31

Содержание

СОДЕРЖАНИЕ…………………………………………………………………………………….2

ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………………………………3

1.ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ……………..5

1.1.Общая характеристика затратного подхода к оценке недвижимости………….5

1.2. Полная восстановительная стоимость строений…………………………………8

1.3. Оценка общего накопленного износа……………………………………………..18

2. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ЗДАНИЯ ДЕТСКОГО САДА С ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ НА 100 МЕСТ…………………………………………………………………….26

2.1. Описание единого объекта оценки………………………………………………...26

2.2. Определение рыночной стоимости………………………………………………..31

2.3. Определение накопленного износа………………………………………………..35

ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………………………………………..38

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ………………………………………….39

Введение

В теории оценки имущества известны три основных классических подхода, которые базируются на трех различных способах определения стоимости имущества. Такими подходами являются: затратный подход, рыночный и доходный подходы. Рассмотрим один из этих трех подходов к оценке имущества, а именно затратный подход.

Затратный подход – подход, основанный на количественном анализе затрат на создание объекта, определении и учете износа оцениваемого объекта. Например, лицо, которое хочет приобрести здание, решая вопрос о возможной стоимости такой покупки, может исходить из информации о стоимости строительства такого же объекта (здания с теми же параметрами) вместе с приобретением соответствующего права на земельный участок. При этом покупатель будет учитывать, с одной стороны, необходимое время на возведение аналогичного объекта и необходимые материалы (включая необходимый труд), а с другой – тот факт, что вновь возведенный объект не будет иметь износа по сравнению с построенным ранее. Для применения затратного метода необходимо располагать достаточной информацией о стоимости строительных работ и материалов, сроках реализации проекта и количественной оценке износа, о стоимости прав на земельные участки.

Сферой применения затратного подхода к оценке являются, прежде всего, объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не имеющие обращения (или имеющие ограничения на обращение) на рынке. Таковыми, например, являются школы, детские сады, больницы, поликлиники, тюрьмы, суды, стадионы и т.п.

Использование затратного подхода необходимо также в следующих случаях: при технико-экономическом анализе нового строительства; при определении наилучшего использования земельного участка; при реконструкции; при оценке объектов специального назначения; при страховании; при определении базы налогообложения имущества.

Затратный подход труднореализуем, например, для зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющих историческую ценность, а также для имущества, в частности зданий, с чрезмерным физическим, функциональным и внешним износом.

В некоторых случаях оценка стоимости, полученная методами затратного подхода, может служить приемлемым ориентиром при определении рыночной стоимости объекта. Однако могут возникнуть ситуации, когда оценка стоимости, рассчитанная на основе затратного подхода, никак не может быть соотнесена с рыночной стоимостью. Например, гостиница, построенная в тундре, по сметной документации может стоить немного больше, чем особняк в центре Екатеринбурга, который, тем не менее, будет весьма высоко котироваться на рынке, на особняк найдутся десятки и сотни покупателей, в то время как найти и одного покупателя на гостиницу не удастся. Оценивая собственность с точки зрения затрат на ее создание, оценщик сначала определяет стоимость воспроизведения ранее выполненных улучшений, затем вычитает износ, а в конце добавляет вычисленную стоимость земельного участка.

Итогом является расчетная стоимость имущества, полученная затратным подходом. Последовательное применение принципов оценки в затратном подходе позволяет сформулировать важный вывод, что стоимость строительства (издержки) и рыночная стоимость – существенно различные понятия.

В области недвижимости, по аналогии, применение затратного подхода не всегда определяет рыночную стоимость. Однако, в подавляющем большинстве случаев, полученная затратным подходом оценка является необходимой составляющей для вывода окончательной величины рыночной стоимости. Особенно это относится к новым или с небольшим сроком эксплуатации объектам, для которых величина стоимости строительства очень близка к рыночной стоимости. Кроме того, существует ряд ситуаций, в которых применение затратного подхода является наиболее целесообразным и даже единственно возможным.

Цель курсовой работы – изучить методы затратного подхода к оценке стоимости недвижимости и определить рыночную стоимость типового здания детского сада с земельным участком на 100 мест.