Эк. Тема7
..pdfЭ
ЗК РФ («Права собственников земельных участков на использование земель- ных участков»).
Ст. 209 ГК РФ в частности определяет следующие права собственника:
∙ |
отчуждать свое имущество в собственность других лиц; |
|
|||||
∙ |
передавать другим лицам права пользования и распоряжения ими |
||||||
имуществом, оставаясь при этом его собственником; |
|
т |
е |
ка |
|||
|
|
||||||
∙ |
отдавать имущество в залог и т.д. |
|
|
|
|||
|
|
|
|
||||
Право владения означает право собственника |
|
|
|
||||
бладать земельным уча- |
|||||||
стком, т.е. беспрепятственно входить на участок, находитьсяо |
на нем, держать |
||||||
|
|
|
и |
|
|
|
|
под контролем земельный участок, включая право не допускать на него иных |
|||||||
лиц. |
и |
б |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||
|
|
собственника извлекать |
|||||
Право пользования предполагает возможностьл |
пользу из земельного участка для удовлетворения различных собственных материальных и нематериальных потре ностей.
Право распоряжения, или право определять юридическую судьбу зе- |
|
ая |
земельный участок путем со- |
мельного участка, включает право отчуждатьб |
вершения сделок купли-продажи, мены, дарения, право передавать земель-
|
|
н |
ный участок в пользов ние, в некоторых случаях в доверительное управле- |
||
ние, передавать по наследству, а также право залога. |
||
Новеллой земель ого законодательства служит появление обязанности |
||
|
о |
|
произвести отчужде ие земельного участка либо доли в праве общей собст- |
||
р |
|
обязательную земельно-правовую сделку. Условия |
венности, т.е. с вершитьн |
такого отчуждения установлены, например, ст. 5 Федерального закона «Об |
||
|
|
т |
оборо е земель сельскохозяйственного назначения». |
||
|
|
к |
|
е |
Полного, законченного перечня форм собственности на землю не су- |
ществует. В регулировании этого вопроса используется гибкий подход, в со- |
||
л |
|
|
отв тствии с которым допускается установление любых форм собственности. Не существует ни обязательного минимума, ни обязательного максимума. Статья 9 Конституции РФ предусматривает: «земля и другие природные ре- сурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных
Э
формах собственности». Используемое сослагательное наклонение в форму- лировке статьи, а также допустимость иных форм собственности, как пред- ставляется, придают ст. 9 Конституции широкий смысл, позволяющий ре- шать вопрос о формах собственности, не будучи связанными жест ими вре-
менными, территориальными и иными критериями. |
|
|
|
ка |
|
|
|
|
|
|
|
На практике представлены все три перечисленные в Конс итуции РФ |
|||||
формы собственности на землю: |
о |
т |
е |
|
|
|
|
||||
∙ |
государственная, |
|
|
||
и |
|
|
|
||
∙ |
муниципальная, |
|
|
|
|
∙ |
частная. |
|
|
|
|
б |
Степень правовой разработанности каждой раз ичается, что свидетель- |
|
и |
|
ствует о том, что институт права собственности нал землю находится на ста- |
|
дии формирования и не достиг своего полного развития. |
3.3.2. Государственная собственность на землю |
|
Право государственной со ственности означает принадлежность пра- |
|
ая |
государству. Государство как |
вомочий владения, пользования, распоряженияб |
субъект права государственной собственности представлено не одним ведом-
|
|
|
|
|
|
|
н |
|
ством, а целым рядом р зличных органов государственной власти, между ко- |
||||||||
торыми распределяются правомочия собственности. |
|
|||||||
|
|
Учитывая федеративное устройство России и |
существование двух |
|||||
|
|
|
|
|
|
о |
|
что право государст- |
уровней государстве ой власти, предусматривается, |
||||||||
|
|
|
|
|
р |
|
|
|
венной собственн стинсуществует в виде: |
|
|||||||
|
|
∙ |
|
феде альной собственности: |
|
|||
|
|
∙ |
т |
|
|
|
|
|
|
|
|
к |
|
ом права государственной собственности выступают индивиду- |
|||
|
е |
Объе |
|
|||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
ально обособленные земельные участки, не находящиеся в собственности |
||||||||
л |
|
|
|
|
|
|
|
|
граждан, юридических лиц и муниципальных образований (ст. 214 ГК РФ). Статьи 16—18 ЗК РФ указывают на три вида государственной собст-
венности в составе: собственности РФ (федеральная собственность); собст-
Э
венности субъектов РФ (региональная собственность) и собственности муни- |
||
ципальных образований (муниципальная собственность). |
|
ка |
|
|
|
Исходя из вышеуказанного, можно считать, что государственн я собст- |
||
|
е |
|
венность четко разграничена между РФ, субъектами РФ и муниципальными |
образованиями и на нее распространяется особый правовой р жим, опреде- |
||||
|
|
|
т |
|
ленный ЗК РФ и иным федеральным законодательством, код ксами. |
||||
Предусмотрено, что управление федеральной и субъектной собствен- |
||||
|
|
и |
|
|
ностью осуществляется соответственно органами государственной власти РФ |
||||
(ст. 71 Конституции) и субъектами Российской Федерациио |
, хотя пока в |
|||
большинстве случаев принцип раздельного управления не реализуется. |
||||
|
б |
|
|
|
3.3.3. Муниципальная собственность на зем ю |
|
|
|
|
и |
|
|
— правомочия владе- |
|
Право муниципальной собственности на землюл |
ния, пользования, распоряжения земельными участками, принадлежащие му- ниципальному образованию. На территории РФ примерно 14,5 тыс. муници-
пальных образований. От имени муниципального образования полномочия |
|
ая |
самоуправления (ст. 125, 215 ГК |
собственника реализуют органы местногоб |
РФ). В этом качестве органы местного самоуправления могут предоставлять земельные участки во временное и постоянное владение и пользование (бес-
срочное) физическим и юридическим лицам, аренду, собственность физиче- |
||
ских и юридических лиц и совершать иные сделки. |
||
|
|
н |
Объектами права му иципальной собственности являются земельные |
||
участки, переданныенРФ или субъектами РФ в муниципальную собствен- |
||
р |
о |
|
ность, либо на основании законов РФ и субъектов РФ, при разграничении го- |
сударственной собственности на землю. Кроме этого, муниципальная собст-
веннос ь возникает в порядке изъятия (выкупа) земельных участков для му- |
|||
|
|
|
т |
ниципальных нужд, изъятия в муниципальную собственность, конфискации |
|||
|
|
к |
|
з мельного участка у граждан и организаций, либо в порядке признания не- |
|||
движимой вещи бесхозяйной (ст. 53 ЗК, ст. 225 ГК). |
|||
л |
е |
|
|
|
|
|
Э
В муниципальной собственности могут находиться земельные участки, расположенные как на территории, т.е. в границах, муниципальных образо-
ваний, так и за их пределами. |
|
|
|
|
|
|
Территорию муниципального образования составляют: |
|
|
||||
∙ |
земли городских и сельских населенных пунктов (ран — посе- |
|||||
лений); |
|
|
|
т |
е |
ка |
|
|
|
|
|||
∙ |
прилегающие к ним земли общего пользования; |
|
||||
|
|
|||||
∙ |
рекреационные зоны; |
|
|
|
|
|
∙ |
земли, необходимые для развития поселен й; о |
|
|
|
||
∙ |
другие земли в границах муниципа ьного образования, незави- |
|||||
симо от форм собственности и целевого назначения. |
и |
|
|
|
||
В собственность муниципальных о разованийл |
для обеспечения их раз- |
|||||
|
и |
б |
|
|
|
|
вития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государствен- ной собственности, в том числе за пределами границ муниципальных образо-
ваний (ч. 3 ст. 19 ЗК РФ) |
ая |
|
|
границ муниципальных образова- |
|
Порядок установления и измененияб |
ний определяется законами соответствующих субъектов РФ. Особый поря-
|
|
|
|
|
|
|
н |
док формирования муницип льной собственности установлен для городов |
|||||||
федерального значе ия — Москвы и Санкт-Петербурга. |
|||||||
|
|
Основное аз аче ие муниципальных земель — обеспечение прожива- |
|||||
|
|
|
|
|
|
о |
|
ния, работы и отдыха аселения. |
|||||||
|
|
|
|
|
р |
|
й собственности на землю |
|
|
3.3.4. Право частнн |
|||||
|
|
Право частной собственности означает принадлежность правомочий |
|||||
|
|
|
|
т |
|
|
|
владения, пользования, распоряжения земельными участками либо долями в |
|||||||
|
|
|
к |
|
|
|
|
общей собственности отдельным конкретным физическим, юридическим ли- |
|||||||
|
е |
|
|
|
|
|
|
цам или их объединениям (закреплено п. 1 ст.31 Конституции РФ), которые |
|||||||
л |
|
|
|
|
|
|
|
выступают субъектами права частной собственности на землю. |
|||||||
|
|
Соответственно по субъектам право частной собственности делится на |
|||||
2 вида: |
|
|
|
|
|
||
|
|
∙ |
|
право частной собственности граждан (физических лиц); |
Э
∙ |
право частной собственности юридических лиц (включая и объе- |
||
|
|
|
ка |
динения граждан, при этом характер объединений в законе не оговаривается). |
|||
Следует отметить, что объектами права частной собственности высту- |
|||
|
|
е |
|
пают земельные участки лишь некоторых категорий земель. Наиболее либе- |
|||
|
т |
|
|
рален в этом смысле правовой режим земель сельскохозяйств нного назна- |
|||
чения, |
приобретение права частной собственности на ко орые фактич ски не |
ограничивается. Любые земли сельскохозяйственного назначения могут быть
и |
|
приобретены в частную собственность в пределах устан вленных предель- |
|
ных размеров. В отличие от этого, право частной собственностио |
не может |
быть установлено на земли лесного фонда, зем и, занятые объектами оборо-
ны, земли общего пользования в поселениях и некоторые другие (ст. 27 ЗК |
||
РФ). |
|
л |
|
Правомочия владения, пользован я, распоряжения могут быть ограни- |
|
|
б |
|
чены государством. На лиц, имеющихбземельныеи участки на праве частной собственности, возлагается ряд о язанностей. Они должны своевременно платить земельный налог, осуществл ть мероприятия по охране земель, со-
блюдать требования градостроительных регламентов, своевременно присту-
пать к использованию земельного участка, эффективно использовать землю в |
|||||||
соответствии с целевым аз ачением и др. (ст. 40, 42 ЗК РФ). |
|||||||
|
|
|
|
|
|
|
ая |
|
Право част ой собственности возникает чаще всего в результате со- |
||||||
|
|
|
|
|
|
н |
|
вершения различ ого рода сделок — купли-продажи земельных участков, |
|||||||
приватизации, мены,ндарения, наследования, ипотеки, приобретения права |
|||||||
|
|
|
|
р |
о |
|
|
собственности на земельный участок, находящийся в государственной или |
|||||||
|
|
|
т |
|
|
|
|
муниципальной собственности (приватизации). |
|||||||
|
|
к |
|
|
|
|
|
|
Иными основаниями для возникновения права частной собственности |
||||||
|
е |
|
|
|
|
|
|
являются: |
|
|
|
|
|
||
л |
∙ |
|
административно-правовые акты (решения исполнительных ор- |
||||
|
|
||||||
ганов государственной власти или органов местного самоуправления); |
|||||||
|
∙ |
|
предоставление земельных участков для строительства; |
Э
|
∙ |
|
предоставление земельных участков для целей, не связанных с |
||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
ка |
жилищным строительством (например, ведение личного подсобного хозяйст- |
|||||||||||||||
ва); |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
е |
|
|
∙ |
|
переход прав на земельный участок, на котором расположены |
||||||||||||
здания, строения или сооружения; |
|
|
|
|
т |
|
|
||||||||
|
∙ |
|
приватизация. |
|
|
|
|
|
|
|
|||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||
|
Основания прекращения частной собственности на землю разделяют на |
||||||||||||||
добровольное и принудительное. |
|
|
|
и |
|
|
|
||||||||
|
Право частной собственности добровольно прекращаетсяо |
при: |
|
||||||||||||
|
∙ |
|
отчуждении собственником своего земе ьного участка (сделки); |
||||||||||||
|
∙ |
|
|
|
|
|
|
|
|
б |
|
|
|
|
|
|
|
прекращении деятельности юридического ица; |
|
|
|
||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
и |
|
|
ственности по наследст- |
|||
|
∙ |
|
смерти гражданина и переходе права сол |
||||||||||||
ву государству (муниципальному основан ю); |
|
|
|
|
|
||||||||||
|
∙ |
|
добровольном отказе со ственника от своих прав на земельный |
||||||||||||
участок (ст. 53 ЗК РФ). |
|
ая |
|
|
|
|
|
|
|
||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
прекращается в случаях: |
|||||
|
Принудительно право частной собственностиб |
||||||||||||||
|
∙ |
|
обращения взыскания на земельный участок по обязательствам |
||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
н |
|
|
|
|
|
|
|
|
должника (ст. 278 ГК РФ); |
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||
|
∙ |
|
неиспользова ия земельного участка в соответствии с его целе- |
||||||||||||
вым назначением (ст.284 ГК РФ); |
|
|
|
|
|
|
|
||||||||
|
∙ |
|
|
|
о |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
использова ия земельного участка с нарушением законодатель- |
|||||||||||||
|
|
|
|
р |
|
н |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
ства (ст. 285 ГК РФ); |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||
|
∙ |
|
т |
еквизиции земельного участка (ст. 51 ЗК РФ); |
|
|
|
||||||||
|
∙ |
к |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
выкупа земельного участка для государственных или муници- |
||||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
пальных нужд (ст. 49 ЗК РФ); |
|
|
|
|
|
|
|
||||||||
|
е |
|
отчуждения земельного участка, который согласно закону не мо- |
||||||||||||
л |
∙ |
|
|||||||||||||
ж т принадлежать данному лицу; |
|
|
|
|
|
|
|
||||||||
|
∙ |
|
национализации земель; |
|
|
|
|
|
|
|
|||||
|
∙ |
|
конфискации земель (ст. 50 ЗК РФ). |
|
|
|
|
|
Э
Возникновение, прекращение и изменение права частной собственно-
сти на землю удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права частной собственности, выдаваемым учреждениями юстиции. Пр во
частной собственности возникает с момента такой регистрации. |
|
ка |
||||
|
|
|
|
|
|
|
3.3.5. Права на земельные участки лиц, не являющихся собс в нниками |
||||||
земельных участков. |
|
|
|
т |
е |
|
|
|
|
|
|
||
|
|
|
|
|
|
|
Существующие в законодательстве, помимо права с бственности, иные |
||||||
права на земельные участки представляют юрид ческую овозможность несоб- |
||||||
|
|
|
и |
|
|
|
ственнику участка удовлетворять свои потребности за счет эксплуатации |
||||||
данного земельного участка. |
и |
б |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||
|
|
|
владение и посто- |
|||
К таким правам относятся пожизненное наследуемоел |
||||||
янное бессрочное пользование. |
|
|
|
|
|
|
Ученые цивилисты полагают, что указанные правомочия по своей
юридической сути являются переходными, т.е. будут существовать в РФ до |
|
ая |
государственной, муни- |
тех пор, пока не произойдет полное разграничениеб |
ципальной и частной собственности между участниками земельных правоот- ношений. Указанные выше пр вомочия являлись фактически единственны- ми, которые «закрепляли» землю за гражданами и юридическими лицами.
Юридически же, реаль ым собственником всей земли в СССР являлось госу- |
|||||
|
|
|
|
|
н |
дарство, а гражда е имели лишь право пользования или владения. |
|||||
|
|
Согласно п. 1 стн. 21 ЗК РФ, предоставление земельного участка граж- |
|||
|
|
|
р |
о |
|
данам на п аве пожизненного наследуемого владения после введения в дей- |
|||||
|
|
т |
|
|
|
ствие Земельного кодекса не допускается. Но если право пожизненного на- |
|||||
|
|
к |
|
|
|
следуемого владения земельным участком было приобретено гражданином |
|||||
|
е |
|
|
|
|
до введения в действие кодекса, то оно сохраняется. Право пожизненного на- |
|||||
л |
|
|
|
|
|
сл ду мого владения устанавливалось в отношении земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Субъектом права пожизненного наследуемого владения может быть только гражданин. После введения в действие Земельного кодекса РФ осно-
Э
ваниями возникновения права пожизненного наследуемого владения являют- |
|||
ся два юридических факта: |
|
|
ка |
|
|
|
|
а) принятие гражданином наследства, когда в наследственную м ссу |
|||
|
|
е |
|
входит земельный участок, принадлежавший наследователю на праве пожиз- |
|||
ненного наследуемого владения; |
т |
|
|
б) договор купли-продажи недвижимости или иное основание п рехода права собственности на здания, строения, сооружения, расположенные на зе-
|
|
и |
|
мельном участке, принадлежащем на праве пожизненного наследуемого вла- |
|||
дения бывшему собственнику недвижимости (ст. 35 ЗК РФо, ст. 552 ГК РФ). |
|||
Помимо правомочий владения и пользования, землевладельцу принад- |
|||
|
б |
|
|
лежит и право распоряжения в пределах, установленных законом. Землевла- |
|||
и |
|
|
участок по наследст- |
делец вправе передать принадлежащий ему земельныйл |
ву, а также отказаться от принадлежащего ему права. Совершать сделки, ко-
торые влекут или могут повлечь отчуждениеб земельного участка (например, продажу, залог), землевладелец не вправе.
в пожизненном наследуемомаявладении земельный участок, при этом взима-
Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом
владении, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин
имеет право однократно беспл тно приобрести в собственность находящийся
ние дополнитель ых де ежных сумм, помимо сборов, установленных феде- |
||||||
|
|
|
|
|
|
н |
ральным законом, е допускается. |
||||||
|
|
Право п ст янннго (бессрочного) пользования может возникнуть толь- |
||||
|
|
|
|
р |
о |
|
ко в отношении земель, находящихся в государственной или муниципальной |
||||||
|
|
|
т |
|
|
|
собственнос и. Основной категорией лиц, использующих земельные участки |
||||||
|
|
к |
|
|
|
|
на праве пос оянного (бессрочного) пользования, являются юридические ли- |
||||||
ца. |
е |
|
|
|
|
|
л |
|
После введения ЗК РФ предоставление земельных участков на праве |
||||
|
|
постоянного (бессрочного) пользования допускается только государствен- ными и муниципальными учреждениями, федеральными казенными пред- приятиями, а также органами государственной власти и органами местного
Э
самоуправления. Право постоянного (бессрочного) пользования находящи- мися в государственной или муниципальной собственности земельными уча- стками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие Земельного кодекса РФ, сохраняется. При этом граждане вправе приобрести
ципального органа о предоставлении земельного участка указанным в законе
принадлежащие им участки в собственность, а юридические лица, за исклю- |
||||||
|
|
|
|
|
|
ка |
чением государственных и муниципальных учреждений, ф д ральных казен- |
||||||
|
|
|
|
|
е |
|
ных предприятий, были обязаны до 1 января 2008 г. переоформи ь право по- |
||||||
|
|
|
|
т |
|
|
стоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право арен- |
||||||
ды земельных участков или приобрести их в собственностьо |
по своему жела- |
|||||
нию. |
|
|
и |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Основаниями приобретения права постоянного (бессрочного) пользо- |
|||||
вания являются: а) решение уполномоченного государственногол |
или муни- |
|||||
|
и |
б |
|
|
|
|
лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования; б) правопреемство
права постоянного (бессрочного) пользования при реорганизации юридиче- |
|
ая |
на здания, сооружения, если |
ского лица; в) переход права собственностиб |
прежний собственник указанных объектов недвижимости использовал пере- даваемый участок на пр ве постоянного (бессрочного) пользования.
Владение и пользова ие земельным участком землепользователем
осуществляется в пределах, установленных законом, иными правовыми ак- |
|||||||
|
|
|
|
|
|
н |
|
тами и актами о предоставлении участка в пользование. Распоряжаться зе- |
|||||||
мельным участк м землепользовательн |
не вправе (п. 4 ст. 20 ЗК РФ), но он |
||||||
|
|
|
|
р |
о |
|
|
может доб овольно отказаться от принадлежащего ему права. Право посто- |
|||||||
|
|
|
т |
|
|
|
|
янного (бесс очного) пользования может быть принудительно прекращено |
|||||||
|
|
к |
|
|
|
|
|
по основаниям, предусмотренным в ст. 45 ЗК РФ. |
|||||||
|
е |
|
|
|
|
|
|
л |
Сервитут — право ограниченного пользования земельным участком. |
Сервитут является одним из видов ограничений (обременений). Обременение земе ьного участка сервитутом не лишает собственника, землевладельца или зем епользователя принадлежащих им прав по владению, пользованию и распоряжению участком.
Э
навливаться уполномоченными государственными органами или муници-
В зависимости от оснований возникновения и целей установления сер- витуты делятся на публичные и частные. Публичные сервитуты могуткауста-
пальными образованиями. Частные сервитуты устанавливаются,еак правило,
между участниками земельных правоотношений, имеющими з мельные уча- |
|
|
т |
стки в частной собственности. На практике публичных серви у ов на поря- |
|
док больше, чем частных. |
|
и |
значает принад- |
Право общей собственности на земельные участки |
|
лежность правомочий владения, пользования, распоряжено |
я конкретным зе- |
мельным участком двум и более индивидуально опреде енным физическим и |
||
|
б |
|
юридическим лицам, которые выступают сособственниками. |
||
и |
|
или совместной. В |
Общая собственность существует в виде долевойл |
первом случае каждому сособственн ку определяется и фиксируется в соот- ветствии с персональным регистрационным документом (свидетельством о
регистрации права собственности) его доля. Во втором случае доля каждого |
||
|
ая |
б |
не определяется (ст. 244 ГК РФ). |
||
Объектами права общей собственности выступают земельные участки, |
||
н |
|
|
образуемые путем добровольного объединения гражданами или юридиче- скими лицами принадлежащих им на праве частной собственности земель-
ных участков (долей). |
|
|
|
о |
|
Актуальным видится в отношении земельных правоотношений долевая |
||
р |
|
|
собственность с выделениемн |
земельных участков в натуре. Процедуре выде- |
ления земельных долей в натуре предшествует перечень необходимых меро- приятий, способствующих дальнейшей обязательной государственной реги-
страции. |
т |
||
|
|
|
|
|
|
Следует отметить, что на практике именно эта процедура бывает наи- |
|
|
|
к |
|
бол «проблематичной» и является предметом многих судебных прецеден- |
|||
тов. |
|
|
|
л |
е |
|
|
|
|
|