13.Стратегическая формула городского развития

Стратегическая формула - это осознанная всеми участниками процесса количественно заданная цель развития городской недвижимости. Таким образом, это своего рода планка, которую необходимо достичь. Заметим, что планка должна быть на­пряженной, но вполне реалистичной, такой, при которой у всех участников сущест­вует уверенность в ее достижимости.

Стратегическая формула развития городов

Р_n^к = { P_j^ж (±Δ%), P_i^б (±Δ%), P_k^и (±Δ%), P_l^с (±Δ%)}

Д_р = { Д_j^ж (±Δ%), Д_i^б (±Δ%), Д_k^и (±Δ%), Д_l^с (±Δ%)}

F = У_d = { У^max (±Δ%), У^min (±Δ%)}

T_g = { T_ж (±Δ%), T_р (±Δ%), T_m (±Δ%)}

S_n = { S_ж (±Δ%), S_б (±Δ%), S_и (±Δ%), S_l (±Δ%)}

где:

Р_n^к – характеристики совокупной стоимости кластер – портфелей соответственно жилой, бизнес, инфраструктурной и социальной недвижимости, ±Δ% - приростные характеристики доходов по видам кластер - портфелей;

Д_р – характеристики доходов по видам кластер – портфелей, ±Δ% - их приростные характеристики;

У_с – характеристики средних душевых доходов 5 % самых богатых (У^max) и 5 % самых бедных (У^min) граждан города, ±Δ% - их приростные характеристики;

Т_g – временные характеристики: средней продолжительности жизни, средней продолжительности трудоспособного возраста, средней доли свободного времени (в недельном измерении), ±Δ% - их приростные характеристики;

S_n – характеристики степени удовлетворенности жителей города соответственно: жильем; бизнес - структурой (адекватной структурой рабочих мест); транспортной, жилищно-коммунальной и другими видами инфраструктуры; социальной недвижимостью, включая общественные зоны города с соответствующими приростными характеристиками.

14.Принципы стратегического анализа территориально-пространственного развития города.

Стратегию развития недвижимости во всех случаях необходимо разрабатывать и руководствоваться ею, но как отмечалось выше, нужно по мере необходимости пересматривать и корректировать, иногда коренным образом на основе рационализации подхода к стратегическому анализу. Его смысл зак­лючается в том, что появляется реальная возможность систематически анализировать причины успеха или неудач развития городской недвижимости, а следовательно и развития городской среды, использовать это знание для «перезагрузки» и коррекции бизнес - стратегий пространственно-территориального девелопмента городской недвижимости. В этой связи необходимо усовершенствовать процессы и инструменты не только формирования стратегии, но и стратегического анализа. В целом интегральный эффект городских девелоперских программ определяется, как суммарный эффект всех этапов программного цикла, определенного с учетом корректирующего влияния административного ресурса и соотнесенного с совокупными затратами (вкладами) всех участников.

15.Расчетная матрица показателей оценки экономической эффективности инвестиционно-строительного цикла

Оценка эффективности проекта по содержанию сводится к разработке экономико-математической модели, отражающей наиболее значимые факторы его реализации, и к разностороннему анализу этой модели. Объектом анализа становится материальные и денежные потоки, порождаемые проектом, а предметом анализа - показатели и расчетные формулы, позволяющие оценить денежные потоки с точки зрения интересов участников проекта.

1. Эффективность проекта это мера соответствия проекта целям и инте­ресам его участников.

Эффективность категория относительная, т е. определяется сопоставлением и поиском варианта, обеспечивающего максимальные положительные эффекты для его участников, а также, если необходимо, для государства и населения. При этом эффект - всегда величина абсолютная. В зависимости от того, какие резуль­таты принимаются во внимание, речь может идти об экономической, социально- экономической, институциональной, социальной, экологической эффективности проекта.

Адекватная оценка эффективности инвестиционно-строительных проектов яв­ляется весьма сложной аналитической и расчетной задачей, что вызвано боль­шим объемом и неопределенностью исходной информации, множеством рисков, длительным жизненным циклом и т.д. Основу оценки эффективности инвестиционно строительных проектов составляют «Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов».

размаривают два вида эффективности:

1. эффективность проекта в целом, т е. общественную полезность проекта и его потенциальную привлекательность для возможных участников и инвесторов:

2. эффективность участия в проекте, т е. анализ выполнимости проекта с точки прения заинтересованных участников, где определяется:

■ эффективность инвестирования в проект или акции предприятия:

• эффективность участия в проекте структур более высокого уровня;

• бюджетная эффективность, если одним из участников проекта является госу­дарство.

Принципы к подходы к оценке эффективности проектов отбираются на прак­тике на основе анализа опыта и реализованных проектов. В их числе могут быть выделены наиболее важные принципы:

1.сравнение состояния «с проектом» и «без проекта», которое основано на учете всех наиболее существенных последствий проекта;

2.сопоставимость вариантов проекта и условий сравнения;

3. оценка на протяжении всего ЖЦ проекта, предполагающая многоэтапность оценку на начальных стадиях и в ходе реализации проекта;

4. учет фактора времени: