4. Права и обязанности сторон и их исполнение. Передача недвижимости

Основная обязанность продавца – это передача недвижимости покупателю.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случаях, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случаях, когда собственник продаваемой недвижимости не является собственником земельного участка, продажа недвижимости допускается без согласия собственника этого участка. При этом покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Кроме того, на продавца, как и на покупателя, возлагается обязанность обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав с целью осуществления этого требования.

На покупателя возлагаются обязанности по принятию недвижимого имущества по передаточному акту, оплате денежной суммы по договору купли-продажи недвижимого имущества и регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в соответствии со ст. 551 ГК РФ.

5. Особенности продажи жилых помещений

Ввиду особой социальной значимости жилого помещения как объекта недвижимости для всех граждан нашей страны и необходимости повышенной защиты их жилищных прав и интересов предусмотрено специальное правовое регулирование договора купли-продажи с этим объектом.

В соответствии с п. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Согласно п. 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:

- жилой дом, часть жилого дома;

- квартира, часть квартиры;

- комната.

К числу особенностей продажи жилых помещений следует отнести положения, касающиеся существенных условий этого договора, предусмотренных ст. 558 ГК РФ. Таковыми признаются:

- предмет договора;

- цена договора;

- перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, после приобретения его покупателем.

Следует обратить внимание на установление круга лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением. К их числу, например, относятся отказополучатели, получатели ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.

Важные требования установлены и в отношении государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения. Данный договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Это положение является исключением из общего правила, в соответствии с которым договоры купли-продажи недвижимости не требуют государственной регистрации.

Положения о купле-продаже жилых помещений распространяются и на продажу доли в праве общей собственности на жилое помещение (ст. 251 ГК РФ).