2.3. Оценка объекта недвижимости методом прямой капитализации

Недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу, что и является причиной, по которой она приобретается.

Виды доходов с владения недвижимостью:

• текущие денежные поступления;

• экономия на налогах;

• будущие доходы от арендной платы;

• доход от прироста стоимости недвижимости;

• экономия на налогах от перепродажи недвижимости.

Таким образом, одна из основных задач оценщика состоит в том, чтобы определить текущую стоимость недвижимости с учетом текущих доходов.

Методы оценки доходным подходом включают:

• метод валовой ренты;

• прямой капитализации;

• капитализации дохода (метод дисконтирования денежных потоков).

В этой работе рассмотрена оценка имущественного комплекса методом прямой капитализации и методом дисконтирования денежных потоков.

Капитализация дохода – процесс получения текущей стоимости, будущих выгод от владения недвижимостью.

Капитализированный доход от недвижимости равен оценке текущей стоимости недвижимости.

В основе теории капитализации заложена методика соблюдения всех принципов оценки.

Капитализированный доход =ЧОД/Ставка капитализации

По этой формуле строится вся теория оценки доходной недвижимости. Если в проведенном анализе стоимости используется доход только за один год (или среднегодовой доход), то это метод прямой капитализации.

Чистый операционный доход - это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учета амортизационных начислений.

Чистый операционный доход рассчитывается для первого после даты оценки года эксплуатации недвижимости.

Последовательность расчета чистого операционного дохода:

1. Определяется потенциальный валовой доход (ПВД) от сдачи недвижимости в аренду в первый год после даты оценки на условиях рыночной арендной платы.

2. Определяется эффективный валовой доход, равный:

• предполагаемым убыткам из-за недозагруженности помещений, смены арендатора, потерь при сборе арендной платы;

• из прогнозируемого эффективного валового дохода вычитаются годовые прогнозируемые расходы (постоянные расходы, операционные расходы, резервы).

Постоянные расходы – расходы, которые не зависят от степени загруженности объектов недвижимости (налог на имущество, страховые взносы).

Операционные (эксплуатационные) расходы – коммунальные услуги, заработная плата персонала, оплата договорных услуг, реклама, содержание и косметический ремонт, то есть это затраты, которые зависят от объемов производства и степени загруженности объекта.

Общая ставка капитализации – ставка, определяемая отношением чистого операционного дохода к стоимости недвижимости.

Для определения ставки общей капитализации используется обширная рыночная информация. Величина чистого операционного дохода берется на том уровне, как если бы просматриваемый объект являлся вновь оцениваемым – это первый метод определения ставки капитализации.

Второй метод определения ставки капитализации – метод кумулятивного построения. Сущность данного метода состоит в том, что ставка капитализации разбивается на составляющие части:

• безрисковая ставка (базисная ставка);

• ставка компенсации за риск;

• ставка за низкую ликвидность;

• ставка инвестиционного менеджмента;

• ставка возмещения капитала.

В качестве базисной ставки в зарубежных странах используется ставка по долгосрочным правительственным обязательствам. В условиях российской специфики в расчете ставки капитализации безрисковая ставка равна нулю.

Ставка компенсации за риск - вложение капитала в недвижимость имеет более высокий риск, чем все другие инвестиции, следовательно, данная ставка должна учитывать ситуацию, при которой инвестор сравнивает процесс вложения капитала в приобретение недвижимости или отказ от него.

Ставка компенсации за низкую ликвидность учитывает, что недвижимость – низколиквидный товар (но не всегда).

Ставка инвестиционного менеджмента учитывает, что управление инвестициями, так как вложение капитала в недвижимость является рискованной процедурой (ставка управления).

Ставка возмещения капитала учитывает, что кроме получения прибыли разумный инвестор учитывает дополнительно и срок возврата контракта.

Метод прямой капитализации предполагает определенную последовательность расчетов.

1. Расчет ежегодного чистого дохода:

• оценка потенциального валового дохода на основании анализа текущих ставок и тарифов на рынке, аренду для сравниваемых объектов;

• оценка потерь от неполной загрузки (недосдачи в аренду), определяется действительный валовый доход.

2. Расчет издержек (операционных расходов) – определяется чистый операционный доход.

3. Расчет ставки капитализации.

4. Расчет текущей стоимости объекта оценки.

Базовая ставка арендной платы в месяц принимается равной 500 р./кв. м.

Таблица 7