2.7. Оценка, анализ рынка к которому относится объект оценки, государственная система учета земель и имущества.

Стоимость недвижимости определяется текущей рыночной ситуацией, которая формирует спрос и предложение. Поэтому в Отчете об оценке недвижимости следует выявить и проанализировать все факторы рыночной ситуации, которые могут повлиять на величину рыночной стоимости.

Основные направления анализа рыночной ситуации включают:

Обзор общеэкономической ситуации и социально- экономической ситуации в регионе. В составе показателей, характеризующих социально-экономическую ситуацию в регионе, как правило, рассматриваются: объем валового регионального продукта, объекта промышленного производства, оборот розничной торговли, структура экономики региона, индекс потребительских цен, уровень доходов населения, наиболее значимые промышленные предприятия региона, другие показатели.

Обзор состояния рынка недвижимости региона дает общее представление о фактическом состоянии и общей активности рынка. При этом, как правило, анализируются следующие показатели: объем и динамика предложения (спроса) отдельных типов недвижимости, степень открытости и емкость рынка, характеристика участников рынка купли-продажи и аренды недвижимости, политика местных органов власти в области землепользования и развития рынка недвижимости в целом, другие показатели. Кроме того, обзор состояния рынка недвижимости региона включает анализ рынка земельных участков и уровня цен на строительство в регионе.

Обзор сегмента рынка, к которому относится объект оценки, должен отражать тенденции и ситуацию в сегменте рынка недвижимости, которые сложились на дату определения стоимости. Содержательная часть анализа, как правило, проводится в трех направлениях: анализ спроса, анализ предложения, анализ взаимодействия спроса и предложения. При этом рассматриваются все значимые факторы для данного конкретного типа недвижимости: класс объектов, местоположение, площадь и т.п. Дается характеристика сегмента рынка, динамика цен (арендных ставок) в сегменте, уровень затрат на строительство. Помимо качественного анализа обзор должен содержать количественные данные, подкрепляющие сделанные аналитические выводы. В рамках обзора дается прогноз перспектив развития рассматриваемого сегмента рынка.

Отраслевой обзор составляется в случае, если оценивается недвижимость, входящая в состав комплекса имущества, на основе которого организовано производство определенных товаров (услуг). Это так называемая производственная недвижимость (например, недвижимость птицефабрики, тепличного хозяйства и т.п.). Отраслевой обзор включает анализ объема и структуры отрасли, основных участников рынка, перспектив развития отрасли.

Конкретный перечень рассматриваемых показателей в каждом случае должен соответствовать основным задачам выполняемой оценки, а также должен быть связан с типом оцениваемой недвижимости.

Результатом анализа рыночной ситуации является четкое позиционирование объекта оценки на рынке недвижимости. При этом эксперт-оценщик указывает критерии, которыми он руководствовался при позиционировании.

Недвижимость - индивидуально-определенная вещь. Описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества, осуществляются посредством кадастрового и технического учета (инвентаризации) (ст. 1 Закона о регистрации прав). Постановлением Правительства РФ от 08.04.2004 N 202 "Вопросы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости" установлено, что данное агентство (сокращено - Роснедвижимость) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим государственные услуги и функции в сфере:

- ведения кадастров недвижимости;

- землеустройства;

- инвентаризации объектов недвижимости;

- государственной кадастровой оценки земель (в т.ч. для исчисления земельного налога);

- оценки иных объектов недвижимости (в т.ч. для исчисления налога на имущество).

В настоящее время порядок описания объектов недвижимости включает две стадии:

1) техническая стадия заключается в подготовке описания (плана) объекта

коммерческой организацией - проведении землеустройства участка землеустроительной организацией с формированием межевого дела или техническая инвентаризация объекта аккредитованной организацией (ОТИ) с составлением технического паспорта;

2) стадия государственного учета заключается во внесении объекта в Государственный кадастр объектов недвижимости, который ведется на базе Государственного земельного кадастра и Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности.