24. Инвестиционная фаза управления проектом строительства, реконструкции.

Инвестиционная стадия проекта включает:

-выбор проектной организации,

-подготовку проектных чертежей и моделей объекта,

-детализированный расчет стоимости,

- предварительные планы проектных и строительных работ,

-детальные чертежи и спецификации,

-схемы строительной площадки и т.д.

На этой стадии определяются генеральный подрядчик и субподрядчики, утверждается план платежей, оформляются краткосрочные займы для оплаты субподрядчиков и поставщиков.

Выполняемые на инвестиционной стадии многовариантные расчеты позволяют выбрать конкретный проект, его технологию и оборудование, организацию строительства (производство новой техники и т.д.). Принимаемые на этой стадии решения во многом предоставляют технический уровень, структуру и эффективность производственных фондов и объекта в целом. В процессе детального проектирования, выбора оборудования, планирования сроков строительства создаются предпосылки для ускорения этапов осуществления проекта, оптимизации затрат с целью обеспечения необходимых конечных результатов. От принятых решений зависят не только затраты на осуществление проекта (новое строительство, реконструкция, модернизация), но и расходы на его эксплуатацию (третья стадия инвестиционного проекта, включающая хозяйственную деятельность действующего объекта).

25.Стадия проектирования.

Стадия проектирования включает: разработку финансовой схемы, организацию финансирования, выбор архитектурно-инженерной группы, руководство проектированием.

Задачи:

1. Разработка финансовой схемы, организация финансирования.

2. Формирование архитектурно-инженерной группы.

3. Привлечение для консультаций брокера, который будет реализовывать площади.

4. Руководство проектированием.

5. Проведение тендера на строительные работы.

Проектную документацию см. Вопрос 28

26.Фаза реализации девелоперского проекта

Стадия строительства заключается в выборе подрядчика, координации ведения строительных работ и контроле качества строительства, смет затрат и расходов. На данной стадии появляются реальные свидетельства соответствия строящегося объекта требованиям сегмента рынка недвижимости, обусловленные логикой жизненного цикла. На этой стадии решаются задачи увеличения доли вложений потенциальных потребителей, так как рост объема предложений и прибыли свидетельствует о достаточно широком рыночном признании.

Задачи:

1. Координация ведения строительных работ (поставка материалов, инженерных работ).

2. Контроль качества строительства и сметных расходов.

27.Эксплуатационная фаза реализации инвестиционно-строительного проекта.

Стадия эксплуатации объекта недвижимости предполагает: эксплуатацию, объектов, их обслуживание и ремонт. Эксплуатация объектов недвижимости, являясь многомерной функцией в системе управления, включает в себя следующие направления: эксплуатацию оборудования помещений, материальный учет, противопожарную охрану и технику безопасности, управление коммуникациями, утилизацию и переработку отходов, перемещение и переезды, изменения и перестройки, устранение аварийных ситуаций, обеспечение эксплуатации и ремонта, установку мебели и охрану объекта.

Задачи:

1. Маркетинг, реализация площадей.

2. Контроль за эксплуатацией здания и работой инженерных систем после окончания строительства.

Выбор модели управления объектом : Property (Достижение максимальных доходов для собственника и повышение стоимости здания), Project( Управление проектом), Asset (Управление недвижимостью как инвестиционным активом), Facility (Управление технической эксплуатацией объект), Cleaning (санитарная обработка)