13. Договор аренды зданий и сооружений

По дог-ру арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.(ст 650).

Данный дог. Выделен в отдельный вид исходя из его предмета. Предм- здания и сооружения, т.е. разновидности недвижимого имущества.Здания и сооружения неразрывно связаны с землей (земельным участком), на которой они расположены.Именно это обстоятельство и служит главной причиной выделения дог-ра аренды зд. и соор. в отдельный вид. Здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружение же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно.

Форма-письменная, причем обязательно составление единого документа, подписываемого сторонами(ст. 434).Заключение такого дог по средством обмена письмами(документами,исходящими только от одной стороны) невозможно.Несоблюдение формы дог влечет его недействительность.

Дог аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее года подлежит гос регистрации считается заключенным с момента такой регистрации(ст.651).Эта норма явл исключением из общего правила, закрепленного п.2 ст 609,согласно которому любой дог аренды недвиж. имущ-ва независимо от срока, на который он заключен,подлежит гос регистрации.А поскольку исключения не могут толковаться расширительно, п. 2 ст. 651 не должен применятся к аренде других видов недвижимого имущ-ва,например предприятий.К числу существенных условий этого вида дог,помимо предмета относится также и цена(арендная плата).При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы док аренды считается незаключенным(ст. 654).При этом цены,предусмотренные п.3 ст. 424ГК, не применяются.

14. Договор аренды предприятия

По дог аренды предпр. арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущ-ый комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деят-ти(п.1 ст. 656).

Дог выделен в отдельный вид исходя из предмета.Предм-предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий в себя основные и оборотные средства,права пользования природными ресурсами,исключительные права,а также права требования и долги.Предприятие как объект права в процессе своего функционирования постоянно изменяет свой состав за счет выбытия одних компонентов и появления новых, что и требует специального урегулирования договора его аренды.Предприятие передается в аренду не как застывший объект, а в работающем состоянии.

Форма дог-посьменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы дог-ра аренды предприятия влечет его недействительность.

Данный дог подлежит гос регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В каком порядке производится регистрация,в ГК не сказано.Поскольку в данном случае предприятие выступают как объект, а не субъект права, регистрация дог-ра его аренды не может осуществлятся в порядке, установленном для регистрации юр лиц.Исходя из того,что предприятие признается недвижимостью(п 2 ст 132ГК),дог аренды предприятия должен быть зарегистрирован в порядке,установленном для регистрации сделок с недвижимым имуществом.Правда, в настоящее время предприятия как объекты недвижимости нигде не регистрируются.Соответственно практически невозможна и регистрации сделок с ними, в том числе договоров аренды.

К числу существенных условий договора аренды предприятий помимо его предмета относится также и цена (арендная плата).Основанием для такого вывода служит правило п. 2 ст 650ГК.Договор должен предусматривать размер арендной платы.При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным(п. 1 ст. 654).При этом правила определения цены, предусмотренные п.3 ст 424ГК, не применяются.