Расчет арендной платы

Наименование характеристики	Объект оценки
	№ 5	№ 6	№ 7	№ 8	№ 9	Итого
1. Год ввода в эксплуатацию	1980	1995	1975	1973	1976	-
2. Балансовая стоимость, тыс. р.	394	124	164	584	784	2050
Процент износа, %	83	92	90	96	88	-
3. Износ, тыс.р.	327,02	114,08	147,60	560,64	689,92	1839,26
4. Остаточная стоимость, тыс.р.	66,98	9,92	16,4	23,36	94,08	210,74
5. Площадь строения, кв.м	684	903,6	158	733,7	378,6	2857,9
6. Коэффициент годности	0,17	0,08	0,1	0,04	0,12	-
7. Коэффициент качества материала	0,8	1,5	1,5	1,5	1,5	-
8. Коэффициент типа строения	0,3	0,3	0,5	0,5	0,3	-
9. Коэффициент территориальной зоны	1,25	1,25	1,25	1,25	1,25	-
10. Коэффициент качества нежилого помещения	0,93	0,93	0,68	0,9	0,71	--
К1	0,54	0,54	0,32	0,54	0,32	-
К2	0,05	0,05	0,05	0,05	0,05	-
К3	0,27	0,27	0,27	0,27	0,27	-
К4	0,07	0,07	0,04	0,04	0,07	-
11. Коэффициент удобства	0,75	0,75	0,75	0,75	0,75	-
12. Коэффициент вида деятельности	1,5	1	1	1	1,5	-

Окончание табл. 7

Наименование характеристики	Объект оценки
	№ 5	№ 6	№ 7	№ 8	№ 9	Итого
13. Базовая ставка арендной платы (в мес.), р.	500	500	500	500	500	-
14. Арендная плата, р./ кв.м в год	320,15	188,33	286,88	151,88	323,49	-
15. Размер арендной платы по объекту оценки, тыс.р.	218,98	170,17	45,33	111,43	122,47	668,38

Расчеты в таблице осуществляются в следующей последовательности:

П.3. Износ объекта =(% Износа × Балансовая стоимость)/100%.

П.4. Остаточная стоимость объекта равна разности между балансовой стоимостью и износом объекта.

П.5. Для расчета полной площади строения необходимо сложить площадь его подвалов, полуподвалов, первого этажа и технических этажей (чердаков), соответственно это сумма пунктов.

Коэффициенты из пунктов 6, 7, 8, 9, 10, 11 и 12 определяются оценщиком самостоятельно на основании справочных материалов и опыта работы в сфере оценки (см. прил. 2).

П.13. Как уже отмечалось выше, базовая ставка арендной платы в месяц принимается равной 500 р./ кв.м. в мес.

П. 14. Для расчета годовой арендной платы для каждого объекта сравнения, необходимо перемножить базовую ставку арендной (П. 13 табл. 7) палаты и соответствующие коэффициенты из пунктов 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, а также на 12 месяцев.

П. 15. Для расчета размера полной годовой арендной платы по объекту оценки необходимо арендную плату для каждого объекта (П.14 табл.7) умножить на площадь соответствующего объекта (П.5 табл.7).

Таблица 8

Расчет чистого операционного дохода

Наименование	Тыс.р.
1. Потенциальный валовый доход (п. 15 табл. 7)	668,38
2. Эксплуатационные расходы ( п. 2.1.+2.2.+…+2.6.)	495,66
2.1. Управление объектом (40 % от п. 1 см. по № варианта)	267,35
2.2. Затраты на содержание обслуживающего персонала (50% от п. 2.1. см. по № варианта)	133,68
2.3. Коммунальные услуги (5% от п. 2.1.)	13,37
2.4. Налог на землю (равен для всех вариантов)	57,00
2.5. Налог на имущество (2% от п. 4. табл. 7 см. по № варианта)	4,21
2.6. Потери от управления объектом недвижимости (7,5% от п. 2.1. см. по № варианта)	20,05
3. Чистый операционный доход (п. 1.- п. 2.)	172,72

Эксплуатационные расходы пп. 2.1., 2.2., 2.3., 2.6. отличаются по вариантам, см. прил. 1.

Расчет ставки капитализации:

Расчет ставки капитализации производится по формуле:

R=On+Of,

где R – коэффициент капитализации;

On – ставка дохода на капитал (ставка дисконта);

Of – норма возврата капитала.

On=Rf+S1+S2,

где Rf – безрисковая ставка дисконта;

S1 и S2 – рисковые надбавки.

On=17%+5%+3%=25%

Of=1/n×100%,

n – оставшийся срок эксплуатации комплекса объектов (лет). Определяется как среднее арифметическое остаточных сроков эксплуатации каждого объекта.

Таблица 9

Остаточный срок эксплуатации объектов оцениваемого комплекса

Объект	Остаточный срок эксплуатации, лет
№ 5	74
№ 6	89
№ 7	69
№ 8	67
№ 9	70

Данные табл. 9 взяты из описания объектов оценки.

n=(74+89+69+67+70)/5=74 (года)

Of=1/74×100%=1,35%

R=25%+1,35%=26,35%

V=NOI/R,

где V – стоимость объекта

NOI – чистый операционный доход (по данным, полученным из табл. 8 он составляет 172,72 тыс.р.);

R – ставка капитализации (из вышеприведенных расчетов следует, что она составляет 26,35% или соответственно 0,2635).

V = 172,72 / 0,2635 = 655,48 тыс.р.

Следовательно, при оценке комплекса объектов недвижимости методом прямой капитализации его стоимость составит 655,48 тыс.р.