3 Совершенствование системы ипотечного кредитования в России

3.1 Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования

В 2009 году ставки по ипотечным кредитам были в основном стабильно высокими, но к концу года многие банки начали их постепенное снижение – впереди всех оказалось Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) минимальная процентная ставка по его программе на конец 2009 года составила 9, 43% в рублях 21.

На протяжении 2009 года минимальный первоначальный взнос по ипотечному кредиту составлял 30%, и только к концу года некоторые банки снизили его до 20% (15%), что было связано с желанием не проигрывать конкурентную борьбу программой АИЖК, которая предлагает, как уже было отмечено выше, самые низкие ставки в рублях. Но поскольку у банков нет возможности снизить ставку до уровня АИЖК, они смягчили другой параметр - размер первоначального взноса.

Если в период расцвета ипотеки в России почти все банки работали с любыми видами доходов, то в 2009 году они разделились на те, которые требуют наличие только «белых» походов (как правило, по официальной справке 2-НДФЛ), и те, которые принимают к «смотрению «серые» доходы заемщика. Из крупных игроков к первой группе относятся АИЖК и Сбербанк, ко второй - ВТБ 24.

В пятерку лидеров по портфелю ипотечных кредитов на 1 января 2010 года входят: Сбербанк», «ВТБ 24», «Дельтакредит», «Уралсиб» и «Транскредитбанк» 19.

В первой половине 2010 года наблюдается развитие тенденций, которые проявились четвертом квартале 2009 года: плавное снижение ставок, смягчение требований к заемщикам. На ипотечном рынке наступила долгожданная оттепель. В январе- июле 2010 года увеличили выдачу ипотечных кредитов в два раза по сравнению с прошлым годом. В апреле 2010 года процентные ставки по ипотеке практически вернулись к докризисному уровню. В среднем за апрель ставки в рублях снизились на 0,5%, сейчас предложения банков колеблются в «коридоре» 11,20 - 14,25%.

Факторы, негативно воздействующие на отечественный ипотечный рынок:

• целенаправленная широкомасштабная рекламизации достоинств американской модели ипотечного жилищного кредитования;

• пассивность всех ветвей власти в создании развитого правового поля в отношении ипотечных отношений, прежде всего в сфере ипотечного жилищного кредитования и придании ему на этой основе стабильности;

• отсутствие заметных подвижек со стороны властных структур в формировании осмысленных экономических механизмов для обеспечения устойчивой финансовой базы ипотечных отношений, исходя из имеющихся внутренних ресурсов;

• российские банки демонстрируют стойкое нежелание включаться в долгосрочное кредитование, в т.ч. и под залог недвижимости, из-за отсутствия квалифицированных кадров, способных управлять рисками; отсутствие капитала; низкой доходностью (по меркам отечественных банкиров), от деятельности по ипотечному кредитованию и др.;

• структуры, так или иначе занимающиеся проблемами ипотеки, ориентированы на использование только своего потенциала.

У рынка ипотечного кредитования в России есть ряд положительных тенденций. В их числе можно назвать следующие 19:

1. Увеличение объема рынка ипотечного кредитования. Несмотря на отмену в условиях кризиса некоторыми банками программ ипотечного кредитования, ипотекой продолжает заниматься значительное количество кредитных организаций. Кроме того, появляются новые программы, в том числе и сложные, например, с переменными процентными ставками.

2. Невысокий уровень задолженности по ипотечным кредитам. 25 декабря 2008 г. был принят Федеральный Закон № 288-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», согласно второму, начиная с января 2009 г., у отдельных семей появилась возможность направлять средства материнского капитала на погашение ипотечных кредитов. Принятие данного закона позволит сдержать рост задолженности по ипотечным кредитам

3. Принятие национального проекта «Доступное жилье - гражданам России». Для более успешной реализации данного проекта государство увеличивает субсидирование.

В то же время на рынке ипотечного кредитования в России наблюдается и ряд негативных тенденции, которые препятствуют его развитию и делают ипотечные кредиты все менее доступными для населения. Основными из них являются следующие:

1. Высокие процентные ставки по ипотечным кредитам. Во многом причиной высоких процентных ставок по ипотечным кредитам является высокая стоимость долгосрочных средств для банков, а также риски ипотечной сделки, которые закладывают кредитные организации.

2. Ужесточение требований к заемщикам и отмена (или приостановление) некоторыми банками программ ипотечного кредитования. Кризисные явления послужили причиной ужесточения банками требования к андерайтингу заемщика.

3. Небольшой размер государственного субсидирования для обеспечения доступности ипотечного кредита для населения. Из-за высоких цен на недвижимость большая часть населения не может воспользоваться ипотечными кредитами.

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.