9. Ответы на вопросы к главе 9 - «Особенности осуществления градостроительной деятельности в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге»

Вопрос (47) о применении норм ГрК РФ от 29.12.04 к ситуации согласования Российской Федерацией генерального плана города Москвы

В ответе на данный вопрос речь пойдет о норме части 4 статьи 63 ГрК РФ от 29.12.04, согласно которой «Проект генерального плана города Москвы согласовывается с Правительством Российской Федерации в соответствии с федеральным законом о статусе столицы Российской Федерации». На данный момент мы имеем следующую ситуацию:

1) органы государственной власти города Москвы уже несколько лет назад обеспечили подготовку проекта генерального плана города Москвы, в том числе содержащегося в составе этого проекта раздела по обеспечению столичных функций, который в соответствии с федеральными законами подлежит согласованию с Правительством Российской Федерации;

2) получается, что до выполнения Правительством Российской Федерации акта согласования генеральный план города Москвы не может быть утвержден и не может быть введен в действие.

Проанализируем эту ситуацию с двух позиций – с позиции действующих законодательных норм и с позиции отношения к этим нормам, их формально-правовой и содержательной оценки.

Анализ ситуации с позиции применения действующих законодательных норм.

1. С формально-юридической точки зрения на данный момент новый генеральный план города Москвы не может считаться действующим. Спрашивается, есть ли генеральный план у города Москвы? Да, есть, но только тот, который был утвержден ранее. Причина - применительно к прежнему генеральному плану не было принято в установленном порядке решения о прекращении его действия. Аргументы в части того, что прежний генеральный план давно устарел и не соответствует действительности (в частности, по причине истечения «срока его действия»), по формальным основаниям не имеют правовой силы. Поэтому судебные иски по поводу противоречия прежнему, но официально действующему генеральному плану города Москвы принятых и принимаемых решений, осуществленных и осуществляемых в настоящее время действий имеют перспективу быть удовлетворенными в пользу истцов.

2. Ставится и обсуждается вопрос о возможности реализации схемы, согласно которой до согласования Правительством Российской Федерации раздела об обеспечении столичных функций принимается и вступает в силу новый генеральный план города Москвы только в той части, в которую не входят положения указанного раздела. Но такой возможности в действительности нет по причине того, что такая схема не предусмотрена федеральным законодательством.

3. Вопрос о том, что означает факт наличия подготовленного в составе нового генерального плана города Москвы раздела об обеспечении столичных функций? Руководствуясь системным прочтением норм ГрК РФ от 29.12.04, можно утверждать, что этот факт означает то, что органы государственной власти города Москвы, по существу, обеспечили подготовку не только раздела в составе «своего» генерального плана, но и вдобавок к этому - предложения к схеме территориального планирования Российской Федерации в части, относящейся к территории города Москвы.

4. Если Правительство Российской Федерации согласовывает указанный раздел, то что означает такой акт согласования? Это означает, что Правительство Российской Федерации:

а) «открывает дорогу» для легитимного завершения процесса утверждения генерального плана;

б) одновременно с согласованием указанного раздела генерального плана города Москвы утверждает «инициативно подготовленную» схему территориального планирования Российской Федерации в части, относящейся к территории города Москвы;

в) утвердив схему территориального планирования Российской Федерации в части, относящейся к территории города Москвы, берет на себя обязательства по реализации такой схемы.

5. Спрашивается, в какой мере подготовленный в составе проекта генерального плана города Москвы раздел об обеспечении столичных функций соответствует требованиям ГрК РФ от 29.12.04 в части содержания и состава проекта схемы территориального планирования Российской Федерации? Смысл данного вопроса простой: согласовать «чужой документ» в данном случае автоматически означает утвердить «свой документ» (и иного не дано), чтобы утвердить «свой документ» надо, чтобы он соответствовал требованиям федерального закона. Имея в виду специфику города Москвы, а также содержание поставленного вопроса, следует обратить внимание на норму части 6 статьи 10 ГрК РФ от 29.12.04, согласно которой на схеме территориального планирования Российской Федерации должны быть обозначены среди прочего «границы земельных участков, которые предоставлены для размещения объектов капитального строительства федерального значения или на которых размещены объекты капитального строительства, находящиеся в федеральной собственности, а также границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства федерального значения».

6. Таким образом, если четко выдерживать нормы федерального законодательства, то коллизия, возникшая с утверждением нового генерального плана города Москвы, разрешается одним из двух принципиально возможных способов:

- если проект раздела по обеспечению столичных функций подготовлен в соответствии с требованиями части 6 статьи 10 ГрК РФ от 29.12.04, то происходит содержательное согласование соответствующих вопросов и Правительство РФ одновременно: а) согласовывает проект генерального плана города Москвы («чужой документ») и б) схему территориального планирования Российской Федерации применительно к территории города Москвы («свой документ»);

- если проект раздела по обеспечению столичных функций подготовлен не в соответствии с требованиями части 6 статьи 10 ГрК РФ от 29.12.04, то должны быть организованы работы по совместной подготовке федеральными органами исполнительной власти и органами государственной власти города Москвы: а) в составе проекта генерального плана - проекта раздела по обеспечению столичных функций и б) проекта схемы территориального планирования Российской Федерации применительно к территории города Москвы.

7. Органы государственной власти города Москвы самостоятельно или совместно с федеральными органами исполнительной власти, подготовив в соответствии с ГрК РФ от 29.12.04 проект генерального плана города Москвы с проектом раздела об обеспечении столичных функций в его составе, обеспечивают процесс согласования и утверждают генеральный план. При этом в соответствии с частями 7 и 9 статьи 25 ГрК РФ от 29.12.04 предельный срок согласования проекта генерального плана города Москвы (как и любого другого города) составит:

- три месяца – в случае отсутствия отрицательных заключений на проект генерального плана, или в случае непоступления в установленный срок заключений;

- шесть месяцев – в случае работы согласительной комиссии по согласованию спорных вопросов.

8. По истечении установленного срока согласования органы государственной власти города Москвы утверждают в установленном порядке генеральный план города Москвы и вводят его в действие.

9. После введения в действие генерального плана города Москвы органы государственной власти Российской Федерации вправе:

- вносить предложения об изменении генерального плана в соответствующих частях;

- самостоятельно или совместно с органами государственной власти города Москвы подготавливать и утверждать в установленном порядке схему территориального планирования Российской Федерации применительно к территории города Москвы (в том числе с включением в ее состав предложений по обеспечению столичных и иных функций);

- оспорить в суде решение об утверждении генерального плана посредством представления исков соответствующими юридическими лицами.

10. После того, как «круг замкнулся», мы должны вернуться к началу нашего рассуждения и обратить внимание на парадоксальность исходной сложившейся на данный момент ситуации. Эта парадоксальность обнаруживается при сопоставлении следующих положений:

- «Москва сделала, Российская Федерация не сделала, но имеет право согласовывать то, что сделала Москва»;

- «по причине того, что Российская Федерация не сделала, то есть не зафиксировала соответствующим документом то, что она хочет, Российская Федерация просто на данный момент еще не знает и не может знать, чего же она на самом деле хочет, и не узнает этого до тех пор, пока не подготовит соответствующий документ; однако же в условиях фактического неведения Российская Федерация все же обладает правом согласовывать то, по поводу чего она не знает, что ей надо». В этом то и состоит внутренний логический порок нормы части 4 статьи 63 ГрК РФ от 29.12.04, согласно которой «проект генерального плана города Москвы согласовывается с Правительством Российской Федерации в соответствии с федеральным законом о статусе столицы Российской Федерации», нормы, которая механистически и «по инерции» введена в ГрК РФ от 29.12.04 и которая вошла в противоречие с духом и буквой этого Кодекса;

- ввиду того, что «Российская Федерация одновременно и не знает, что ей надо, и имеет право согласовывать» без установления срока этого процесса (по причине «перевода стрелок» на федеральный закон о статусе столицы Российской Федерации нормы частей 7 и 9 статьи 25 ГрК РФ от 29.12.04 о предельных сроках согласования в данном случае не применяются), Российская Федерация просто не согласовывает, руководствуясь простыми резонами – «как бы чего не вышло»;

- но и это еще не все: если додумывать до конца, то окажется, что Российской Федерации «нечего бояться» - в любой момент (в том числе и после вступления в силу нового генерального плана города Москвы), руководствуясь нормами ГрК РФ от 29.12.04, она может подготовить (самостоятельно, или совместно с Москвой), предъявить на согласование и утвердить в установленном порядке свою схему территориального планирования Российской Федерации применительно к территории Москвы.

Поэтому нет разумной причины задерживать процесс согласования проекта генерального плана города Москвы.

11. Если бы не было нормы части 4 статьи 63 ГрК РФ от 29.12.04, то действовали бы нормы частей 7 и 9 статьи 25 относительно предельного срока согласования, а также норма части 1 статьи 25 ГрК РФ от 29.12.04 относительно следующих предметов согласования проекта генерального плана города Москвы:

1) изменение существующих или в соответствии со схемами территориального планирования Российской Федерации планируемых границ:

- земель лесного фонда, земель особо охраняемых природных территорий федерального значения, земель обороны и безопасности;

- земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации;

- территорий объектов культурного наследия;

- зон планируемого размещения объектов капитального строительства федерального значения;

2) вопросы размещения объектов капитального строительства местного (в данном случае – регионального) значения, которые могут оказать негативное воздействие на окружающую среду на указанных землях, территориях и земельных участках.

Другими словами, ГрК РФ от 29.12.04 установил полную ясность относительно «кто, что и когда» должен делать.

Анализ ситуации с позиции оценки содержания действующих законодательных норм. Представленный выше анализ показал то, что часть 4 статьи 63 ГрК РФ от 29.12.04 противоречит другим нормам Кодекса, создает ненужную неопределенность. Поэтому целесообразно рассмотреть вопрос об упразднении нормы - «проект генерального плана города Москвы согласовывается с Правительством Российской Федерации в соответствии с федеральным законом о статусе столицы Российской Федерации» и исключить соответствующие положения из Федерального закона «О статусе столицы Российской Федерации».

Вопрос (48) об особенностях столичной системы регулирования градостроительной деятельности, выявленных в результате анализа квази-правового института «инвестиционных контрактов»

Необходимость рассмотрения данного вопроса объясняется тем, что ГрК РФ от 29.12.04 с предельной наглядностью вскрыл ранее затушеванный конфликт между по инерции практикуемыми квази-правовыми схемами градорегулирования социалистического толка и подлинными правовыми схемами, которые по объективной необходимости и законам рынка недвижимости должны утверждаться в России, и которым ожесточенно противостоят приверженцы прежних методов, которые уже не могут быть оправданы разумными обоснованиями и которым нет перспективы.

В системе действий по выделению и предоставлению земельных участков для реконструкции и строительства инвестиционные контракты (соглашения, договоры) получили широкое распространение на практике в различных городах России. На региональном и местном уровнях подготовлена и применяется соответствующая нормативная правовая база¹⁷. Однако, вопрос о правовой природе инвестиционных контрактов, проблемах и перспективах их применения до сих пор не был с необходимой прямотой поставлен, не был должным образом обсужден и решен в окончательном виде.

Область отношений, определяемая ныне практикуемыми инвестиционными контрактами в строительстве, характеризуется специфическими особенностями, которые в совокупности выделяют данный вид контрактов как уникальный и резко отличают их от всех иных договоров (контрактов, соглашений), применяемых в российском гражданском обороте. Специфика ныне практикуемых инвестиционных контрактов в рассматриваемой области определяется двумя исходными положениями.

Во-первых, действия по предоставлению земельных участков может осуществлять только публичная власть, которая впервые выделяет (создает посредством планировки территории) и формирует из состава государственных или муниципальных земель ранее не существовавшие в юридическом смысле земельные участки в целях распоряжения такими земельными участками путем их предоставления заинтересованным лицам для строительства, реконструкции.

Во-вторых, порядок предоставления сформированных земельных участков исчерпывающим образом определяется Земельным кодексом Российской Федерации. Согласно установленному Кодексом порядку:

- объектом предоставления для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности могут только сформированные земельные участки;

- сформированными могут считаться только те земельные участки, которые свободны от прав третьих лиц, то есть, земельные участки, которые находятся исключительно в государственной или муниципальной собственности, и когда определен орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный осуществлять предоставление.

То есть, органы публичной власти, равно как и любой иной субъект правоотношений, могут распоряжаться только тем, что им принадлежит в полном объеме, и не могут распоряжаться тем, что им не принадлежит. Можно утверждать, что органам публичной власти не принадлежит на праве собственности не только то, что принадлежит на праве собственности другим лицам, но и то, что федеральным законом предписано иметь на праве собственности другим лицам. Например, доля в праве общей долевой собственности собственников квартир в многоквартирном доме на земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома. Федеральное законодательство не устанавливает предельного срока, к которому должен состояться государственный кадастровый учет сформированных земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома. Поэтому согласно федеральному законодательству:

- на застроенных многоквартирными домами территориях до тех пор, пока посредством документации по планировке территории не произведено ее межевание и не произведен государственный кадастровый учет сформированных земельных участков, не существуют и не могут существовать свободные от прав третьих лиц земельные участки, которые могли бы предоставляться заинтересованным лицам для строительства, реконструкции;

- в принципе не может быть иных процедур предоставления земельных участков заинтересованным лицам для строительства, реконструкции, кроме тех, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации – в силу того, что Кодексом установлен исчерпывающий перечень случаев и процедур предоставления сформированных земельных участков.

С учетом изложенных выше положений должна быть обоснована (на данный момент анализа пока неочевидная) правовая возможность существования института инвестиционных контрактов.

В предварительном плане – в порядке гипотезы для дальнейшей проверки – такая возможность может быть определена методом «отсечения» – выявления той оставшейся области, не урегулированной Земельным кодексом Российской Федерации, применительно к которой могли бы использоваться инвестиционные контракты. Очевидно, что в состав таких случаев не могут входить свободные от прав третьих лиц земельные участки, поскольку тогда применялся бы порядок, определенный Земельным кодексом Российской Федерации, и не потребовалось бы применять специальный, не известный Кодексу институт инвестиционных контрактов.

Значит, остается только одно: институт инвестиционных контрактов может применяться только и исключительно в случаях незавершенного процесса выделения земельных участков из еще не размежеванных застроенных территорий, занятых правами третьих лиц. При этом есть две возможности (первая гипотетическая, а вторая реальная), определяемые положением момента предоставления земельного участка в общей продолжительности срока действия инвестиционного контракта.

Первая возможность – предоставление земельного участка происходит до завершения срока действия инвестиционного контракта. Эта возможность гипотетическая, она не может быть реализуемой по следующим причинам. До предоставления осуществляются действия по формированию предоставляемого земельного участка. Сформированный земельный участок может быть предоставлен только и исключительно в порядке, определенном Земельным кодексом Российской Федерации. Предоставление завершается заключением договора аренды или договора купли-продажи земельного участка с последующей государственной регистрацией соответствующих права и сделки. После этого никакого инвестиционного контракта уже быть не может, поскольку новоявленный правообладатель земельного участка автоматически приобретает статус застройщика, который будет совершать комплекс действий, исчерпывающе определенный законодательством: обеспечивать подготовку проектную документацию и утверждать ее, получать разрешение на строительство, строить, получать разрешение на ввод построенного объекта в эксплуатацию. Поэтому инвестиционный контракт должен быть прекращен к моменту заключения договора аренды или договора купли-продажи земельного участка. Логика с неизбежностью приводит к такому выводу: инвестиционный контракт – это документ, который может регламентировать только и исключительно подготовительные действия, предшествующие предоставлению земельного участка. Парадокс состоит в том, такой контракт неправомерно именовать «инвестиционным». По смыслу действующего Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» государство гарантирует защиту прав инвестора и обеспечивает стабильность для инвестора, осуществляющего инвестиционный проект. Из анализа становится ясным, что в рассматриваемом случае таких гарантий нет и не может быть. В содержательном отношении такая форма договора могла бы называться, например, соглашением о градостроительной подготовке территории для предоставления сформированных земельных участков.

Вторая возможность – предоставление земельного участка совпадает с моментом завершения срока действия инвестиционного контракта. Именно эта схема является практикуемой ныне в действительности.

Однако эта схема имеет свои проблемы на следующем уровне детализации ее содержания. «Неприлично» инвестору, вкладывающему свои деньги в проектирование и строительство, не иметь прав на земельный участок, ему нужны такие права. Права могут быть получены от публичной власти через предоставление. Предоставление, при котором формально соблюдены требования федерального законодательства, уничтожает правовую возможность существования инвестиционного контракта, который с позиции интересов администрации надо «оправдывать и спасать». Поэтому надо и предоставить, и не предоставить одновременно. То есть, надо выполнить псевдо-предоставление. Если задаться вопросом, какими должны быть характеристики такого псевдо-предоставления, чтобы оно не подпадало под требования Земельного кодекса Российской Федерации о предоставлении и чтобы была сохранена правовая возможность существования инвестиционного контракта, то ответ должен быть таким:

а) границы земельного участка должны существовать в приближенном виде (с возможностью их периодического изменения по причине несформированности земельного участка) вплоть до истечения срока инвестиционного контракта, когда происходит «закрепление» границ земельного участка по факту наличия построенного объекта. То есть, инвестор фактически должен обладать не сформированным земельным участком, а только «пятном с нечеткими очертаниями». То есть, должно иметь место не предоставление, а псевдо-предоставление;

б) псевдо-предоставление должно происходить на праве краткосрочной аренды. При этом срок аренды не может совпадать с периодом проектирования и строительства, который заведомо длится больше одного года, поскольку в противном случае такое псевдо-предоставление превращается в то предоставление, которое регулируется нормами Земельного кодекса Российской Федерации. Поэтому для сохранения такой возможности срок аренды должен быть менее одного года с возможностью периодического продления договора аренды на каждый последующий год. Только при таких условиях не потребуется проводить государственный кадастровый учет. Поскольку формально не будет предоставления, то и не будет противоречия с Земельным кодексом Российской Федерации. В правовом отношении только таким образом может быть безупречно решена поставленная задача – «предоставить, не предоставляя».

Субъект псевдо-предоставления – орган публичной власти, использующий процедуры инвестиционных контрактов:

- фактически занимает позицию недопущения предоставления земельного участка вплоть до завершения срока действия инвестиционного контракта, то есть до завершения строительства объекта. Об этом, в частности, свидетельствует и название применяемой процедуры, которая не называется предоставлением, а «подбором инвесторов на реализацию инвестиционных проектов». То есть, местная администрация посредством конкурсов, аукционов не намерена предоставлять земельные участки, а всего лишь ищет инвесторов, готовых на сомнительных условиях с позиции общепризнанных правил ведения строительного бизнеса вкладывать свои деньги в строительство на не принадлежащих им земельных участках;

- фактически не обладает правом предоставлять земельные участки по причине наличия иных субъектов – третьих лиц, собственников недвижимого имущества, которые наряду с местной администрацией (но не участвуя третьей стороной в инвестиционных контрактах) имеют права на соответствующие земельные участки до тех пор, пока не будет доказано, что эти земельные участки свободны от прав третьих лиц. То есть до тех пор, пока не будет проведено межевание, и не будут выделены соответствующие земельные участки. Но как только это состоится, сразу отпадает потребность в инвестиционных контрактах.

Выше было показано, что имеется очень ограниченная область, где применение института инвестиционных контрактов не противоречит федеральному законодательству, и было бы правомерным. Однако, такое заключение может считаться только предварительным. Чтобы прийти к окончательному заключению, необходим анализ еще одной стороны изучаемого вопроса. Это вопрос о правовой возможности какой-либо из сторон инвестиционного контракта выступать в статусе застройщика.

Сначала о правовом статусе инвестора. Есть два типа инвесторов, с которыми по результатам торгов по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных проектов заключаются: 1) договор аренды земельного участка, 2) инвестиционный контракт.

В случае заключения договора аренды земельного участка инвестор приобретает статус застройщика – владельца земельного участка. Здесь не возникает проблем в части доказательства возможности существования и применения соответствующих правовых механизмов. Могут возникнуть проблемы иного рода. Например, вопросы о соответствии нормам федерального законодательства - предлагаемой формы договора аренды земельного участка, о наличии ясного порядка (формулы) определения размера арендной платы на протяжении срока действия договора аренды и другие вопросы, которые не являются предметом настоящего анализа.

Применительно ко второму случаю, когда заключается инвестиционный контракт, должна быть исследована, доказана сама правовая возможность существования статуса лица, заключившего инвестиционный контракт, а при наличии такой возможности - правовые последствия такого статуса.

Инвестор, заключивший инвестиционный контракт, с правовой точки зрения может существовать только как лицо, которое:

- имеет «не предоставленный», не сформированный земельный участок («пятно с ориентировочными границами») на правах краткосрочной аренды продолжительностью до одного года с периодическим продлением срока аренды на каждый последующий год. Это именно так и не иначе, поскольку, если бы было иначе, то мы имели бы дело с сформированным земельным участком, который подлежал бы государственному кадастровому учету и предоставлению в собственность либо на праве аренды на срок более одного года в порядке, определенном Земельным кодексом Российской Федерации;

- не может быть застройщиком (лицом, которому принадлежит земельный участок, как это определено пунктом 16 статьи 1 ГрК РФ от 29.12.04) по той причине, что инвестору фактически не был предоставлен земельный участок и не может быть предоставлен до тех пор, пока действует инвестиционный контракт. Не имея статуса застройщика, инвестор не имеет права: а) обеспечивать подготовку (выступать заказчиком) проектной документации и утверждать ее, б) получать разрешение на строительство, в) получать разрешение на ввод построенного объекта в эксплуатацию.

Инвестиционный контракт не может быть реализован без строительства. Чтобы состоялось строительство, должен быть застройщик. Если инвестор, заключивший инвестиционный контракт, не может быть застройщиком, то спрашивается: кто может быть или должен быть застройщиком? Есть три гипотетически возможных варианта, каждый из которых необходимо рассмотреть детально, чтобы определить, может ли какой-либо из этих вариантов быть применимым с правовой точки зрения.

Вариант 1: в юридическом смысле «застройщик» вообще не появляется, его не может быть в данном случае. Застройщик – это лицо, которому принадлежит земельный участок. Принадлежать земельный участок кому-либо (так, чтобы на нем могло осуществляться строительство) может только тогда, когда земельный участок сформирован. В данном случае нет сформированного земельного участка, значит, нет и не может быть застройщика. Застройщик может появиться только тогда, когда, например, инвестор, заключивший инвестиционный контракт, завершит действия по формированию земельного участка и такой земельный участок будет предоставлен лицу, которое станет застройщиком, в порядке, определенном Земельным кодексом Российской Федерации. Но тогда инвестиционный контракт – это всего лишь документ, регламентирующий действия инвестора по градостроительной подготовке территории и формированию земельного участка, после чего действие инвестиционного контракта должно быть прекращено.

Вариант 2: множественность лиц на стороне «застройщика» или множественность лиц на стороне правообладателя земельного участка. На территории, где не выделен, не сформирован земельный участок – объект инвестиционного контракта, имеются правообладатели объектов недвижимости (например, собственники квартир многоквартирных домов), земельные участки которых также не выделены, не сформированы. Однако, в таком случае можно предположить, что имеется в наличии сформированный земельный участок в границах всего квартала, применительно к которому выполнен государственный кадастровый учет (присвоен кадастровый номер жилому кварталу, существующему в границах красных линий). Первое условие для появления возможности существования застройщика выполнено – имеется сформированный земельный участок. Второе условие – это наличие лица, которому принадлежит земельный участок. В данном случае мы имеем дело с множественностью лиц. Это с одной стороны – местная администрация, а с другой стороны – собственники квартир в многоквартирных домах, расположенных в пределах квартала. И местной администрации, и собственникам квартир земельный участок в пределах квартала фактически принадлежит на праве общей долевой собственности. Чтобы этот факт состоялся де-юре, необходимо его официальное признание публичной властью. Для этого нет явных правовых препятствий. Здесь можно описать два случая:

1) в пределах квартала нет «избыточных» площадей, которые могли бы быть выделены (посредством проекта межевания) в виде сформированного земельного участка для строительства. Но в таком случае не возникает и заинтересованности со стороны местной администрации по использованию механизма инвестиционных контрактов (негде строить-уплотнять). Однако могут и должны использоваться другие более эффективные механизмы, в частности, механизмы градостроительного зонирования. Установление градостроительных регламентов, допускающих (в необходимых случаях) и гарантирующих возможность более плотной и высоко-этажной застройки создаст экономические мотивации и для самих собственников недвижимости, и для привлечения средств «внешних» инвесторов на преобразование территории, которое может происходить в режиме реализации частноправовых отношений. То есть, в данном случае не остается резерва для применения механизма инвестиционных контрактов;

2) в пределах квартала имеются «избыточная» площадь. Здесь имеется своя «развилка» из двух вариантов:

- «избыточная» площадь выделятся в виде свободного от прав третьих лиц сформированного земельного участка. Выделение такого «избыточного» земельного участка не может быть выполнено в принципе без выделения, определения границ всех других смежно-расположенных земельных участков, на которых расположены здания, в том числе многоквартирные дома. То есть, при таком варианте подготавливается проект межевания квартала, а выявленный и сформированный «избыточный» земельный участок предоставляется в порядке, определенном Земельным кодексом Российской Федерации, или, другими словами, при таком варианте также нет резерва для применения механизма инвестиционного контракта;

- «избыточная» площадь не выделятся в виде свободного от прав третьих лиц земельного участка, который не формируется, но существует в невыделенном виде в пределах квартала как единственного сформированного земельного участка, у которого есть множественность правообладателей. Такой вариант возможен только при выполнении следующих двух взаимосвязанных условий: собственники квартир обязуются не проявлять инициативу по выделению земельных участков под отдельными многоквартирными домами, а администрация обязуется не производить по своей инициативе межевание в пределах квартала (за исключением обусловленных необходимостью действий по установлению границ зон действия публичных сервитутов для обеспечения прохода, подъезда к домам неограниченному кругу лиц с тем, чтобы не создавать «неприступных и непроницаемых» для горожан огороженных анклавов в теле города). То есть, фактически должен быть принят нормативный правовой акт о признании соответствующего квартала неделимым на отдельные земельные участки. При наличии указанных условий может быть образовано юридическое лицо, представляющее интересы всех собственников недвижимости в пределах квартала. Это юридическое лицо и будет застройщиком. Застройщик может действовать по двум вариантам, осуществляя застройку «избыточной» площади: а) за свои и (или) заимствованные средства (в том числе, полученные посредством ипотеки – залога недвижимости); б) за привлеченные средства «внешнего» инвестора. В последнем случае должен быть заключен инвестиционный контракт, но совершенно иного рода. В таком контракте должны быть учтены коммерческие интересы и имущественные права всех сторон – застройщика, комплексно представляющего интересы собственников квартир и администрации, и инвестора.

В рамках рассматриваемого второго варианта это – единственный случай, когда имеется на первый взгляд не противоречащая законодательству возможность применения механизма инвестиционных контрактов. Однако этот случай из гипотетического не может превратиться в реальный по двум причинам.

Первая причина состоит в том, что у местной администрации не возникнет заинтересованности в такой схеме. Дело в том, что так называемая «доля города» по мере реализации такой схемы быстро превратится в ноль, поскольку по понятным причинам коммерческой заинтересованности в рассматриваемом квартале все квартиры будут приватизированы, и администрация лишится своей доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. Поэтому администрация не позволит реализовать такую схему, она будет вынуждена вернуться к схеме, которая обеспечивает для нее более справедливый доход – к схеме выделения, формирования и предоставления земельного участка на месте «избыточной» площади в пределах квартала без использования инвестиционного контракта.

Вторая причина – это наличие нормы части 4 статьи 43 ГрК РФ от 29.12.04, согласно которой «Размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий. Если в процессе межевания территорий выявляются земельные участки, размеры которых превышают установленные градостроительным регламентом предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, для строительства предоставляются земельные участки, сформированные на основе выявленных земельных участков, при условии соответствия их размеров градостроительному регламенту». То есть, описанная выше схема с «избыточной» площадью может быть оспорена в судебном порядке любым заинтересованным лицом. А это чрезмерно большие риски для инвестора, даже если предположить наличие соглашения между администрацией и жильцами квартала.

Таким образом, при данном втором варианте, также как и в первом варианте, фактически не может быть лица в статусе застройщика. Остается рассмотреть последнюю третью гипотетическую возможность существования лица в статусе застройщика.

Вариант 3: застройщиком является уполномоченный орган местной администрации. В этом варианте, также как и в двух предыдущих, не возникает обеспеченной правовой поддержкой возможности существования лица в статусе застройщика. Причина очевидна – уполномоченный орган местной администрации не является единственным лицом, которому принадлежит еще не сформированный земельный участок. Чтобы стать правомерным застройщиком, соответствующим требованиям федерального законодательства, этот орган имеет две возможности:

1) стать одним из равноправных сособственников наряду с другими лицами, обладающими неотъемлемым правом на еще не сформированный земельный участок (вариант 2);

2) стать единоличным правообладателем, превратив посредством документации по планировке территории «пятно территории с неопределенными границами» в сформированный земельный участок и предоставить его в соответствии с требованиями земельного законодательства без применения механизма инвестиционного контракта.

Рассмотрение всех возможных вариантов приводит нас к следующему результату: при применении механизма инвестиционных контрактов не возникает и не может возникнуть лица в статусе застройщика. Этот объективный вывод не препятствует тому, что на практике функции застройщика выполняет уполномоченный орган местной администрации. Поскольку такой орган не вправе быть застройщиком, то его действия в качестве «квази-застройщика» могут быть оспорены в судебном порядке по причине фактической узурпации прав других лиц, являющихся собственниками недвижимого имущества на реконструируемой территории.

Теперь следует выяснить, какие последствия проистекают из наличия «квази-застройщика», неизбежно возникающего в условиях применения механизма инвестиционных контрактов.

В действующей правовой системе застройщик не может действовать иначе, как только в рамках, которые не он себе устанавливает, а устанавливает для него «другой». Этот другой не может быть никем иным, как только публичной властью. Прямо противоположная ситуация наблюдается при наличии «квази-застройщика».

Во-первых, для «квази-застройщика» нет «другого», он сам себе «другой», сам себе устанавливает рамки и пределы – характер и объемы того строительства, которое предписывается оплачивать инвестору, заключившему с администрацией инвестиционный контракт.

Во-вторых, «квази-застройщик» не является нейтральным лицом, он лицо заинтересованное – уполномоченное, в том числе, и на то, чтобы обеспечить максимально возможную «долю» города в каждом его месте от использования средств инвестора. Поэтому критически важным становится решения вопроса о том, каким способом администрация устанавливает пределы строительства для «квази-застройщиков». Поэтому возникает задача выяснить, как это делается.

Постановка этой аналитической задачи выводит на «реконструкцию» сначала технологии, а затем и идеологии, на которой основана практикуемая система регулирования.

Правовое регулирование в условиях рынка недвижимости выработало логически неизбежный и потому универсальный способ установления пределов для застройщиков, определяемых с позиций соблюдения общественных интересов. Его универсальность и, соответственно, общераспространенность объясняется тем, что ни в логике всех гипотетически возможных схем управления, ни на практике, воспроизводящей такие схемы, не может быть иного способа, который может и должен варьироваться в деталях (более или менее существенных), но который не может не оставаться и остается неизменным в своих базовых принципах. Название этому способу – градостроительное зонирование. Результат применения этого способа – градостроительные регламенты, которые:

а) являются юридически значимыми пределами строительства, распространяемыми в одинаковой степени на каждый земельный участок в границах отдельных территориальных зон, количество и характер использования которых варьируется в широких пределах;

б) заблаговременно предъявляются всем и каждому в виде нормативного правового акта – правил землепользования и застройки, подлежащих обязательному опубликованию;

в) не могут быть произвольно нарушены ни застройщиком, ни администрацией.

Именно такая правовая схема введена в России с 1998 года ГрК РФ от 07.05.98, закреплена Земельным кодексом Российской Федерации в 2001 году и развита до уровня правовой технологии ГрК РФ от 29.12.04.

Альтернативная по отношению к федеральному законодательству технология и идеология системы регулирования, при которой используются механизмы инвестиционных контрактов, неотвратимо предопределена двумя базовыми посылками: а) администрация является «квази-застройщиком», б) «квази-застройщик» «сам себе хозяин». Из этих посылок проистекает и с логической неизбежностью следующим образом формулируется задача для разработки идеологии и практических схем выстраивания системы регулирования: «квази-застройщик», который «сам себе хозяин», хочет быть свободным хозяином; свободному хозяину не нужны заведомо установленные в виде градостроительных регламентов, и тем более – публично предъявленные пределы; свободный хозяин нуждается в такой системе регулирования, когда он сам для себя будет устанавливать пределы. Решение таким образом сформулированной задачи становится делом техники. Результат – особая система регулирования, которая характеризуется следующими позициями:

- отсутствие и отказ от установления гарантированных пределов строительства, которые должны определяться юридически значимыми градостроительными регламентами. Очевидно, что по причине противоречия федеральному законодательству такой отказ не может быть открытым, он должен быть завуалирован. Для этого есть простой способ – использовать терминологию федерального законодательства, вкладывая в эту терминологию иной смысл. Например, градостроительный регламент предписывается каждому земельному участку в отдельности посредством индивидуального административного решения (так называемого «акта разрешенного использования земельного участка»), а не всем земельным участкам сразу в пределах соответствующей территориальной зоны посредством нормативного правового акта – правил землепользования и застройки;

- отсутствие подлинных градостроительных регламентов-гарантий – это отсутствие имеющих юридическую силу предельных значений, «потолков» предельных объемов строительства в каждом месте. Для существования системы, основанной на индивидуально-выборочных решениях «квази-застройщика», требуется два условия: а) отсутствие регламентов-гарантий и б) наличие возможности произвольно изменять «квази-потолки», установленные «квази-регламентами». Когда то и другое условие созданы, раскрывается широкое поле деятельности для «квази-застройщика» в части «выжимания» максимально возможной «доли» города в каждом его месте, которую можно получить от использования средств инвесторов. Если же вспомнить, что инвестиционные контракты могут применяться только на территориях, занятых правами третьих лиц, то становится понятным, чьи права ущемляются, за счет чьих интересов происходит «выжимание максимума»;

- отсутствие гарантированных потолков-гарантий - это невозможность четкого и заблаговременного планирования развития инженерной инфраструктуры ввиду отсутствия юридически гарантированных предельных объемов строительства, которые можно «взрывать» индивидуальными административными решениями «квази-застройщика»;

- невозможность планирования как соотнесения юридически гарантированных предельных объемов строительства с задаваемыми показателями объемов инженерных ресурсов обеспечения – это медленно надвигающийся, но неизбежный хаос, наступление которого можно оттягивать, но не бесконечно;

- чтобы как-то избежать дисбаланса и грядущего хаоса, отсрочить его посредством элементарного планирования, надо максимально много «строить самим», то есть выполнять функции «квази-застройщика», строить с максимальным использованием бюджета, заниматься «административным бизнесом»;

- для обеспечения административного бизнеса «квази-застройщику» необходимо отказаться от введения института юридически значимых и обязательных для исполнения градостроительных регламентов. Иначе такой бизнес был бы невозможен. Круг замыкается тем, с чего был начат.

Инвестиционный контракт проясняет многое, поэтому его можно назвать лакмусовой бумажкой и ключевым звеном практикуемой системы регулирования, без которого эта система рассыпается. Свидетельством важности инвестиционных контрактов является не только то, что они позволяют восстановить ее логику и идеологию, но и тот факт, что они активно и широко используются в программах преобразования застроенных территорий жилого назначения. Это не случайно, а в рассматриваемой системе неизбежно, поскольку инвестиционные контракты, как было показано выше, могут использоваться только и исключительно применительно к застроенным территориям, занятым правами третьих лиц. В отношении этих программ следует отметить содержащееся в них неправомерное допущение возможности принудительного изъятия недвижимости на преобразуемой застроенной территории. Однако на те виды объектов, строительство которых планируется в рамках программы, не может распространяться действие нормы Земельного кодекса Российской Федерации о возможности изъятия земельного участка в связи с реализацией государственных или муниципальных нужд, поскольку в указанных случаях планируемые действия не связаны с реализацией таких нужд.

Подводя итог, следует дать резолютивный ответ на вопрос: возможно ли с правовой точки зрения существование и применение института инвестиционных контрактов? Прежде всего, зафиксируем выявленную коллизию.

С одной стороны, существование института инвестиционных контрактов возможно в очень узком спектре ограниченного числа случаев при одновременном обязательном сочетании следующих условий:

1) контракты могут заключаться только применительно к застроенной, не размежеванной территории, занятой правами третьих лиц, при отсутствии сформированных земельных участков, в том числе земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома;

2) по причине несформированности земельные участки должны оставаться не предоставленными на весь период действия контракта, вплоть до завершения строительства и завершения расчетов сторон контракта между собой;

3) в рамках контрактов применительно к несформированным земельным участкам заключаются с инвесторами договоры краткосрочной аренды, продолжительность которых не может превышать одного года, с постоянно возобновляемым продлением договоров;

4) инвестор, с которым заключен инвестиционный контракт, по существу, является доверенным лицом местной администрации и не может быть застройщиком, то есть не имеет права утверждать проектную документацию, получать разрешение на строительство и разрешение на ввод построенных объектов в эксплуатацию.

С другой стороны, институт инвестиционных контрактов неприемлем по причине того, что ни одно лицо не может приобрести статус застройщика – им не может быть ни инвестор, ни уполномоченный орган местной администрации, ни собственники квартир в многоквартирных домах. Гипотетическая возможность множественности лиц на стороне застройщика блокируется нормой федерального законодательства, предписывающей предоставление свободных земельных участков в пределах застроенной территории только по процедурам Земельного кодекса Российской Федерации, не предусматривающего применение для этого процедур заключения инвестиционных контрактов. Отсутствие отвечающего требованиям законодательства застройщика делает невозможным легитимное существование инвестиционного контракта.

Факт наличия второго положения в данной коллизии делает невозможным с правовой точки зрения существование института инвестиционных контрактов, даже в той предельно ограниченной области, которая определяется первым положением указанной коллизии.

Выводы относительно инвестиционных контрактов и перспектив развития правовых процедур преобразования застроенных территорий сводятся к следующему.

1. Институт инвестиционных контрактов, заключаемых между администрациями и инвесторами применительно к застроенным и занятым правами третьих лиц территориям, не имеет оправдывающих его существование правовых оснований.

2. Рассчитанные на среднесрочную и долгосрочную перспективы правовые процедуры преобразования застроенных территорий могут быть реализованы только на основе градостроительных регламентов, утвержденных в составе правил землепользования и застройки.

3. Зарождение, применение и необходимость отмены инвестиционных контрактов применительно к застроенным территориям – это объективный результат процесса развития законодательства, процесса, который с неизбежностью был сопряжен со следующим главным противоречием:

- с одной стороны, на начальном этапе перехода от социалистических к рыночным методам регулирования объективно отсутствовали необходимые основания для системного регулирования – отсутствовали генеральные планы городов, а если и были, то они часто не соответствовали новым реалиям и задачам; не было и не могло быть правил землепользования и застройки, отсутствовало даже понимание их необходимости и такое понимание еще с трудом приобретается некоторыми специалистами градостроительного проектирования, которые не были обучены методам регулирования в условиях рынка недвижимости и отстаивают свою приверженность неадекватным ныне реалиям устаревшим методам работы. Отсутствие указанных оснований требовало их незамедлительного замещения: жизнь не могла ждать, когда такие основания будут подготовлены, строительство не могло и не должно было останавливаться по такой формальной причине. Такое замещение было объективно необходимым и оно было немедленно предъявлено в виде индивидуально-выборочных и внесистемных процедур предварительного согласования мест размещения объектов строительства – федеральным законодательством, а также в виде инвестиционных контрактов – региональным законодательством и муниципальной правовой базой;

- с другой стороны, однажды по необходимости введенные внесистемные замещения и квази-правовые институты, с объективной необходимостью стали укрепляться и развиваться путем создания целой административной индустрии по производству так называемой «исходно-разрешительной документации», которая существует по своей внутренней логике и уже во имя самосохранения отвергает логику возвращения к системным действиям и правовым механизмам, адекватным рыночным реалиям.

Эта коллизия имеет системный характер и заводит в тупик. Федеральное законодательство нашло выход из этого тупика применительно к процедурам предварительного согласования мест размещения объектов строительства, которые при отсутствии правил землепользования и застройки, начиная с 1 января 2010 года, не могут применяться (за исключением отдельных случаев). Применительно к инвестиционным контрактам выход более простой: достаточно понять доказанную неправомерность этого института, а поняв – признать необходимость отказаться от его дальнейшего применения и перейти к правовым методам регулирования процессов преобразования застроенных территорий¹⁸.

1Комментарий к Градостроительному кодексу Российской Федерации (постатейный) / под ред. С.А. Боголюбова. М.: ТБ Велби; Изд-во Проспект, 2005; Градостроительный кодекс Российской Федерации. Постатейный научно-практический комментарий А.П. Анисимова, Д.Г. Донцова, Н.Г. Юшковой. М.: Агентство (ЗАО) «Библиотечка «Российской газеты», 2005.

• 2Это, например, следующие аналитические записки: «Обсуждение проблемных вопросов градостроительной деятельности в связи с введением в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»;

• «Модель закона субъекта Российской Федерации “О градостроительной деятельности”»;

• «Рекомендации по подготовке правил землепользования и застройки» (подготовлены Институтом экономики города совместно с фондом «Градостроительные реформы»);

• «Рекомендации по решению вопросов правового характера при межевании застроенных территорий жилого назначения»;

• «Правовые аспекты градостроительной подготовки территорий для их комплексного освоения в целях жилищного строительства»;

• «Институт инвестиционных контрактов и правовые процедуры преобразования застроенных территорий»;

• «Предложения к новой редакции Постановления Правительства Российской Федерации об утверждении формы градостроительного плана земельного участка».

3См.: Постановление Московской городской Думы от 13 апреля 2005 г. № 82 «О запросе в Конституционный Суд Российской Федерации» // Ведомости Московской городской Думы. 2005. № 5. Ст. 74.

4См.: пункт 22 части 1 статьи 13 Закона города Москвы от 28 июня 1995 года «Устав города Москвы» (в редакции от 14 июля 2004 года) // Ведомости Московской городской Думы. 1995. № 4; 2004. № 8.

5Данные Нормы утверждены постановлением Правительства Москвы от 25.01.2000 № 49. При этом обращаем внимание на тот факт, что указанные МГСН 1.01-99 не были опубликованы в официальном печатном издании Правительства Москвы.

6С текстом проекта Градостроительного кодекса Российской Федерации, принятого в первом чтении 10 июня 2004 г., можно ознакомиться на сайте Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерацииwww.duma.gov.ru. Номер проекта – 51711-4.

7Сокол-Номоконов Э.Н., Макаров А.В. Об особенностях содержания, порядка разработки и принятия правил землепользования и застройки муниципальных образований.«Правовые вопросы строительства», № 2(3), 2004.

8 Wolf P. Land in America. Its value, use and control. N.Y.,1981 (p.183); Garner J.F. (ed). Planning law in Western Europe. N.Y., 1977 (p.125, 278); Baugesetzbuch. 19 Auflage. Munchen, 1989;Basicplanninglawpractice.L., 1988 (p.3).

9Такое мнение высказывалось, например, в статье М.П.Березина – «Как реформировать условия для инвестиций в градостроительство: предписывать или запрещать?» // Городское управление. 1998, № 1.

10«А кто, сказав, чем Бог не является, умалчивает о том, что Он есть, тот поступает почти так же, как если бы на вопрос: «Сколько составит дважды пять?» - отвечать: «Не составит ни двух, ни трех, ни четырех, ни пяти, ни двадцати, ни тридцати, короче же сказать, ни одного из чисел, заключающихся в десятке или в десятках», - а между тем не сказать: «Это составит десять», - то есть не остановить мысли спрашивающего на самом искомом. Как всякий ясно видит, гораздо легче и скорее посредством того, что есть, объяснить о предмете и то, чем он не есть, нежели, исключая то, чем он не есть, показать, что он есть». Святитель Григорий Богослов. Избранные слова. М., 2002, стр. 25-26.

11Комментарий к Градостроительному кодексу Российской Федерации (постатейный). Ред. С.А.Боголюбов. – М.: ТБ Велби, Изд-во Проспект, 2005, стр. 109-111.

12При подготовке ответа на поставленный вопрос использовались следующие публикации:1. Baugesetzbuch. 19 Auflage. Munchen, 1989.

2. Garner J.F. (ed). Planning law in Western Europe. N.Y., 1977.

3. Basic planning law practice. L., 1988 (p.3).

4. D.G.Hagman, J.C.Juergensmeyer. Urban and Land Development Control Law. West Publishing Co., St. Paul, Minn., 1986.

5. Code de L’Urbanisme. Jurisprudence Generale Dalloz – 1980.

6. E.Trutnev, W.Valletta, M.Yakoubov. Progress and Problems in Reforming Urban Land Use and Development Regulation in the Russian Federation/ Urban Studies, Vol. 41, No. 7, 1269-1282, June 2004.

7. Трутнев Э. Использование городских территорий. Зарубежная и отечественная практика (раздел «Зарубежное градостроительное законодательство»). М.: ВНИИТАГ Госкомархитектуры, 1990.

8. Правовое зонирование города. Введение в проблемы градорегулирования в рыночных условиях / Под ред. Э.К.Трутнева, 2-е изд., доп. – М.: Фонд «Институт экономики города», 2002.

13Обратимся к Земельному кодексу РФ, в пункте 2 статьи 35 которого сказано: «Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса». В пункте 3 статьи 33 сказано: «Для целей, не указанных в пункте 1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией».Анализ приведенных норм приводит к однозначному выводу о том, что земельным участком любого здания строения, сооружения не может быть земельный участок, выделенный под отмостку, но земельный участок большего размера, позволяющий использовать здания, строения, сооружения путем обеспечения к ним доступа и использования прилегающего пространства (размеры которого обусловлены, в том числе, и требованиями безопасности, например, противопожарной).

Таким образом, сложившаяся практика прямо противоречит нормам федерального законодательства и должна быть исправлена.

14 Вывод об отсутствие результата в части установления границ земельных участков подтверждается другими правовыми актами, например, «Положением о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектов планировки жилых территорий в городе Москве», утвержденным Постановлением Правительства Москвы от 27 марта 2001 г. № 282-ПП, в пункте 8 раздела IV которого говорится об утверждении не проектов границ земельных участков, а границ функционально-планировочных образований - объектов нормирования. Очевидно, что такие «образования» никак не могут иметь юридической силы, а могут быть только и исключительно одним из технологических этапов – оснований для последующих этапов незавершенного процесса установления границ земельных участков.

15Видимо, для того, чтобы хотя бы частично затушевать очевидность такого противоречия, в рассматриваемом региональном акте используется термин «архитектурно-градостроительное решение (архитектурный проект)». В другом региональном акте - распоряжении мэра Москвы от 20 апреля 1998 г. N 401-РМ «О дополнении к распоряжению Мэра Москвы от 02.10.96 n 350/1-РМ «О мерах по недопущению изменений в процессе строительства архитектурных и проектных решений, согласованных Москомархитектурой и Мосгосэкспертизой» используется термин «свидетельство об утверждении архитектурно-градостроительного решения», выдаваемое Москомархитектурой.

16 См. норму части 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации: «Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений».

17В наиболее полном виде порядок подготовки и применения инвестиционных контрактов регламентирован постановлением Правительства Москвы от 27 апреля 2004 года № 22-ПП «О проведении конкурсов и аукционов по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных проектов» (в редакции от 14 июня 2005 года). Подобные акты имеются и в других городах России, например, Постановление главы муниципального образования города Краснодар от 20 февраля 2006 года № 112. «Об утверждении положения об отборе инвесторов для проведения реконструкции центральной части города Краснодара».

18Отсутствие, в том числе в результате отказа от применения, универсальных, общепризнанных в мировой практике правовых методов градорегулирования негативно отражается на инвестиционной привлекательности российских городов, прежде всего, по причине наличия чрезмерно высоких финансовых рисков для потенциальных инвесторов. Например, город Москва в части инвестирования в строительство оценивается самым рискованным городом, она находится на последнем месте среди 27 обследованных крупнейших городов Европы. Главная причина – отсутствие прозрачных, понятных и справедливых «правил игры». В то же время, располагаясь на последней позиции в части рискованности ведения бизнеса, Москва занимает второе место среди обследованных городов по потенциальным возможностям вложения инвестиций в строительство и реконструкцию, которые до сих пор не могут состояться по причине высоких рисков. Источник: Emerging Trends in Real Estate, Europe 2006. Washington, D.C.: ULI – the Urban Land Institute.