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

- сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;

- использования земельного участка в целях охоты и рыболовства;

- временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

- свободного доступа к прибрежной полосе.

Сервитут может быть срочным или постоянным.

Срок установления публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель.

Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

В случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.

В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.

Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке.

Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

Права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

На основании действующего законодательства можно выделить следующие основания возникновения прав на земельные участки:

-сделки;

-предоставление земель из государственной и муниципальной собственности (государственный акт);

-законодательные акты;

-судебные решения.

Правоустанавливающие документы на земельный участок:

-Свидетельство о государственной регистрации прав на земельный участок;

-соответствующая специальная регистрационная надпись на документе, выражающем содержание сделки, сделанная органами государственной регистрационной палаты.

В связи с этим необходимо говорить о двух видах государственной регистрации:

а) регистрация прав на недвижимость, при которой считается, что сделка уже действует, а регистрация необходима для того, чтобы во исполнение этой сделки произошел переход прав на недвижимое имущество:

-право собственности;

-право пожизненного наследуемого владения (земельного участка);

-право постоянного бессрочного пользования (земельного участка);

-право хозяйственного ведения (строения - для государственных унитарных предприятий);

-право оперативного управления (строения - для органов государственной власти, государственных учреждений);

-сервитут (как на здание, так и на земельные участки).

При заключении договора купли-продажи недвижимости, регистрируется не сам договор, а переход права собственности на недвижимость. Так как договор купли-продажи недвижимости (за исключением продажи жилых помещений) становится обязательным с момента его подписания, роль государственной регистрации заключается в том, что только после регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц.

б) регистрация сделок на недвижимое имущество, в этом случае регистрация необходима для вступления в силу самой сделки:

-договор купли-продажи жилых помещений, доли в праве общей собственности на жилые помещения;

-договор купли-продажи предприятия;

-договор мены жилых помещений, доли в праве общей собственности на жилые помещения;

-договор дарения недвижимого имущества, доли в праве общей собственности;

-отказ одаряемого принять дар;

-договор пожертвования недвижимого имущества;

-договор ренты с передачей недвижимого имущества под выплату ренты;

-договор пожизненного содержания с иждивением;

-договор аренды недвижимого имущества;

-договор аренды зданий или сооружений, заключенные на срок не менее одного года;

-договор субаренды;

-договор аренды предприятия;

-договор о залоге недвижимого имущества (ипотеке);

-уступка требования, основанного на сделке, подлежащей регистрации;

-перевод долга по зарегистрированной сделке;

-аренда участка лесного фонда, заключенная на срок от 1 года до 49 лет).