Определение оцениваемых прав

Оцениваемое имущество стоит на балансе ООО «Екатеринбург-детям».

Полное право собственности, включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

2.2. Определение рыночной стоимости Оценка затратным подходом

Оценивая собственность с точки зрения затрат на ее создание, оценщик сначала определяет стоимость воспроизведения ранее выполненных улучшений, затем вычитает износ, а в конце добавляет вычисленную стоимость земельного участка.

Итогом является расчетная стоимость имущества, полученная затратным подходом. Последовательное применение принципов оценки в затратном подходе позволяет сформулировать важный вывод, что стоимость строительства (издержки) и рыночная стоимость – существенно различные понятия.

В области недвижимости, по аналогии, применение затратного подхода не всегда определяет рыночную стоимость. Однако, в подавляющем большинстве случаев, полученная затратным подходом оценка является необходимой составляющей для вывода окончательной величины рыночной стоимости. Особенно это относится к новым или с небольшим сроком эксплуатации объектам, для которых величина стоимости строительства очень близка к рыночной стоимости. Кроме того, существует ряд ситуаций, в которых применение затратного подхода является наиболее целесообразным и даже единственно возможным.

Оценка стоимости земельного участка

Согласно п.1 ст.24 Земельного кодекса РФ в безвозмездное срочное пользование могут предоставляться земельные участки:

1) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, предусмотренными настоящего Кодекса, юридическим лицам, указанным в настоящем Кодексе, на срок не более чем один год;

2) из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим лицам на основании договора;

3) из земель организаций, указанных в пункте 2 настоящей статьи, гражданам в виде служебного надела;

4) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, предусмотренными настоящим Кодексом, религиозным организациям в соответствии с настоящим Кодексом.

Владелец права безвозмездного срочного пользования на земельный участок не имеет права распоряжаться им (ст.264 Гражданского Кодекса РФ). Право распоряжаться земельным участком принадлежит его собственнику, который может передать его в пользование на праве аренды (ст.209 ГК РФ). Собственник же объектов недвижимости расположенных на земельном участке (т.е. улучшений земельного участка) может предоставлять право аренды только на это имущество (ст.271 ГК РФ).

Поскольку земельный участок, на котором расположены оцениваемые улучшения, принадлежит Муниципальному образованию «г.Екатеринбург» (предполагается его передача будущему собственнику детского сада на праве безвозмездного срочного пользования) и целью данной работы является определение рыночной стоимости объектов недвижимости передаваемых в собственность Свердловской области для расчета арендных платежей за их использование, Оценщиком расчет стоимости земельного участка не проводился.