II раздел. «Организация оценки».

2.1. Анализ ценообразующих характеристик объекта оценки.

Ценообразующими факторами при оценке квартир являются:

- местоположение:

- округ, микрорайон;

- местоположение в микрорайоне;

- преобладающая застройка микрорайона;

- транспортная доступность;

- обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка);

- объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км);

- обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка);

- объекты промышленной инфраструктуры микрорайона;

- объекты транспортной инфраструктуры микрорайона;

- состояние прилегающей территории (субъективная оценка);

жилой дом, в котором расположена оцениваемая квартира:

- тип здания;

- год постройки;

- материал наружных стен;

- материал перекрытий;

- состояние здания (субъективная оценка);

- техническое обеспечение здания;

- организованная стоянка личного автотранспорта или подземный гараж;

- количество этажей в здании;

- состояние подъезда (субъективная оценка);

характеристика оцениваемой квартиры:

- этаж расположения;

- площадь, кв. м: общая / жилая;

- количество комнат, их площадь, кв. м;

- площадь кухни, кв. м;

- санузел;

- высота потолков, м;

- лоджия (балкон);

- вид из окон;

- дополнительные системы безопасности;

- состояние объекта (субъективная оценка);

- видимые дефекты внутренней отделки;

- данные о перепланировке.

2.2. Характеристика доходной недвижимости, потоки доходов.

Расцвет бизнеса рантье в столице наступит, когда ставки по ипотеке станут сопоставимыми с доходностью от аренды. А пока покупка недвижимости с целью получения постоянного дохода в Европе гораздо выгоднее, чем в Москве

В последнее время все больше наших соотечественников, оправившись после кризиса и усвоив урок, что не все финансовые инструменты оказались надежными, присматриваются к недвижимости как к инструменту получения стабильной прибыли от сдачи в аренду. Бизнес рантье был привлекательным до кризиса, сегодня он стал не только привлекательным, а более-менее стабильным. Но так уж привлекателен сегодня такой бизнес на рынке недвижимости столицы?

Рантье «поневоле»

Сейчас в России мало распространена практика приобретения жилья для его последующей сдачи в аренду. Кто же такие современные российские рантье: профессионалы или случайные люди в бизнесе? Среди собственников встречаются и те и другие, но в общей массе люди сдают в аренду жилье фактически вынужденно, по жизненным обстоятельствам.

Среди современных раньте большую долю занимают коренные москвичи, которые получили свои квартиры бесплатно в советский период, а в наше время имеют возможность сдавать это жилье по арендным ставкам, вполне сопоставимым с крупнейшими городами мира. «С целью заработать, жилье сдают те, кто купил недвижимость сейчас, а реальное ее использование откладывается на длительный срок. Например, родители приобрели «однушку» для своего сына, которому сейчас только 10 лет. Переехать туда он сможет, скорее всего, не ранее чем через 7-8 лет», - приводит пример руководитель управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Галина Киселева.

Среди тех, кто сегодня называет себя частным инвестором, по словам первого заместителя директора компании «Миэль-Аренда» Марии Жуковой, есть в том числе люди, которые обладают очень небольшим стартовым капиталом 4-10 млн рублей. Для них покупка дополнительной квартиры - единственно возможный способ вложить свои деньги для получения дохода от сдачи в аренду, считает она.

Тем не менее, по словам управляющего директора департамента жилой недвижимости компании Blackwood Тимура Сайфутдинова, есть и те, для которых это основной бизнес, они имеют в собственности в среднем от 5 до 15 объектов и более, это могут быть как квартиры, так и загородные дома и коммерческая недвижимость (своеобразная диверсификация активов).

По оценке компании IntermarkSavills, как правило, современные рантье в России это люди, которые имеют «лишнюю» квартиру, таких примерно 75%. Порядка 5% в последние несколько лет не нуждаются в квартире, так как решили жить за городом. Около 10% - это семьи, которые переехали на продолжительное время в другой город или страну. И только оставшиеся 10% являются «профессиональными» рантье, считает директор департамента аренды IntermarkSavills Галина Ткач.

Национальные особенности

В отличие от зарубежных, наши рантье, как правило, приобретают квартиры не только с чисто инвестиционной мотивацией. Сдача в аренду, чаще всего, рассматривается как временное использование недвижимости. «В дальнейшем квартиру предполагается либо продать, либо использовать для проживания детей или родителей. Для зарубежных рантье важны только показатели доходности. Жить в инвестиционной квартире покупатель, как правило, не собирается», - отмечает Г.Ткач.

Принципиальное отличие наших и западный рантье, по оценке риэлторов, заключается в том, что в России агентства в секторе аренды работают от клиента, а не от собственника, и за услугу платит арендатор, на Западе – наоборот.

Вторая особенность российских раньте, по оценке экспертов, заключается в том, что они действуют, как правило, самостоятельно. На Западе же работают специальные управляющие компании. Арендодатель гарантировано получает указанный в договоре ежемесячный доход, при этом он избавляет себя от большого количества проблем, которые могут возникнуть при эксплуатации квартиры или дома.

Инфляция и ставки по ипотеки мешают рантье

Бизнес рантье связан с относительно невысокой доходностью и долгими сроками окупаемости. «Популярность бизнеса вследствие этого будет оставаться ниже, чем популярность инвестиций для целей перепродажи. Тем не менее, арендный бизнес приносит стабильный и в целом прогнозируемый доход, поэтому данный сегмент будет сохранять свои позиции», - считает Т.Сайфутдинов.

Средние показатели дохода на вложенный капитал от сдачи в аренду объектов жилой недвижимости в Москве, по оценкам риэлторов, составляют порядка 5%. «В «жирный» докризисный 2008 год, доходность в процентах, к рыночной стоимости квартиры на тот момент, была еще ниже. Эти доходы можно считать сопоставимым с доходами по банковским депозитам», - говорит М. Жукова.

По мнению специалиста, доходность от аренды может быть немного выше средних показателей по рынку, если объектом правильно управлять. Следить за рыночной ситуацией, сокращать сроки простоя, внимательно относиться к подбору арендаторов и использованию квартиры по назначению и т.п., рекомендуют брокеры.

Тем не менее, арендный бизнес выгоден и сейчас. К примеру, в Лондоне доходность от аренды квартиры в 3-4% считается высокой, комментирует Г. Ткач. Другое дело, что наша доходность существенно ниже инфляции в России и ставок по ипотеке, поясняет она.

«Расцвет данного бизнеса в российской столице может наступить только после того, как ставки по ипотеке станут сопоставимыми с доходностью от аренды. После этого, можно прогнозировать настоящий бум инвестиционных покупок в Москве»,- прогнозирует Г. Ткач.

По прогнозу М. Жуковой, спрос на аренду, особенно в Москве и других городах-миллионниках, в обозримом будущем будет оставаться на высоким уровне. Жилищная проблема в России всегда была актуальной и решение для нее пока не найдено. Ипотека для российских граждан - дорогое удовольствие, это связано и рисками банков и с высоким уровнем инфляции, дефицитом жилья, достаточной молодостью рынка ипотечного кредитования, поясняет эксперт.

«Если государство или частные инвесторы все-таки приступят к реализации программы массового строительства доходных домов, которые перейдут в управление профессиональных компаний, арендный бизнес приобретет «европейские» черты», - считает она.