34. Договор коммерческого найма жилых помещений (ст.Ст.671-688 гк).

Единственная разновидность договора жилищного найма, которая регулируется ГК.

Частный жилищный фонд – жилые дома/сооружения, принадлежащие гражданам или частным юр. лицам.

По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жил. помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить др. стороне (нанимателю) жил. помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Для того чтобы можно было заключить договор жилищного найма нужно:

1. помещение д.б. пригодно для проживания;

2. помещение д.б. свободно;

3. жилое помещение д.б. изолированным (оно находилось в пользовании одному гражданину или одной семье).

Стороны договора найма:

1. наймодатель –граждане и юр. лица;

2. наниматель - только граждане.

Договор коммерческого найма имеет ряд особенностей. Он может быть заключен с любым лицом и в отличие от договора соц. найма не требует предварительного признания гражданина малоимущим и нуждающимся в жилом помещении; наниматель и члены его семьи не рассматриваются в кач-ве сонанимателей по договору, если иное не установлено их соглашением.

Договор всегда возмездный.

Предмет договора – жилое помещение пригодное для проживания, свободное и изолированное.

Форма договора. Договор заключается в письм. форме, несоблюдение которой не влечет его недействительности. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения ранее заключенного договора. В этом случае новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора коммерческого найма.

Срок договора. Предполагается, что жильё предоставляется во временное пользование. Срок договора м.б. любым, но не более 5-ти лет. Если срок в договоре не указан, то считается, что срок договора составляет 5 лет. Однако, если срок истекает, а ни одна сторона не считает нужным отказаться от договора, то считается, что договор заключен на прежних условиях на тот же срок.

Содержание договора.

Обязанности наймодателя:

1. предоставить жилое помещение, ктрое согласовано при заключении договора;

2. должен обеспечить пригодность проживания (обязан проводить кап. ремонт, содержать помещение пригодным для проживания в течение всего срока договора);

3. если истекает срок действия договора, и наниматель хочет продлить договор, то наймодатель должен перезаключить договор.

Права наймодателя:

1. вправе требовать, чтобы наниматель соблюдал правила пользования жильём;

2. вправе контролировать, как пользуются жилым помещением.

Обязанности нанимателя:

1. соблюдать правила пользования проживания;

2. бережно относится к жилищу;

3. оплачивать коммунальные услуги и квартирную плату;

4. выплачивать платежи за квартиру;

5. недопустимость ущемления жилищных прав других лиц, ктрые проживают в этом помещении.

Члены семьи нанимателя не находятся ни в каких отношениях с наймодателем. Члены семьи нанимателя определяются самим нанимателем.

Если наниматель задерживает квартплату или не платит коммунальные платежи в течение 6 мес., наймодатель может расторгнуть договор.

Права нанимателя:

1. право пользоваться жилым помещением;

2. право на преимущественное перезаключение договора;

3. наниматель имеет право вселять к себе членов семьи (с согласия наймодателя), несовершеннолетних детей (без согласования);

4. наниматель может поселять жильцов временно (напр., приехали гости);

5. право на сдачу жилья в поднаём (с согласия наймодателя).

Расторжение договора.

Расторжение договора жилищного найма со стороны нанимателя: в любой момент имеет право отказаться от договора и покинуть помещение. Однако желательно предупредить нанимателя за 1 месяц.

Исключение составляют краткосрочные договоры (заключенные сроком на 1 год).

Расторжение договора жилищного найма со стороны наймодателя: может расторгнуть договор по окончании срока аренды при условии, если больше не будет сдавать никому помещение по найму.

Также можно расторгнуть в следующих случаях:

1. порча имущества нанимателем;

2. неуплата квартирной платы;

3. создание невозможности совместного проживания.