• Потери от недоиспользования площадей

Потери от недоиспользования площадей связаны с понятием вакантности. Уровень вакантности – это доля арендопригодных площадей, которые остаются невостребованными. Наличие таких площадей связано с постоянной сменой арендаторов и внешнерыночными факторами.

Так, например, отдельное помещение может быть вакантным на протяжении периода, в который один арендатор покидает помещение, а другой только начинает въезжать в него, делает ремонт во время так называемых «арендных каникул» (первые месяцы ремонта, когда плата не взимается). В сложных экономических условиях арендаторы могут покидать высококлассные офисы в дорогих районах города и искать более дешевые площади.

Совокупность этих факторов приводит к тому, что определить единый уровень вакантности и связанные с этим показателем потери от недоиспользования площадей не представляется возможным. Поэтому в данном бизнес-плане для рассматриваемого бизнес-центра уровень вакантности определяется по аналитическому отчету Knight Frank за 2014 год, стр.6, исходя из класса недвижимости (А или В) и месторасположения здания.

Для рассматриваемого примера уровень вакантности принимается по данным экспертов в размере 17 %.

Класс здания	В
Ближайшее метро	Профсоюзная
Деловой район города	Ленинский деловой район, 4 км от ТТК
Уровень вакантности по данным аналитиков	17%

В нашем случае потери от недоиспользования площадей определяются как:

П_вакант = ПВД * Вакантность = ПВД *17%

Ежегодный чистый валовой доход от эксплуатации бизнес-центра определяется как:

ЧВД = ПВД – П_неуп – П_вакант

Таблица 5. Определение ежегодного чистого валового дохода

Показатель	Значение	Формула
ПВД, тыс.руб. в год без НДС	1 672 500	ПВД = Sаренд * P 75000 * 22300/1000
Потери от неуплаты, тыс.руб. в год без НДС	117 075	Пнеуп = ПВД * 7% 1672500 * 7%
Потери от недоиспользования тыс.руб. в год без НДС	284 325	Пвакант = ПВД *17% 1672500 * 17%
ЧВД без НДС, тыс.руб. в год	1 271 100	ЧВД = ПВД – Пнеуп – Пвакант 1672500 – 117075 – 284325

Зная ежегодный доход от эксплуатации объекта, необходимо спланировать получение этих доходов по годам жизни проекта. В данном бизнес-плане для всех вариантов предполагается 2 года, отведенных под строительство объекта и 5 лет эксплуатационного периода. При этом в первый год эксплуатационного периода предполагается заполнение только 50 % площадей от принятого среднего уровня заполняемости. Таким образом, ЧВД на первый год эксплуатации будет равен половине от ЧВД в последующие годы:

ЧВД₁ = ЧВД/2 = 1 271 100 / 2 = 635 550 тыс.руб. в год без НДС

Таблица 6. Доходы от эксплуатации, тыс.руб. в год без НДС

	Строительство			Эксплуатация
Год	2016	2017	2018		2019	2020	2021	2022
Доход	0	0	635550		1271100	1271100	1271100	1271100

ПЛАН ИНВЕСТИЦИЙ

Вложения в строительно-инвестиционный проект состоят из ряда основных расходных статей, необходимых для создания арендного бизнеса:

• Стоимость права на аренду земельного участка.

Городская земля сдается в аренду на аукционе, где победитель торгов обязан выплатить начальную фиксированную сумму за получение права аренды земельного участка. В данной работе стоимость права аренды земельного участка определяется по исходным данным.

В данном строительно-инвестиционном проекте стоимость права аренды земли составляет 4 000 тыс.руб. и выплачивается в первый год строительства.

• Стоимость разрешений и учредительных документов.

К данной расходной статье относятся: стоимость регистрации компании – владельца здания, стоимость регистрации бренда – наименования бизнес-центра, стоимость разрешений на подключение коммуникаций, на строительство, на ввод в эксплуатацию.

Общая величина данных затрат для всех вариантов принимается ориентировочно в размере 400 тыс.руб. в первый год строительства.

• Стоимость строительства (СС_здания).

Стоимость строительства бизнес-центра определяется на основе сборника укрупненных нормативов цены строительства НЦС 81-02-02-2014 «Административные здания», исходя из общей площади строящегося здания. Нормативы цены строительства приведены в сборнике в уровне цен на 01.01.2014 г. Учитывая, что фактически строительство будет происходить в 2016 и 2017 годах, нормативную стоимость строительства необходимо пересчитать по методике, приведенной в Методических рекомендациях по применению НЦС с использованием актуального прогноза социально-экономического развития страны по данным Министерства экономического развития.

Затраты на строительство распределяются равномерно на два года, отведенных под строительство объекта.

2016 год: 4 227 416, 08 / 2 = 2 113 708 тыс.руб.

2017 год: 4 227 416, 08 / 2 = 2 113 708 тыс.руб

Распределение инвестиционных затрат приведено в следующей таблице.

Таблица 7. Планирование инвестиций по годам проекта, тыс.руб.

	Строительство		Эксплуатация
Год	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022
Право аренды	-4000	0	0	0	0	0	0
Разрешения	-400	0	0	0	0	0	0
Строительство	-2113708	-2113708	0	0	0	0	0
ВСЕГО	-2118108	-2113708	0	0	0	0	0

ПЛАНИРОВАНИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И НАКЛАДНЫЕ РАСХОДЫ

В процессе эксплуатации рассматриваемого объекта возникает необходимость обслуживания здания и иного приобретенного имущества. Условно основные статьи расходов можно разделить на три потока:

• Операционные расходы (З_операц)

Операционные расходы связаны с необходимостью поддержания здания в исходном состоянии, с обслуживанием арендаторов, оплатой коммунальных расходов. В состав операционных расходов могут входить отчисления на текущий ремонт, оплата услуг клининговой компании, услуг частного охранного предприятия, коммунальных платежей, заработная плата административного персонала здания, реклама и т.п. Таким образом операционные расходы объединяют большую часть расходных статей бизнес-центра.

В данном бизнес-плане операционные расходы принимаются по данным аналитического отчета Knight Frank за 2014 год, стр.2. в зависимости от класса недвижимости.

Принимается средняя ставка расходов, определенная как среднее арифметическое между границами указанного диапазона.

Для офиса класса В ставка операционных расходов:

С_ОР = (2500+4500)/2=3500 руб/кв.м./год без НДС

Годовые операционные расходы определяются в тысячах рублей перемножением общей площади здания и ставки операционных расходов.

З_операц = S_общ * С_ОР / 1000

Для рассматриваемого примера операционные расходы составят:

З_операц = 59 000 * 3500 / 1000 = 206 500 тыс.руб. в год без НДС

• Затраты на аренду земли (З_земля)

Учитывая высокую востребованность городских земель, платежи за арендованную землю не должны быть исключены из расчета. В данной работе арендный платеж определяется по исходным данным. Для рассматриваемого примера этот платеж составляет 80 тыс.руб. в год. При этом на время строительства плата за аренду земли не взимается городом, поэтому в 2016 и 2017 годах арендные платежи равны нулю.

• Амортизация

Построенное здание является объектом основных средств, и в соответствии с действующим налоговым кодексом его стоимость должна восстанавливаться на счетах компании – собственника здания через амортизацию. Это необходимо для того, чтобы в определенный момент, когда здание достигнет полного морального или физического износа, у компании были средства на реконструкцию или строительство такого же нового здания.

Существует линейная и нелинейная амортизация.

В данной работе используется линейный метод начисления амортизационных платежей, исходя из полезного срока жизни здания 50 лет. Амортизация в таком случае отчисляется равными платежами на протяжении 50 лет. Амортизационный платеж равен частному от деления стоимости строительства здания на срок его жизни.

А = СС_здания / T

СС_здания – сметная стоимость здания, тыс.руб. (см.главу «План инвестиций»)

T – полный срок его жизни, выраженный в годах

Для данного объекта амортизационный платеж равен:

А = 4 227 416, 08 / 50 = 84 548, 3 тыс.руб.в год

Ежегодная величина расходов по объекту будет определяться сложением перечисленных величин. Особо отметим, что амортизационных расходов и затрат по эксплуатации не возникает в период строительства здания. Арендная плата за землю во время строительства сохраняется, таким образом, её необходимо учитывать на протяжении всего рассматриваемого периода.

Таблица 8. Планирование расходов, тыс.руб. в год без НДС

	Строительство			Эксплуатация
Год	2016	2017	2018		2019	2020	2021	2022
Зоперац	0	0	-206500		-206500	-206500	-206500	-206500
Зземля	0	0	-80		-80	-80	-80	-80
А	0	0	-84548,3		-84548,3	-84548,3	-84548,3	-84548,3
ВСЕГО	0	0	-291128,3		-291128,3	-291128,3	-291128,3	-291128,3