1.2 Нормативно-правовая база ипотечного кредитования в России

В Российской Федерации законодательная база ипотечного жилищного кредитования включает в себя: Конституцию Российской Федерации (1993), в которой закреплены права гражданина на жилье и охрану частной собственности. Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. 37, 131, 209, 246, 260, 329, 365, 387, 488, 855, 935), который устанавливает общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости, положения о праве собственности и других вещных правах на помещения; основания обращения взыскания на зало­женное жилое помещение и др., а также предусматривает ряд правил и отношении обязательной государственной регистрации права соб­ственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, возник­новения, ограничения и перехода таких прав; законы об ипотеке, ипо­течных ценных бумагах, государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Закон РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге». С момента вступления в силу этот закон занял место основного источника российского залогового права. Однако необходимо отметить, что с момента введения в действие части первой ГК РФ именно Кодекс стал основным источником залогового права.

Основным законом, регулирующим отношения по поводу зало­га недвижимости, является Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Он определяет в ка­честве ипотечных кредитов любые виды кредитов, выданных под залог недвижимости. Данный законодательный акт, раскрывающий особенности залога недвижимого имущества, прошел долгий и тернистый путь, прежде чем был подписан Президентом РФ. Несмотря на то, что ГК РФ содержит ряд специальных норм об ипотеке (п. 2-3 ст.339, п. 2-5 ст.340, п.1 ст.349 и др.), основной массив норм, регулирующих ипотеку, содержится в данном федеральном законе.

В Федеральном законе от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипо­течных ценных бумагах» установлены качественно новые отношения в сфере ипотечного кредитования. Данный Закон разрешает банкам вы­пускать ипотечные облигации как напрямую, так и через специальных ипотечных агентов. В нем раскрываются такие понятия и процессы, как ипотечное покрытие, требования к ипотечным агентам, обращение взыс­кания на ипотечное покрытие облигаций, выдача и обращение ипотеч­ных сертификатов участия.

В числе законодательных актов, обеспечивающих базу для раз­вития ипотечных жилищных кредитов, следует назвать также Феде­ральный закон от 30 декабря 2004 г. № 218-ФЗ «О кредитных истори­ях», который направлен на снижение рисков кредиторов.

В январе 2000 г. Правительством РФ была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Данная концепция основывается на том, что любая мо­дель долгосрочного кредитования граждан является приемлемой, если она удовлетворяет требованию юридической чистоты и финансовой прозрачности и в ней заложен механизм рефинансирования.

В совокупность источников залогового права входят не только собственно законодательные акты, но и указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, законодательные акты субъектов РФ, нормативно-правовые акты исполнительных органов различного уровня, включая местные органы управления. Особое место занимают нормативные акты Банка России. Федеральный закон «О банках и банковской деятельности», а так же:

• Положение Банка России от 26.06.1998 № 39-П «О порядке начисления процентов по операциям, связанным с привлечением и размещением денежных средств банками, и отражения указанных операций по счетам бухгалтерского учета»;

• Положение Банка России от 31.08.1998 № 54-П «О порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения)»;

• Положение Банка России от 26.03.2004 № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности»;

• Положение Банка России от 20.03.2006 № 283-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери»;

• Положение Банка России от 26.03.2007 № 302-П «О правилах ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации»;

Указание Банка России от 21.01.2008 № 1963-У «О проведении единовременного обследования досрочного погашения ипотечных жилищных кредитов» регламентирует порядок составления и представления формы единовременного обследования "Сведения о досрочном погашении ипотечных жилищных кредитов". Единовременное обследование досрочного погашения ипотечных жилищных кредитов проводится с целью оценки объемов и источников досрочного погашения кредитов, предоставленных кредитными организациями физическим лицам на приобретение жилья под залог недвижимости.

Указание Банка России от 29.11.2005 № 1635-У «О порядке направления запросов и получения информации из Центрального каталога кредитных историй субъектом кредитной истории и пользователем кредитной истории посредством обращения в бюро кредитных историй». Указание направлено на реализацию Федерального закона "О кредитных историях" и определяет порядок направления субъектами (пользователями) кредитных историй запросов в Центральный каталог кредитных историй (ЦККИ) без использования кода (дополнительного кода) субъекта кредитной истории о представлении информации о бюро кредитных историй, в котором хранится кредитная история субъекта кредитной истории, и получения информации из ЦККИ посредством обращения в бюро кредитных историй.