Предпринимательский доход (прибыль инвестора)
Предпринимательский доход отражает среднюю прибыль инвестора, которую может принести реализация проекта, который включает в себя - затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный со строительством риск. Последний на российском рынке достаточно высок.
Прибыль инвестора может варьироваться в значительных пределах. Например, в одном из примеров расчета в пособии, она принималась равной 30%. В примерах, помещенных в книге Е.И. Тарасевича, прибыль инвестора равна 15% - 20%.
Величина прибыли зависит от состояния рынка и определяется на основании наблюдения за ним.
На свердловском рынке недвижимости этот вид бизнеса уже активно развивается. В Екатеринбурге насчитывается более 50 строительных фирм. Требуемый уровень дохода для таких фирм составляет 20-35% затрат на строительство. Нами в расчетах использовалась норма прибыли в 35% как наиболее типичная в настоящих условиях.
2.3. Определение накопленного износа
Построенные здания, под действием различных природных и функциональных факторов, теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого, на рыночную стоимость здания оказывает внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различаются физический износ (потерю эксплуатационных качеств), функциональное или моральное старение (потерю технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрессом), внешний или экономический износ (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения). Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ, который и будет составлять разницу между восстановительной стоимостью улучшений и текущей рыночной стоимостью.
Накопленный износ мы определяем как «уменьшение восстановительной стоимости улучшений, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального устаревания, внешнего устаревания или комбинации этих источников».
Метод экономического возраста
Метод экономического возраста (economic age-life method) определяет величину накопленного износа по формуле:
,
где
И накопл. - накопленный износ;
ЭВ - эффективный возраст;
ОЭЖ - общая экономическая жизнь;
СС - стоимость нового строительства.
Под стоимостью нового строительства имеется в виду стоимость замещения.
Данный метод заключается в предположении, что потери стоимости объекта по причине износа (физического, функционального, экономического) пропорциональны его возрасту. Метод основан на осмотре объекта и определении соотношения "эффективного возраста" (на сколько лет выглядит здание) и "срока экономической жизни" (сколько лет объект недвижимости будет вносить вклад в стоимость имущественного комплекса, состоящего из него самого и земельного участка).
Расчет восстановительной стоимости объектов недвижимости:
№ |
Наименование |
ПВС, руб. |
ЭВ |
ОЭЖ |
Накопленный износ, руб. |
1 |
Административное здание |
18 985 448 |
17 |
83 |
3 888 565 |
2 |
Сарай |
110 097 |
17 |
40 |
46 791 |
3 |
Беседка |
83 529 |
17 |
20 |
71 000 |
4 |
Беседка |
178 909 |
17 |
20 |
152 073 |
5 |
Беседка |
191 325 |
17 |
20 |
162 626 |
6 |
Беседка |
168 750 |
17 |
20 |
143 438 |
7 |
Беседка |
140 249 |
17 |
20 |
119 212 |
8 |
Беседка |
147 020 |
17 |
20 |
124 967 |
9 |
Ворота |
29 542 |
17 |
25 |
20 089 |
10 |
Забор |
1 633 187 |
17 |
48 |
578 420 |
11 |
Мощение |
2 328 090 |
17 |
31 |
1 276 695 |
12 |
Ворота |
20 231 |
17 |
25 |
13 757 |
13 |
Ворота |
5 372 |
17 |
25 |
3 653 |
14 |
Ворота |
5 372 |
17 |
25 |
3 653 |
Итого: |
24 027 121 |
|
|
6 604 939 |
|