3.1. Роль бти и комитетов по земельным ресурсам

Центральным звеном в учете городской недвижимости является Бюро технической инвентаризации (БТИ). После проведения любых строительных операций (реконструкции, перепланировки, нового строительства) данные об этом передаются в БТИ; здесь имеются по­этажные планы, площади жилых и нежилых помещений, осуществля­ется оценка (так называемая инвентаризационная) их стоимости. Сле­дует отметить, что БТИ - первоисточник информации о городской не­движимости, аналогично тому, как служба ЗАГСа и паспортные сто­лы- первоисточники информации о населении города, и в качестве таковых именно здесь создаются автоматизированные общегородские базы данных, являющиеся основой всей муниципальной информаци­онной системы. Данные БТИ требуются множеству городских служб: на основе оценок БТИ налоговая инспекция исчисляет налог на иму­щество физических лиц, производится купля - продажа жилья риэл­терскими фирмами, Комитет по имуществу сдает в аренду нежилые помещения.

Говоря о городской недвижимости, обычно негласно предпола­гается, что БТИ является муниципальной службой, поскольку большая часть городского имущества находится либо в собственности горожан, либо юридических лиц, зарегистрированных и осуществляющих свою хозяйственную деятельность в городе, наконец, в муниципальной соб­ственности. Однако это не совсем так. На территории города может также находиться федеральная собственность и собственность субъек­та Федерации; кроме того, в городе зачастую действуют филиалы кор­пораций, банков, головные конторы которых зарегистрированы в дру­гих местах. В связи с этим в действующем законодательстве преду­смотрены нормы, относящие БТИ к службе федерального подчинения. Как следствие, в некоторых городах БТИ осталось муниципальным предприятием (организацией), в других - перешло в подчинение субъ­екта Федерации, которому последний доверяет осуществлять функции ведения Реестра недвижимости на территории данного муниципально­го образования.

59

Похожая ситуация складывается и в городском землепользовании. Несмотря на то, что при создании муниципального образования четко определяются границы его территории, отсюда еще не следует, го это - муниципальная земля. Более того, в соответствии с действующим Земельным Кодексом, основная часть территории муниципального образования оказывается либо в частной собственности, либо собственности государства. Держателем данных является Комитет по земельным ресурсам и землеустройству, вносящий уточнения и ведущий Кадастр земель города.

Правовая неопределенность в имущественных вопросах вызывает конфликты местного самоуправления с субъектом Федерации. У последнего есть мощный рычаг давления в форме сокращения налоговой базы муниципалитета в случае перерегистрации основных крупных налогоплательщиков за пределами муниципального образования, но в границах субъекта Федерации. Естественно, это подрывает возможности развития муниципалитета и, в конечном счете, отрицательно сказывается и на развитии субъекта Федерации. Однако краткосрочные политические цели могут определять (и часто определяют) логику не только местного, но и регионального управления. Тем не менее, у муниципалитета есть «свой ответ»: при такой перерегистрации предприятий город вполне может сделать используемые «иногородним» хозяйственным субъектом местные производственные ресурсы, прежде всего землю, более дорогими для такого предприятия, чем для предприятий, зарегистрированных в городе. Однако сразу же следует оговориться, что подобные дискриминационные меры возможны тогда, когда зонирование уже проведено, определены ставки поземельного налога и требуется лишь их некоторое изменение; во-вторых, необходимо учитывать, что указанная мера может снизить инвестиционную привлекательность города для корпораций, которые могли бы открыть здесь свои филиалы.

БТИ может быть организовано в форме муниципального предприятия или учреждения, в отличие от отдела по учету и распределению жилья, который является структурным подразделением городской администрации. Отдел по учету и распределению жилья (жилищный отдел) фиксирует то, что происходит с жильём: акты купли-продажи, обмена, приватизации, ввода нового жилья. В то же время для того, чтобы сделка с жильём или недвижимостью приобрела юридическую силу, её необходимо зарегистрировать в Отделе регистрации сделок с недвижимостью, который является подразделением соответствующей Федеральной службы. Стоит отметить, что ранее регистрация осуществлялась нотариусами, что составляло весьма существенный источник [их дохода.

Жилищный отдел фиксирует условия проживания граждан и по результатам обследования может включить горожан в очередь на по­лучение бесплатного муниципального жилья согласно «социальной норме». Очереди организуются зачастую и по месту работы граждан; жилищный отдел рассматривает также соответствие действующему законодательству распределения жилья, построенного за счет финан­совых средств предприятий, осуществляемого руководством послед­них. В то же время проверка законности распределения жилья воз­можна только в случае государственных предприятий, в противном случае средства, на которые строится жилье для юридических лиц, принадлежат, строго говоря, учредителям предприятий, которые могут распорядиться построенным жильем по своему усмотрению. После проведения массовой приватизации предприятий в России эта задача жилищного отдела существенно сократилась. В то же время на жи­лищный отдел легла задача реализации программы строительства, по­следующего распределения и эксплуатации социального жилья. По­следнее представляет собой жилой фонд специального назначения, предоставляемый жителям, неспособным оплачивать проживание и коммунальные услуги в обычных домах. На социальный жилой фонд накладывается ряд ограничений: жильё в нём не подлежит приватиза­ции, обмену и т.д.

Через жилищный отдел городским самоуправлением реализуется жилищная политика в городе: проводятся долгосрочные муниципаль­ные жилищные займы, внедряется институт ипотечного кредитования. Однако осуществление такой политики весьма осложняется дейст­вующим современным российским законодательством.

В соответствии с Конституцией Российской Федерации граждане имеют право на жилье. Эта норма, вошедшая в Конституцию, является наследием социалистического государства, когда жилье было исклю­чено из ряда частных благ и распределялось на основе нерыночного, но бюрократического, административного механизма. Большинство со­ветских граждан получало жилье бесплатно (хотя уже в те годы юриди­ческая норма была двойственной - в частности, люди, строившие коо­перативные квартиры и собственные дома за свой счет, оказывались в очевидно неравном положении по сравнению с теми, кто получал жилье «в порядке очереди»). В сегодняшних условиях полученное муници­пальное жилье можно сразу же превратить в частное путем его привати­зации; таким образом, в сфере распределения жилья действует сразу два механизма - рыночный и административный. При этом временной гори­зонт окончания приватизации муниципального жилья отсутствует, так что указанное противоречие может сохраниться навсегда.

Административный механизм требует соответствующей бюро­кратической процедуры, подтверждающей, что данный гражданин имеет право на получение бесплатного жилья в данном муниципальном образовании. В результате устранение такого социального института, как прописка (регистрация по месту жительства) в данной ситуации представляется невозможным. В свою очередь, существование про­писки противоречит правам человека в части обеспечения государст­вом своим гражданам свободы передвижения, так что, строго говоря, по своим последствиям одно конституционное право входит в проти­воречие с другим. Такое положение также затрудняет миграцию и функционирование рынка труда, усугубляя территориальные диспро­порции и безработицу в депрессивных городах и регионах.

Наконец, «право на жилье», понимаемое как невозможность вы-

76

селить человека из квартиры, приводит к невозможности возникно­вения в отечественных городах такой социальной группы, как домо­владельцы. Фактически организация или частное лицо не может по­строить так называемый «доходный дом» и начать сдавать квартиры в нем в долгосрочную аренду (последнее обстоятельство отличает такой дом от гостиницы), поскольку прописавшихся по месту жительства в таком доме горожан будет фактически невозможно выселить, даже если они откажутся вносить квартирную плату. Все это приводит к тому, что жилье в России до сих пор является потребительским бла­гом, но не капиталом; это означает, что в сфере жилищного строи­тельства, строго говоря, невозможны инвестиции, имеет место только конечное потребление. Инвестиции в строительство жилья в капитали­стической экономике в отдельные периоды достигают 35% общего объема валовых инвестиций, и даже в периоды спадов в жилищном строительстве редко оказываются ниже 15%. Таким образом, действие одного из важнейших механизмов экономического роста капиталисти­ческой экономики в России существенно ограничено.

Отсутствие домовладельцев при одновременном наличии квар­тировладельцев приводит к трудноразрешимым конфликтам в процес­се эксплуатации и ремонта жилья. Потребности в смене инженерных сетей внутри дома, ремонте крыши, фасадов приводит к необходимо-

²⁶ В настоящее время Жилищным кодексом предусматривается возможность выселения неплатёжеспособного квартиросъёмщика из занимаемого жилья. Однако при этом жилец не «выбрасывается на улицу», но должен быть пересе­лён в социальное жильё. При этом в случае приватизированной квартиры про­цедура усложняется - она должна быть сначала продана (по решению суда), долги за коммунальные услуги - погашены, и только потом встаёт вопрос, куда девать жильца такой квартиры.

62

сти самообложения жильцов, часть которых по тем или иным причи­нам может отказаться от внесения своих долей в общий объем средств, необходимый для ремонта дома. Нерешенность данных проблем наря­ду с дефицитностью средств в городских бюджетах вызывает в на­стоящее время ускорение процессов ветшания жилого фонда. Пред­принимаемая Правительством Российской Федерации жилищно-ком­мунальная реформа преследует цели решения проблемы содержания жилья и изменения ценообразования в коммунальном хозяйстве. Од­нако противоречие между действующим жилищным законодательст­вом и общей логикой функционирования рыночной экономики сохра­няется, что существенно усложняет реализацию стратегических целей развития города органами местного самоуправления.