Финансовая модель и показатели эффективности инвестиций

МЕТОДИКА ОЦЕНКИ

Для оценки экономической эффективности инвестиций в данном бизнес-плане использованы следующие показатели:

• Чистый дисконтированный доход (Net Present Value NPV)

• Дисконтированный срок окупаемости (Discounted Payback Period DPP)

• Индекс рентабельности инвестиций (Return of investment ROI)

• Стоимость продажи бизнеса, определенная доходным подходом

СТАВКА ДИСКОНТИРОВАНИЯ

Ставка дисконтирования (барьерная ставка) – это процентная ставка, которая позволяет привести будущие денежные потоки в текущее время. По своей сути, это доходность альтернативного вложения средств на данный период, например, банковский вклад, плюс премия за риск участия в конкретном проекте. В данном курсовом проекте принята норма дисконта, равная 10 % годовых, что сопоставимо с доходностью долгосрочного вклада в крупный банк под 8 % и премией за риск в размере 2 %.

Коэффициент дисконтирования – это величина, которая показывает отношение будущей стоимости денег к их текущей стоимости:

Где d – коэффициент дисконтирования,

D – норма дисконта в %

n – количество лет, которое должно пройти до момента получения денег.

К примеру, коэффициент дисконтирования для второго года с момента вложения денежных средств составит:

Для третьего года d₃ = 0,75 по той же методике и т.д.

ЧИСТЫЙ ДИСКОНТИРОВАННЫЙ ДОХОД

Чистый дисконтированный доход или чистая текущая стоимость (NPV) – это сумма всех спрогнозированных денежных потоков (инвестиционного, операционного, налогового) с учетом ставки дисконтирования. NPV показывает чистые доходы или чистые убытки инвестора от помещения денег в проект по сравнению с возможностью положить деньги в банк. При NPV > 0 можно говорить о том, что инвестиции приумножат капитал инвестора и вложение следует осуществить. При NPV < 0 доходы от предложенного проекта недостаточно высоки, чтобы компенсировать доходность банковского вклада и риска, присущего проекту. Иными словами, инвестору выгодней вложить деньги в банк.

Расчет осуществляется по формуле:

NPV - чистая текущая стоимость; CFt - приток денежных средств в период t; It - сумма инвестиций (затраты) в t-ом периоде; r - барьерная ставка (ставка дисконтирования); n - суммарное число периодов (интервалов, шагов) t = 1, 2, ..., n (или время действия инвестиции).

ДИСКОНТИРОВАННЫЙ СРОК ОКУПАЕМОСТИ

Discounted Payback Period (DPP) – показывает срок возврата инвестиций в приведенных стоимостях. Срок окупаемости равен такому времени с начала проекта, когда сумма дисконтированной чистой прибыли от операционной деятельности будет равна суммарным дисконтированным инвестициям в проект.

Или: время, которое требуется, чтобы инвестиция обеспечила достаточные поступления денег для возмещения инвестиционных расходов, при этом учитывается временная стоимость денег.

Общая формула для расчета срока окупаемости:

ТокТС (DPP) - дисконтированный срок окупаемости инвестиций; n - число периодов; CFt - приток денежных средств в период t; r - барьерная ставка (коэффициент дисконтирования); Io - величина исходных инвестиций в нулевой период.

Срок окупаемости в самом простом случае может быть определен графически как точка пересечения графиком накопленного ЧДД (NPV) нулевой оси.

ИНДЕКС РЕНТАБЕЛЬНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ (ИД)

Return of Investment или Индекс доходности (ROI или ИД) – это доход инвестора на каждый вложенный рубль в приведенных ценах. Дает понимание того, какую прибыль извлекает инвестор из каждого вложенного рубля. Формула расчета индекса рентабельности инвестиций:

ROI - рентабельность инвестированного капитала (Return On Investment), %; NI – дисконтированные суммарные инвестиции, руб. IC – дисконтированная чистая прибыль от операционной деятельности (в финансовой модели – это «дисконтированный операционный поток»

СТОИМОСТЬ ПРОДАЖИ БИЗНЕСА

Очевидно, что дорогостоящее здание за 5 лет не окупится полностью, и показатели эффективности будут указывать на нерентабельность проекта. Однако здание никуда не денется. Оно останется стоять на своем месте еще много лет и в перспективе будет приносить нам деньги. Поэтому, в составе наших доходов отдельной строкой следует учесть деньги, которые можно выручить, продав бизнес в последний год жизни проекта.

Стоимость здания как готового арендного бизнеса определяется на основе доходного подхода к оценке стоимости недвижимости. Формула достаточна проста:

Чистый доход дисконтировання – это дисконтированная прибыль после налогообложения на последний год прогнозного периода по данным финансовой модели.

Амортизация дисконтированная – дисконтированная величина амортизационных отчислений на последний год прогнозного периода.

Коэффициент капитализации – показывает отношение прибыли от бизнеса к его стоимости; в настоящее время равен 10,5% для офисной недвижимости, определяется аналитиками.

ФИНАНСОВАЯ МОДЕЛЬ ДВИЖЕНИЯ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ

Финансовая модель объединяет и агрегирует в себе все расчеты и предположения, сформированные в бизнес-плане. Финансовая модель объединяет в себе три денежных потока:

• Инвестиционный поток – это денежные средства, направляемые на первоначальные вложения (итог по таблице 7);

• Операционный поток – это показатели доходов и расходов по годам, определенные в соответствующих разделах работы; в данном потоке будут выделены два потока по итогам таблиц 6 и 8;

• Налоговый поток – годовые налоговые отчисления (итог таблицы 10);

• Доход от продажи бизнеса в последний год; определяется по данным финансовой модели.

Финансовая модель движения денежных потоков по проекту приведена в приложении 1. Шаг расчета – 1 год. При расчетах учитывался горизонт планирования продолжительностью 7 лет. Нулевой период обозначает дату «сегодня», т.е. момент осуществления первых инвестиций. Инвестиции осуществляются в течение двух лет. Сразу же после этого начинается операционная деятельность, результаты которой фиксируются на конец периода: период «3» показывает результаты деятельности на конец первого года эксплуатации, период «4» - на конец второго года эксплуатации и т.д.

Денежные потоки дисконтируются, исходя из нормы дисконта 10 % Указанная норма дисконта определена на основе доходности альтернативного варианта инвестирования денежных средств в банковский вклад (10 % годовых)

На основе финансовой модели и вышеприведенной методики определены основные показатели экономической эффективности проекта и стоимость бизнеса в последний год:

Доход от продажи бизнеса:

Коэффициент дисконтирования на 6 год = 0,56

Чистый доход на последний год по данным финансовой модели по строке ЧД составляет 521 743 тыс.руб.

А значит, дисконтированный чистый доход на 6 год составит:

521 743 * 0,56 = 292 176 тыс.руб.

Амортизация на последний год по данным таблицы 8 составляет 128 010 тыс.руб.

А значит, дисконтированная амортизация на 6 год составит:

128 010 * 0,56 = 71686 тыс.руб.

Определим стоимость бизнеса, зная коэффициент капитализации 10,5%:

Стоимость бизнеса на 6 год в приведенных ценах (дисконтированная):

(292176+128010)/10,5% = 363862/0,105 = 3 465 349 тыс.руб.

Показатели экономической эффективности инвестиций в проект

Чистый дисконтированный доход (ЧДД) Net present value (NPV)	- 4 743 088 руб
Срок окупаемости (Ток) Discounted Payback Period (DPP)	Не окупается в рассматриваемый период
Индекс рентабельности инвестиций (ИД) Return of investment (ROI)	0,22

Накопленный чистый дисконтированный доход

ВЫВОДЫ

Вышеприведенные показатели позволяют сделать вывод о недостаточной экономической эффективности проекта. Даже с учетом возможной продажи бизнеса рассматриваемый бизнес-центр не приносит достаточной прибыли. Потенциальному инвестору рекомендуется вложить свободные средства в банковский вклад, либо изменить параметры проекта для улучшения показателей эффективности.

! ВАЖНО ! ВЫВОД – ЭТО ТО, РАДИ ЧЕГО ВЫ ДЕЛАЕТЕ ЭТУ КУРСОВУЮ. ОТСУТСТВИЕ ГРАМОТНОГО ВЫВОДА – МИНУС БАЛЛ ПРИ ЗАЩИТЕ

Приложение 1. Таблица 11. Финансовая модель движения денежных потоков

Обознач.	Наименование денежных потоков	Периоды реализации проекта								Всего (сумма по всем годам)
		2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022
		0	1	2	3	4	5	6
	Инвестиционный поток (таблица 7)	-3 203 650	-3 200 250						-6 403 900
	Операционный поток (Доходы плюс Расходы со знаком минус)	0	0	157 440	792 990	792 990	792 990	792 990	3 329 400
	- Доходы (таблица 6)	0	0	635 550	1 271 100	1 271 100	1 271 100	1 271 100	5 719 950
	- Расходы (таблица 8)	0	0	-478 110	-478 110	-478 110	-478 110	-478 110	-2 390 550
	Налоговый поток (таблица 10)	0	0	-144 137	-271 247	-271 247	-271 247	-271 247	-1 229 125
ЧД	Чистый доход (сумма трех потоков с учетом знака)	-3 203 650	-3 200 250	13 303	521 743	521 743	521 743	521 743	-4 303 625
Коэффициент дисконтирования		1,00	0,91	0,83	0,75	0,68	0,62	0,56
ЧДД(NCF)	Чистый дисконтированный доход (Net Cash Flow)	-3 203 650	-2 912 228	11 041	391 307	354 785	323 481	292 176	-4 743 088
NPV	Накопленный ЧДД (Net Present Value)	-3 203 650	-6 115 878	-6 104 837	-5 713 530	-5 358 745	-5 035 264	-4 743 088
	Доход от продажи бизнеса							3 465 352
	Накопленный ЧДД с учетом продажи бизнеса							-1 277 736

*- При норме дисконта равной 10 %