Гущина О.Г

Ваньчушкина С.Н.

ОЦЕНКА

НЕДВИЖИМОСТИ

Методические указания к выполнению курсовой работы

для студентов специальностей 080105 «Финансы и кредит»

Йошкар-Ола

2008

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

МАРИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Методические указания к выполнению курсовой работы

для студентов специальностей 080105 «Финансы и кредит»

Йошкар-Ола

2008

УДК 332.64

ББК 67.404

Г 98

Рецензент:

доцент кафедры экономики и финансов, канд. экон.наук

Витчукова Е.А.

Г 98	Оценка недвижимости: методические указания к выполнению курсовой работы// Сост. О.Г. Гущина, С.Н. Ваньчушкина – Йошкар-Ола: Марийский государственный технический университет, 2008. – 54 с.

Даны общие сведения об оценке недвижимости, методические указания к описанию ее объектов, оценке их различными методами (сравнительного анализа продаж, прямой капитализации, дисконтирования денежных потоков), а также к обоснованию произведенной оценки.

Для студентов специальности 080105 «Финансы и кредит».

© Марийский государственный технический университет, 2008

ВВЕДЕНИЕ

В России продолжается процесс активного осуществления рыночных реформ, вызвавший значительный интерес к механизмам управления хозяйствующими субъектами, формам и методам производственно-хозяйственной и коммерческой деятельности, используемым в условиях рынка. Особое место среди них занимает оценочная деятельность, которая, как известно, в условиях рыночной экономики является важнейшим элементом инфраструктуры имущественных отношений.

В результате изучения дисциплины «Оценка недвижимости» студент должен получить представление:

• о круге проблем, стоящих в оценочной деятельности;

• современном состоянии научных дисциплин, являющихся основой для курса «Оценка недвижимости» («Экономика организации (предприятия)», «Статистика», «Деньги, кредит банки», «Финансы», «Экономический анализ»), и перспективах их развития в будущем;

• основных сферах применения получаемых знаний;

• связи курса с другими дисциплинами образовательной программы по специальности «Финансы и кредит», его роли в подготовке обучающихся.

В результате изучения дисциплины студент должен знать:

• объекты, предметы, цели, задачи, место курса среди других курсов;

• понятия, определения, термины курса;

• принципы, основы, законы, правила, используемые в курсе для изучения объектов курса;

• методы, средства, приемы, алгоритмы, способы решения задач курса;

• теоретические основы экономики недвижимости.

В результате изучения дисциплины студент должен уметь применять методы оценки недвижимости, делать анализ эффективности инноваций в нее; делать расчет налога на недвижимость.

1. Общие сведения об оценке недвижимости

В настоящее время проблема методического обеспечения оценки и оценочной деятельности в России стоит достаточно остро. Это связано с тем, что в новых условиях хозяйствования необходимы новые подходы, которые могли бы обеспечить нормальное функционирование экономики в целом и экономики недвижимости в том числе.

Оценке стоимости зданий и сооружений предшествует детальное ознакомление оценщика с их планировкой, конструктивными особенностями, правовой, технической и учетной документациями. Затем оценщику необходимо составить подробное описание объекта оценки, также дается подробная характеристика земельного участка, улучшений зданий и сооружений, включая несущие и не несущие конструкции, а также инженерные системы и оборудование.

Обязанность оценщика состоит в том, что он должен уметь охарактеризовать не только конструкцию здания, но и его техническое состояние, а также оценить те элементы, которые нуждаются в ремонте.

Если необходимо оценить новое здание, построенное по типовому проекту, то оценщик определяет стоимость воспроизводства. При оценке старых зданий, он рассчитывает стоимость возмещения.

Основные этапы процесса оценки:

1. Сбор информации об объекте оценки.

2. Анализ рынка недвижимости соответствующего сегмента этого рынка и аналогичных объектов.

3. Применение различных методов и подходов к оценке стоимости.

4. Составление отчета.

Из-за неэффективности рынка недвижимости и трудности получения информации, которая определяет рыночную стоимость, оценщики обычно используют несколько «подходов» к попытке оценить рыночную стоимость:

- сравнительный;

- доходный;

- затратный.

Использование различных методов расчетов приводит к получению различных величин стоимости одного и того же объекта. Окончательная оценка рыночной стоимости проводится путём согласования полученных результатов.

При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.

Оценка недвижимого имущества необходима:

- при операциях купли – продажи или сдаче в аренду;

-акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

- привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

- кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;

- страховании объектов недвижимости;

- кредитовании под залог объектов недвижимости;

- внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

- разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

- ликвидации объектов недвижимости;

- исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров;

- других операций, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

На стоимость зданий и помещений (жилых, офисных и других) влияют многие факторы, среди которых важное значение имеют: местоположение объекта, его техническое состояние, наличие и состояние коммуникаций и инфраструктуры, степень износа, экологические условия.

В курсовой работе предлагается оценить объект недвижимости тремя методами:

• сравнительным подходом;

• методом прямой капитализации;

• методом дисконтирования денежных потоков.