Тема 11. Договор аренды.

Занятие 11 (2 часа).

Вопросы:

1. Договор аренды: понятие, элементы, содержание.

2. Договор проката: понятие, особенности.

3. Договор аренды транспортного средства: понятие, элементы, виды.

4. Договор аренды зданий и сооружений: понятие, элементы, существенные условия.

5. Договор аренды предприятий: понятие, особенности.

6. Финансовая аренда (лизинг).

7. Договор найма жилого помещения.

8. Договор безвозмездного пользования (ссуды).

Задача 1. Между АО (арендодатель) и ООО (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения сроком на 3 года. По истечении срока договора аренды АО обратилось в Арбитражный суд с иском к ООО об истребовании имущества из незаконного владения ответчика. Однако ответчик против иска возражал, ссылаясь на то, что в период аренды нежилого помещения в него внесены неотделимые улучшения на значительную сумму (в частности, произведён капитальный ремонт). Кроме того, за время аренды арендатор регулярно выплачивал арендодателю арендную плату, которая в сумме превышает стоимость нежилого помещения.

Какое решение должен принять суд?

Задача 2. Между предпринимателями был заключён договор аренды нежилых помещений. Арендная плата согласно приложению к договору определена сторонами в сумме 200 рублей за 1 кв. метр в месяц.

В связи с тем, что расходы по содержанию помещений резко возросли, а установленная в договоре арендная плата их не покрывает, в результате чего арендодателю наносится материальный ущерб, арендодатель направил арендатору предложения по увеличению размера платы. Однако арендатор внести изменения в договор отказался. Арендодатель обратился в суд.

Решите дело.

Задача 3. Решением суда, оставленным без изменения последующими судебными инстанциями, удовлетворен иск И. о выселении Г. с семьей из двух комнат коммунальной квартиры и предоставлении этой жилой площади И., проживающей в третьей комнате этой квартиры. При этом суд сослался на то, что ответчица утратила право пользования комнатами, поскольку ей предоставлена трехкомнатная квартира. Трехкомнатная квартира была передана Г. АООТ в собственность по договору дарения в связи с гибелью на производстве ее мужа.

Правильное ли решение вынес суд?

Задача 4. В доме, принадлежащем Ермолину на праве частной собственности, Шалыгин нанимал две комнаты, в которых проживал вдвоём с женой. Когда у Шалыгиных родился ребёнок, они решили поселить к себе сестру Шалыгина для того, чтобы она помогала вести хозяйство, а также 60-летнюю мать жены Шалыгина, которая могла ухаживать за ребёнком. Ермолин категорически запротестовал против вселения в его дом новых жильцов и предупредил, что он не даст согласия на их прописку и будет требовать их выселения.

Правильны ли действия Ермолина? Каковы права нанимателя жилого помещения в доме, принадлежащем наймодателю на праве частной собственности?

Задача 5. ЗАО обратилось в Арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о взыскании 15000 рублей долга за предоставленное в безвозмездное пользование холодильное оборудование.

Между ЗАО (поставщиком) и индивидуальным предпринимателем (покупателем) заключен договор поставки и дополнительное соглашение к этому договору, в соответствии с которым ЗАО предоставило во временное безвозмездное пользование холодильное оборудование. По условиям данного соглашения холодильное оборудование по истечении указанного срока подлежит возврату в рабочем состоянии и без механических повреждений, а в случае утраты или невозврата оборудования ИП обязан возместить его стоимость в предусмотренном соглашением размере.

По истечении срока действия договора и дополнительного соглашения холодильное оборудование не было возвращено. Ответчиком не представлены суду доказательства расторжения договорных обязательств или совершения действий по возврату холодильного оборудования. Оборудование было утрачено в результате пожара, возникшего в торговом павильоне.

Какое решение должно быть вынесено судом?

Нормативные правовые акты, акты судебных органов:

1. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 26 июня 2007 г.) // РГ. – 1998. – 22 июля; СЗ РФ. – 1998. - №29. – Ст. 3400.

2. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 24 июля 2007 г.) // РГ. – 1997. – 30 июля; СЗ РФ. – 1997. - №30. – Ст. 3594.

3. Закон РФ от 10 июля 1992 г. №3266-1 «Об образовании» (в ред. 21 июля 2007 г.) // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета Российской Федерации. – 1992. - №30. – Ст. 1797.

4. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 2002. - №3.

5. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. №53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // Хозяйство и право. – 2000. - №8.

Дополнительная литература:

1. Белобородова А.В. Обзор судебной практики «Существенные условия договора аренды: практическое значение» // Арбитражное правосудие в России. – 2007. - №6.

2. Ломидзе О.Г. Природа права аренды и внесение арендных прав в уставный капитал общества // Законодательство. – 2007. - №2.

3. Оглоблина О.М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие. – М.: «Изд. Тихомирова М.Ю.», 2003.

4. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. – М.: «Юрист», 2001.

5. Фомичёва Л.П. Расходы арендатора на коммунальные услуги // Законодательство. – 2006. - №11.