- •Кафедра «Экономика строительного бизнеса и управление собственностью»
- •Анализ рынка и информация о конкурентах
- •Маркетинговый план (план продаж)
- •Потери от недоиспользования площадей
- •Налоговое окружение
- •Финансовая модель и показатели эффективности инвестиций
- •Приложение 2. Ценообразующие факторы и корректировки
Маркетинговый план (план продаж)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОЗМОЖНОЙ СТАВКИ АРЕНДЫ
Для достоверного планирования будущих доходов от сдачи в аренду площадей проектируемого объекта недвижимости необходимо определить объективно возможную ставку аренды. Благодаря высокому уровню конкуренции на локальном и региональном рынках коммерческой недвижимости, определение возможной арендной ставки следует проводить в рамках маркетингового принципа «как у конкурентов». Этому принципу соответствует метод ценообразования на рынке недвижимости, называемый «сравнительным подходом к ценообразованию с учетом корректировки по факторам».
При таком подходе основа для формирования собственной объективной арендной ставки – информация о конкурентах на локальном рынке, приведенная в главе «Анализ рынка и информация о конкурентах» данного бизнес-плана. Для учета возможных различий в рассматриваемых объектах-аналогах и объекте оценке (наш бизнес-центр) в расчет будут заложены процентные корректировки по ценообразующим факторам.
Для оптимизации длительности расчетов и сохранения их достоверности мы воспользуемся экспертными данными:
Ценообразующие факторы:
-
Транспортная доступность
Характеризует близость объекта к транспортной инфраструктуре и оценивается по шкале отлично/хорошо/удовлетворительно.
Отлично – метро близко, не более 3 мин пешком (200 м)
Хорошо – метро немного удалено, не более 7 мин пешком (600 м)
Удовл – метро достаточно далеко, 8 и более минут (более 600 м)
-
Внешний вид
Характеризует качество отделки фасадов и прилегающей территории и оценивается на основе субъективных ощущений аналитика по шкале отлично/хорошо/удовлетворительно
-
Внутренняя отделка
Характеризует качество отделки внутренних помещений и оценивается на основе субъективных ощущений аналитика по шкале отлично/хорошо/удовлетворительно
Первый шаг расчетов – свод оценок по факторам для объекта оценки и объектов-аналогов (конкурентов)
Таблица 2. Сводная информация по объектам-аналогам
№ |
Фактор |
Объект оценки |
Конкуренты |
|
|
|
(наш БЦ) |
Конкурент 1 |
Конкурент 2 |
1 |
Доступность |
Отлично |
Удовл |
Удовл |
2 |
Внутренняя отделка |
Хорошо |
Хорошо |
Хорошо |
3 |
Внешний вид |
Отлично |
Удовл |
Отлично |
|
Ставка аренды, за кв.м. в год без НДС |
? |
17500 |
19000 |
Второй шаг расчетов – определение величины корректировок, которые нужно внести в арендные ставки конкурентов, чтобы привести их к цене нашего объекта. Таким образом устраняются различия в объектах, они становятся равными по характеристикам. Помимо этого определяется количество ненулевых корректировок. Это необходимо для последующего определения «веса» цены каждого из конкурентов в возможной арендной ставке рассматриваемого бизнес-центра. Чем больше отличий – тем меньший вес аналог имеет в цене нашего бизнес-центра.
Таблица 3. Определение суммы и количества корректировок
Факторы |
Конкурент 1 |
Конкурент 2 |
Доступность |
20 % |
20 % |
Внутренняя отделка |
0 % |
0 % |
Внешний вид |
6 % |
0 % |
Сумма корректировок (2) |
26 % |
20 % |
Количество корректировок (3) |
2 |
1 |
Шаг третий – определение средневзвешенной арендной ставки в проектируемом бизнес-центре на основе скорректированных цен объектов-аналогов и с учетом количества корректировок. Расчетные формулы приведены в крайнем правом столбце.
Таблица 4. Определение суммы и количества корректировок
Определение средневзвешенной стоимости |
Формула |
|||
|
Конкурент 1 |
Конкурент 2 |
||
Скорректированная стоимость аренды (4) |
17500*(100%+26%)= 22050 |
19000*(100%+20%)= 22800 |
(1) х ( 100%+ (2) ) |
|
Количество корректировок |
1 |
2 |
(3) |
|
Обратная величина (5) |
1 |
0,5 |
1/кол-во корректировок |
|
Сумма обратных величин (6) |
1,5 |
сумма (5) |
||
Вес конкурента в нашей цене (%) (7) |
66,67% |
33,33% |
(5) / (6) |
|
Вес конкурента в нашей цене (руб.) (8) |
14700 |
7600 |
(7) х (4) |
|
Средневзвешенная цена, руб. за м2. в год без НДС |
22300 |
сумма (8) |
Таким образом, по результатам изучения конкурентов и статистической обработки информации можно сделать вывод о том, что объективно возможная ставка аренды в нашем бизнес-центре – 22 300 руб. за м2 в год.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧИСТОГО ВАЛОВОГО ДОХОДА
Чистый валовой доход (ЧВД) от арендного бизнеса – это доход, который вероятно будет получен от сдачи площадей в аренду с учетом рыночных факторов.
Доход, который потенциально может быть получен от арендного бизнеса без учета рыночных факторов, называется потенциальным валовым доходом (ПВД). Величина ПВД определяется перемножением арендопригодной площади и запрашиваемой арендной ставки.
ПВД = Sаренд * P
P – арендная ставка, руб. за кв.м. в год
Sаренд – арендопригодная площадь по исходным данным, м
Получение потенциального валового дохода – это идеальный случай, который на практике достигается крайне редко. Таким образом было бы крайне недальновидно учитывать при планировании именно этот показатель в качестве прогноза доходов бизнеса.
Для корректировки ПВД и определения наиболее вероятного чистого валового дохода в данной работе выделяются следующие потери, связанные с рыночными условиями ведения хозяйственной деятельности:
-
Потери при сборе арендной платы.
Этот показатель отражает размер потерь, выраженный в процентах от ПВД, связанные с неуплатой арендной платы арендаторами. Невыплаты могут быть связаны со сложным экономическим положением арендатора; уторговыванием, когда в условиях общего экономического спада арендаторы просят временно снизить арендный платеж; банкротством отдельных арендаторов, в связи с чем становится невозможно получить установленные платежи за последний расчетный период.
В данной работе величина потерь при сборе арендной платы принимается как 7 % от ПВД для всех классов недвижимости. По данным аналитиков это среднерыночное значение.
Пнеуп = ПВД * 7%