Общие положения договора аренды.

Договор аренды (или договор имущественного найма) – это такой договор, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить определённое имущество во временное владение или пользование другой стороне (арендатору) за соответствующее вознаграждение; а арендатор обязан по окончанию договора вернуть это имущество арендодателю. ) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды обладает отличительными признаками:

1. Передача имущества при аренде не сопровождается переходом права собственности

2. Договор аренды временный.

3. Предметом аренды может быть только индивидуально-определенная и непотребляемая вещь, так как по окончанию срока аренды та же самая вещь должна быть возвращена (это отличает его от купли-продажи, займа, дарения)

4. Аренда носит исключительно возмездный характер (всегда передается за плату) – отличает от договора предоставления имущества в безвозмездное пользование (договор суды)

5. При аренде собственник (арендодатель) всегда лишается определённого объёма правопользования, предоставляет арендатору возможность извлекать и присваивать плоды и продукцию получаемую в результате пользования (отличает от договора возмездного оказания услуг)

Указанными признаками договор аренды можно отличить как от договора к-п, так и от договора мены и договора займа.

Характеристика данного договора:

1. двусторонний договор – возникают взаимные права и обязанности;

2. консенсуальный договор;

3. возмездный договор;

4. обязательно условие о сроке (не является юридически обязательным).

Правовое регулирование договора аренды.

Аренда отдельных видов транспортных средств регулируется транспортным законодательством (по видам транспортных средств (воздушных, водных и т.п.)).

. Форма договора (статья 609 ГК РФ)

Договор аренды заключённый на срок более 1 года, также любой договор, в котором стороной является юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Для отдельных видов аренды предусматривается более строгие требования.

В отношении некоторых видов договоров аренды необходима гос регистрация. Например: договор аренды зданий, сооружений, предприятий подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Сам договор, как сделка - право аренды самостоятельно не регистрируется. Регистрация договора аренды как сделки. право аренды регистрируется не самостоятельно, а как обременение прав собственности.

Договор аренды может предусматривать возможность право выкупа арендатора арендованного имущества. Такой договор должен заключаться в той форме которая предписана для

Предмет договора аренды. Предметом являются только индивидуально-определённые вещи и непотребляемые. Ценные вещи и некоторые виды имущества (потребляемые) не могут быть предметом аренды. К предметам относятся:

1. Земельные участки

2. Предприятия

3. Другие имущественные комплексы

4. Здания

5. Сооружения

6. Оборудования

7. Транспортные средства

8. И другие вещи которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования

Предмет – единственное общее существенное условие для всех видов аренды.

Предмет в договоре определяется в зависимости от того что передаётся в договоре. Если передаётся объект недвижимости то нужного указать адрес, кадастровые номер. Если часть здания сдаётся, то по мимо указанного прикладывается чертёж (выкопировка из тех паспорта.)

В отношении земельного участка – документы с кадастровым номер участка. Если его нет, то допускается иные документы, позволяющие определить местоположение участка.

Стороны договора аренды.:

1. арендодатель – чаще всего это собственник;

2. арендатор – любое лицо.

Содержание договора:

Обязанности арендодателя:

• передать имущество/ предоставить возможность арендатору пользоваться имуществом

• должен передать имущество надлежащего качества

• арендодатель не несет ответственность за недостатки, если при заключении договора аренды это было оговорено и арендатор согласился

• осуществлять капитальный ремонт

• предупреждать о правах 3-их лиц

Обязанности арендатора:

• бережно относиться к имуществу, полученному по договору

• он должен использовать имущество по назначению

• выплачивать арендную плату (ст 395 ГК должник за просрочку должен выплачивать проценты 7,75 % годовых)

Права арендатора:

• если арендодатель не передает имущество, то арендатор имеет право истребовать имущество у собственника;

• вендикационный иск можно предъявить, если имущество, полученное по договору, находится у незаконного владельца/собственника;

• право следования;

• право арендатора сдавать имущество в субаренду (но срок договора субаренды не должен выходить за срок основного договора аренды);

• право выкупа.

Срок – не является существенным, но очень важное условие.

Закон разделяет 2 вида аренды в зависимости от срока:

1. Срочная арена –на определённый срок

2. Бессрочная аренда – на неопределённый срок, действует неопределённое время. Каждая из сторон такого договора может отказаться в любое время от исполнения договора предупредив другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимости за 3 месяца.