2.2. Оценка объекта недвижимости методом сравнительного анализа продаж

Метод сравнительного анализа продаж – метод оценки недвижимости путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

Принципы, лежащие в основе данного метода:

1. принцип спроса;

2. принцип вклада;

3. принцип замещения.

Преимущества метода сравнительного анализа продаж:

• наиболее простой подход;

• статистически обоснован;

• предполагает методы корректировок;

• обеспечивает данные для других подходов к оценке.

Недостатки метода сравнительного анализа продаж:

• необходимость активного рынка;

• сравнительные данные не всегда доступны;

• необходимость вносить поправки, которые могут исказить достоверность информации;

• подход основан на прошлых событиях и не принимает в расчет будущего ожидания.

Алгоритм подхода сравнительного анализа продаж:

1. Выявляются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке.

Источники информации:

• собственное досье оценщика;

• информация от риэлтерских фирм;

• досье брокеров по недвижимости;

• информация от нотариусов;

• архивы кредитных учреждений;

• архивы страховых организаций;

• архивы территориальных управлений Госкомимущества и т.д.

2. Проверка информации о сделках:

• подтверждение сделки одним из ее участников;

• выявление условий продажи, т.е. учитывать сделку, если одна из сторон не находилась в затруднительном положении (обе стороны обладали типичной рыночной информацией, финансирование соответствовало нормальным рыночным условиям).

3. Корректировка стоимости сопоставимых объектов.

Трудно найти два абсолютно идентичных объекта, поэтому в результате оценки необходимо использовать следующие правила корректировки: корректируется только сопоставимый объект на основании принципа вклада. Если сопоставимый объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его фактическая цена должна быть снижена на величину вклада этого превосходства и наоборот.

Корректировки стоимости:

1. На имущественные права – оцениваемые здания и объекты находятся в собственности владельцев и размещены на участках на основании права долгосрочной аренды. Стоимостные корректировки не требуются.

2. На условия финансирования - проверка информации по объектам-аналогам показала, что условия финансирования по сделкам не имеют существенных отличий от рыночной цены. Поправки не требуется.

3. На условия продажи – идентичны.

4. На дату продажи, анализ проводимых данных, а также другой доступной информации о ценах на подобные объекты недвижимости выявил рост цен на рынке за последние два года. Целесообразно принять размер корректировок на дату продажи.

5. На местоположение корректировки оценены, исходя из уровня благоустройства, транспортной доступности.

Методика расчетов стоимости объекта сравнительным подходом представлена ниже.

Таблица 1

Расчет стоимости здания материального склада, инв. № 5

№	Характеристика объектов, описание корректировок, скорректированная стоимость	Объект оценки	Объект сравнения
			№1	№2	№3
1.	Цена продажи, тыс.р.		381,90	379,90	384,70
2.	Общая площадь, кв.м	684	544	833	724
3.	Единица сравнения	р./ кв.м	р./ кв.м	р./ кв.м	р./ кв.м

Продолжение табл.1

№	Характеристика объектов, описание корректировок, скорректированная стоимость	Объект оценки	Объект сравнения
			№1		№2		№3
4.	Цена за единицу сравнения, р./кв.м		702,02		456,06		531,35
5.	Имущественные права
	- на здание	Право собственности
	- на участок земли	Долгосрочная аренда
	Корректировка на имущественные права не требуется
	Скорректированная цена, р./ кв.м		702,02			456,06		531,35
6.	Условия финансирования	Рыночные
	Корректировка на условия финансирования не требуется
	Скорректированная цена, р./ кв.м			702,02		456,06		531,35
7.	Условия продажи	Рыночные
	Корректировка на условия продажи не требуется
	Скорректированная цена, р./ кв.м			702,02		456,06		531,35
8.	Дата продажи	январь		сентябрь		октябрь		ноябрь
	Индекс инфляции, % (см. Прил. 3)			7%		6%		4%
	Корректировка на дату продажи			1,2		1,12		1,06
	Скорректированная цена, р./ кв.м			842,42		510,79		563,23
9.	Местоположение	окраина		окраина		центр		окраина
	Корректировка					-25%
	Скорректированная цена, р./ кв.м			842,42		383,09		563,23
10.	Износ объекта, %	83		70		75		50
	Корректировка			0,57		0,68		0,34
	Скорректированная цена, р./ кв.м			480,18		260,50		191,50

Окончание табл.1

№	Характеристика объектов, описание корректировок, скорректированная стоимость	Объект оценки	Объект сравнения
			№1	№2	№3
11.	Инженерная обеспеченность	Осветительная и силовая электросети
	Корректировка на инженерную обеспеченность не требуется
	Скорректированная цена, р./ кв.м		480,18	260,50	191,50
12.	Количество корректировок		2	3	2
13.	Общая валовая коррекция		-221,84	-195,56	-339,85
14.	В % от цены продажи		-31,60	-42,88	-63,96
15.	Весовой коэффициент		2,02	1,49	1
16.	Средневзвешенная цена, р./ кв.м	343,59	969,96	388,15	191,5

Примечание.

П.4.Цена за единицу сравнения = Цена продажи/Общая площадь объекта.

П.5. Т.к. имущественные права всех сравниваемых объектов идентичны, корректировка на имущественные права не требуется.

П.6. Т.к. условия финансирования у всех сравниваемых объектов рыночные, корректировка не требуется.

П.7. Т.к. условия продажи у всех объектов рыночные, корректировка не требуется.

П.8.Корректировка на дату продажи рассчитывается с учетом инфляции за период, в который объект был продан (см. прил. 3).

Корректировка для объекта сравнения №1, проданного в сентябре:

Инфляция за сентябрь 7%, октябрь 6%, ноябрь 4%, декабрь 2%.

К = (1+0,07)×(1+0,06)×(1+0,04)×(1+0,02) = 1,2;

для объекта сравнения №2, проданного в октябре:

К= (1+0,06)×(1+0,04)×(1+0,02) = 1,12;

для объекта сравнения №3, проданного в ноябре:

К = (1+0,04)×(1+0,02) = 1,06.

Затем цену за единицу площади каждого объекта (из предыдущего пункта) необходимо умножить на полученный коэффициент корректировки и получить, таким образом, новую скорректированную цену для каждого объекта (см. данные табл. 1).

П.9. Корректировка на местоположение осуществляется с учетом правила корректировок, изложенного выше, т.е. цена на объект сравнения с лучшими условиями местоположения, чем у оцениваемого объекта, будет уменьшаться и наоборот. Так, у объекта сравнения №2 требуется уменьшить цену на 25% по сравнению с предыдущей скорректированной ценой. Полученные цифры заносятся в таблицу.

П.10. Корректировка на износ объекта производится с учетом его сравнительного коэффициента износа, который рассчитывается по формуле:

Ксравн.изн.=(100 - Кизн. оцен.об.)/(100 - Кизн.об.сравн.);

Полученные коэффициенты умножаются на соответствующие предыдущие скорректированные цены объектов.

П.11. Т.к. инженерная обеспеченность у всех объектов сравнения идентична, то корректировка на нее не требуется.

П.12. Подсчитывается количество корректировок, примененных к цене каждого объекта, и полученные данные заносятся в 13 строку таблицы.

П.13. Общая валовая коррекция находится как разность между полученной итоговой скорректированной ценой за единицу площади каждого объекта и соответствующей первоначальной ценой (П.11 - П.4).

П.14. Для расчета данного показателя нужно полученный в предыдущем пункте показатель общей валовой коррекции поделить на первоначальную цену за единицу площади каждого объекта.

П.15. Весовой коэффициент рассчитывается следующим образом: вначале находится самая большая по модулю величина, полученная в предыдущем пункте, у соответствующего объекта весовой коэффициент будет равен единице.

Для расчета весовых коэффициентов остальных объектов необходимо наибольший процент (по модулю) поделить на соответствующие процентные показатели остальных объектов сравнения.

П.16. Для расчета средневзвешенной цены итоговую скорректированную цену каждого объекта сравнения, полученную в П.11, необходимо умножить на соответствующий весовой коэффициент объекта (П.15).

Для расчета цены за единицу площади объекта оценки необходимо сложить все средневзвешенные цены объектов сравнения (П.16 таблицы) и разделить их на сумму весовых коэффициентов объектов сравнения (П.15 табл. 1). Цена за единицу площади оцениваемого объекта составляет 343,59 р./ кв.м.

Для расчета полной стоимости объекта оценки необходимо умножить данную цену на площадь всего объекта: 684×343,59/1000 = = 235,02 тыс.р.

Таблица 2

Расчет стоимости здания центральных мастерских, инв.№ 6

№	Характеристика объектов, описание корректировок, скорректированная стоимость	Объект оценки	Объект сравнения
			№1	№2		№3
1.	Цена продажи, тыс.р.		123,30	119,20		121,40
2.	Общая площадь, кв.м	903,60	733	924		733
3.	Единица сравнения	р./ кв.м	р./ кв.м	р./ кв.м		р./ кв.м
4.	Цена за единицу сравнения, р./ кв.м		168,21	129,00		165,62
5.	Имущественные права
	- на здание	Право собственности
	- на участок земли	Долгосрочная аренда
	Корректировка на имущественные права не требуется
	Скорректированная цена, р./ кв.м		168,21	129,00		165,62
6.	Условия финансирования	рыночные
	Корректировка на условия финансирования не требуется
	Скорректированная цена, р./ кв.м		168,21	129,00		165,62
7.	Условия продажи	рыночные
	Корректировка на условия продажи не требуется
	Скорректированная цена, р./ кв.м		168,21		129,00		165,62
8.	Дата продажи	январь	сентябрь		октябрь		ноябрь
	Индекс инфляции, % (см. прил. 3)		7%		6%		4%

Окончание табл. 2

№	Характеристика объектов, описание корректировок, скорректированная стоимость	Объект оценки	Объект сравнения
			№1			№2		№3
	Корректировка на дату продажи		1,2		1,12			1,06
	Скорректированная цена, р./ кв.м		201,85		144,48			175,56
9.	Местоположение	окраина	окраина		центр			окраина
	Корректировка				-25%
	Скорректированная цена, р./ кв.м		201,85		108,36			175,56
10.	Износ объекта, %	92	70		75			50
	Корректировка		0,27		0,32			0,16
	Скорректированная цена, р./ кв.м		54,50		34,68			28,09
11.	Инженерная обеспеченность	Осветительная и силовая электросети
	Корректировка на инженерную обеспеченность не требуется
	Скорректированная цена, р./ кв.м			54,50			34,68		28,09
12.	Количество корректировок			2			3		2
13.	Общая валовая коррекция			-113,71			-94,32		-137,53
14.	В % от цены продажи			-67,60			-73,12		-83,04
15.	Весовой коэффициент			1,23			1,14		1
16.	Средневзвешенная цена, р./ кв.м	39,96		67,04			39,54		28,09

Цена за 1 кв.м объекта =(67,04+39,54+28,09)/(1,23+1,14+1)= 39,96 р./ кв.м.

Цена объекта = 39,96× 903,60/1000=36,11 тыс.р.

Таблица 3