2.1.4 Оформление и регистрация кредитных и других договоров по сделке

Оформление кредитного и других договоров по сделке — центральный этап процедуры ипотечного кредитования. Как правило, в тот день, когда оформляется и подписывается договор купли-продажи и жилье переходит в собственность заемщика, оно пе­редается в залог банку в качестве обеспечения ипотечного кредита. Предмет залога страхуется в пользу банка. Как правило, заключается комплексный договор страхования, включающий страхование жизни заемщика, объекта и титула при покупке квартиры на вторичном рын­ке либо жизни и трудоспособности заемщика при покупке квартиры па первичном рынке.

Регистрация заключенных договоров в Федеральной регистраци­онной службе (ФРС) занимает порядка 7-14 дней. ФРС выдает сви­детельство о праве собственности, которое предоставляется банку. Ре­гистрируется также залог жилья. Оформление свидетельства о праве собственности на жилье является основанием для выдачи кредита.

На этапе заключения кредитной сделки оформляются и заключаются следующие договоры:

• договор купли-продажи недвижимости;

• кредитный договор;

• договор ипотеки (подлежит государственной регистрации);

• договоры страхования.

Договор купли-продажи недвижимости, на приобретение которой берется кредит, заключается между заемщиком и продавцом этой недвижимости. В кредитном договоре стороны предусматривают сумму предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и др.

Договор ипотеки заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров и положений статьи 8 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В договор об ипотеке (Приложение 7) стороны включают: предмет ипотеки;

• цену передаваемого в ипотеку помещения;

• существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств);

• размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами);

• срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит);

• указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика, (он же залогодатель по договору об ипотеке);

• требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества;

• основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие условия.

Договоров страхования заключается несколько, в соответствии с количеством объектов страхования. Для снижения риска кредитора осуществляется страхование ипотечного кредита. Страхование недвижимости осуществляется в соответствии с условиями ипотечного договора.

В настоящее время нотариальное удостоверение договора об ипотеке не является обязательным условием по оформлению такого договора. Эти изменения произошли в связи с принятием Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который вступил в силу с 1 января 2005 года.