Расчет чистого приведенного дохода, тыс. Р.

Показатели	С 01.12.2005 г. (1 мес)	До 15.05 2006 г. (4,5 мес)	С 15.05.2006 г. (7,5 мес)	2007 г.	2008 г.	2009 г.	2010 г.	До 15.05.2011 г. (4,5 мес)
1. Валовый доход	0,00	0,00	626,63	1022,66	1043,11	1063,97	1085,25	415,11
2. Полная себестоимость	41,72	189,65	316,03	510,71	515,90	521,06	526,27	199,32
2.1. Производственные издержки	41,31	187,75	312,92	505,68	510,74	515,85	521,01	197,33
2.2. Прочие издержки	0,41	1,90	3,11	5,03	5,16	5,21	5,26	1,99
3. Убытки предыдущих периодов	0,00	-41,72	-231,37	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
4. Прибыль до выплаты налога	-41,72	-231,37	79,23	511,95	527,21	542,91	558,98	215,79
5. Налогооблагаемая прибыль	0,00	0,00	79,23	511,95	527,21	542,91	558,98	215,79
6. Налог на прибыль	0,00	0,00	19,02	122,87	126,53	130,30	134,16	51,79
7. Чистая прибыль	-41,72	-231,37	60,21	389,08	400,68	412,61	424,82	164,00

Таблица 13

Интегральные показатели

Показатель	Значение
1. Ставка дисконтирования ,%	20
2. Период окупаемости, лет	6
3. Поток платежей, тыс. р. (сумма чистой прибыли за весь период п.7 табл. 12)	1578,31

Дисконтированная стоимость будущего потока платежей (PV) определяется по следующей формуле:

PV=CF/(1+r)^t;

где СF – поток платежей (сумма прибылей и убытков);

r – ставка дисконтирования,

t – период окупаемости, лет.

СF=1578,31 тыс.р.

PV=1578,31 / (1+0.2)⁶ = 528,57 тыс.р.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков составляет 528,57 тыс.р.

2.5. Обоснование произведенной оценки (согласование результатов)

Согласование результатов, полученных на основе различных подходов и методов, является последним этапом определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Итоговый результат оценки может быть представлен в виде одной денежной величины либо диапазона наиболее вероятных значений стоимости, представленного минимальным и максимальным значением. На данном этапе оценки прежде всего необходимо осуществить проверку полученных результатов с целью выявления математических и логических ошибок, которые увеличивают степень расхождения результатов доходного, затратного и сравнительного подходов.

Процедура согласования проверенных результатов определяется содержанием оценочного задания, использованных подходов и методов оценки, полнотой и достоверностью использованной информации, выявлением преимуществ и недостатков используемых методов. Определяющими критериями иерархии каждого результата является возможность отразить действительные намерения потенциального продавца или покупателя, качество информации, на основании которой проводится анализ, способность каждого метода и подхода учитывать конъюнктурные колебания рынка и специфические ценообразующие черты объекта, такие, как местоположение, размер, потенциальная доходность.

Студенты должны самостоятельно провести обоснование результатов оценки с учетом исходных данных по варианту, полученных результатов, достоинств и недостатков каждого метода.

Оценка имущественного комплекса в составе 5 зданий производственного назначения, принадлежащих на правах собственности, осуществлялась различными методами.

Метод сравнительных продаж, основанный на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, цены которых известны, показал среднюю стоимость по сравнению с остальными методами (569,99 тыс.руб.). Исходной предпосылкой применения данного метода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают его применение нецелесообразным.

В расчетах каждый объект оцениваемого комплекса сравнивался с тремя аналогами. Как показывает практика опытных оценщиков, для более объективного определения стоимости необходимо как минимум пять объектов- аналогов. Кроме того, в большинстве случаев отклонение характеристик объектов сравнения превышают 30%, что говорит о том, что аналоги подобраны неточно. Все это позволяет сделать вывод об относительной точности полученных результатов.

Метод дисконтирования денежных потоков более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Данный метод показал, что стоимость объекта составляет 528,57 тыс. руб. Однако, дальнейшее использование объекта оценки с целью получения дохода не представляется возможным.

Метод прямой капитализации доходного подхода показал наибольшую стоимость объекта 655,48 тыс. руб. Данный метод является наиболее простым, по сравнению с остальными. Он представляет стоимость объекта оценки как чистый операционный доход от объекта с учетом коэффициента капитализации. Преимущества метода прямой капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру. Однако, применение этого метода затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках или если объект не достроен, не вышел на уровень стабильных доходов, серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.

На основании вышеизложенного делается вывод, что рыночная стоимость объекта оценки составляет 655,48 тыс. руб.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

2. А. Г. Грязнова. Оценка недвижимости. – Москва: Финансы и статистика, 2006.

3. В. А. Горемыкин. Рынок недвижимости. – М.: МЭГУ, 1994.

4. В. А. Горемыкин. Экономика недвижимости: Учебник. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и Ко», 2006.

5. И. Т. Балабанов. Операции с недвижимостью в России. - М.: Финансы и статистика, 2002.

Приложение 1