2.1.5 Выдача кредита

Выдача кредита - банк выдает заемщику кредит, за счет кото­рого происходит окончательный расчет с продавцом. Схема расчета зависит от того, кто является продавцом квартиры. Заемщик стано­вится собственником квартиры и получает возможность прописаться в ней, вселиться и даже сдавать. Единственным ограничением являет­ся невозможность продажи квартиры, обмена или дарения до погаше­ния кредита.

Выдача кредита банком позволяет заемщику рассчитаться с продавцом жилья. При покупке квартиры у застройщика средства на его счет можно перечислить по безналичному расчету. На вторичном рынке обычно используется наличная форма расчета через банковскую ячейку. Иногда для расчетов по ипотечной сделке банки используют документарный аккредитив. Наибольшей популярностью пользуется услуга эксперт-сейфинга, т.е. аренды банковской ячейки.

2.1.6 Обслуживание и погашение кредита

Обслуживание и погашение кредита - банк принимает платежи от заемщика в погашение кредита и уплату процентов и комиссий, ведет учет погашения основного долга и процентов. При выпол­нении обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре.

Ипотечные кредиты как сложный банковский продукт сопро­вождаются разнообразными комиссиями и сборами, величина кото­рых зависит от банка, выдающего кредит, и от вида жилья - первич­ного или вторичного. К ним относятся комиссия за рассмотрение кредитной заявки, оплата услуг рекомендуемого банком независимого оценщи­ка, комиссия за выдачу кредита, комиссия за обналичивание денег, комиссия за перечисление денежных средств на счет продав­ца квартиры, комиссия за проверку подлинности банкнот, расходы на регистрацию права собственности на квартиру и залога на нее, оплата услуг нотариуса (косвенные расходы), некоторые банки взимают комиссию за ведение ссудного сче­та.

Погашение кредита может производиться заемщиком различными способами:

• внесением наличных через кассу банка (филиала, дополни­тельного офиса), выдавшего кредит. Внести средства на счет заемщи­ка может и доверенное лицо (с помощью доверенности, оформленной в отделении банка);

• внесением платежей в погашение кредита наличными через банкомат;

• безналичными переводами денежных средств, например, и случае, если заработная плата заемщика поступает на счет в этом или другом банке;

• через Интернет. Этот способ погашения кредита становится все более популярным.

Существенной характеристикой ипотечной программы являет­ся возможность досрочного погашения кредита без штрафных санк­ций, что предусматривается большинством банков. Условия досроч­ного погашения, как правило, интересуют тех, кто надеется на разовые крупные денежные поступления в не слишком отдаленном будущем. В основном банки ограничивают заемщика в досрочном погашении путем установления моратория на досрочное погашение, однако в некоторых банках разре­шается досрочное погашение ипотечного кредита без каких-либо ограни­чений.

Если заемщик погашает кредит по аннуитетной схеме, то при погашении кредита досрочно выплаченные вперед проценты будут потеряны по причине изменения структуры платежей. При дифференцированных же платежах возможность досрочного погашения без значительных финансовых потерь присутствует даже в первые месяцы после получения кредита. Кроме того, в договоре может предусматри­вать частичное погашение кредита (внесение любой суммы в счет ос­новного долга). В этом случае размер следующего платежа будет оп­ределяться исходя из суммы долга на текущий момент.