- •А.В. Скоробогач оценка недвижимости
- •Содержание
- •Тема 1. Затратный подход краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •1.1. Определение стоимости нового строительства
- •1.1.1.Методы определения прямых издержек
- •Исходные данные для примера оценки жилого дома
- •Регионально-климатические коэффициенты
- •Исходные данные для оценки здания магазина
- •Классы конструктивных систем зданий
- •Показатели стоимости магазинов, построенных после 1985 г.
- •Справочная стоимость 1 ед.Измерения объекта, руб.
- •Значения регионально-климатических коэффициентов
- •1.1.2.Методы определения косвенных издержек
- •Средняя (по России) структура полной себестоимости строительства 1 кв.М жилых домов массового спроса
- •1.1.3.Методы определения прибыли предпринимателя
- •Формула е.С. Озерова:
- •Рыночный метод
- •Эффективные сочетания коэффициентов к1 и к2
- •Средняя стоимость строительства 1 кв.М общей площади жилых домов и средняя рыночная цена предложения 1 кв.М общей площади квартир в жилых домах по административным районам г. Перми
- •Определение коэффициента к1
- •Определение прибыли предпринимателя в зависимости от коэффициентов к1 и к2
- •Предельное значения коэффициента к2
- •Метод альтернативной доходности
- •Расчет прибыли предпринимателя по методу альтернативной доходности
- •1.2. Определение износа и устареваний
- •Определение износа и устареваний торгового здания
- •1.2.1.Методы расчета физического износа
- •Показатели физического износа зданий
- •Признаки физического износа
- •Определение физического износа по всн 53-86
- •Определение физического износа методом срока жизни
- •1.2.2.Методы расчета функционального устаревания
- •Расчет устранимого функционального устаревания из-за недостаточности элементов
- •Расчет устранимого функционального устаревания из-за переизбытка элементов
- •Расчет неустранимого функционального устаревания
- •Расчет неустранимого функционального устаревания
- •1.2.3. Методы расчета экономического устаревания
- •Экспертная оценка внешнего устаревания
- •Тема 2. Сравнительный подход краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •2.1. Метод прямого сравнения продаж
- •Объекты-аналоги для определения стоимости по методу прямого сравнения продаж
- •Расчет стоимости по методу прямого сравнения продаж
- •2.2. Метод мультипликатора валовой ренты (grm)
- •Исходные данные для метода мвр
- •2.3. Метод попарного сравнения
- •Шкала качественных оценок
- •Матрица индексов важности
- •2.4. Использование корреляционно-регрессионного анализа при оценке недвижимости
- •Аналогичные объекты
- •Ранжированный ряд цены продажи 1 кв.М. Аналогичного объекта
- •Статистические показатели
- •Расчетные значения цены 1 кв.М по различным функциям
- •Сравнение достоверности результатов расчета
- •Аналогичные объекты
- •Ранжированный ряд цены продажи 1 кв.М. Аналогичного объекта
- •Вид представления дополнительной регрессионной статистики
- •Дополнительная регрессионная статистика
- •Значения дополнительной регрессионной статистики для линейной зависимости
- •Значения дополнительной регрессионной статистики для степенной зависимости
- •Тема 3. Доходный подход краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •3.1.Метод прямой капитализации
- •Расчет потенциального валового дохода
- •Расчет недоиспользования и недосбора арендной платы
- •Расчет операционных расходов
- •3.2.Методы определения ставки капитализации
- •Информация об объектах-аналогах
- •Информация о страховых компаниях
- •Определение надбавки за инвестиционный менеджмент
- •3.3.Метод дисконтирования денежных потоков
- •Оценка денежных потоков
- •3.4.Методы определения ставки дисконтирования
- •Тема 4. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •Определение нэи свободного земельного участка
- •Определение нэи свободного земельного участка
- •Определение нэи свободного земельного участка
- •Определение нэи при надстройке здания
- •Тема 5. Согласование результатов оценки стоимости недвижимости краткие теоретические сведения
- •Библиографический список Законодательные акты
- •Нормативные источники
- •Учебные издания
- •Электронные ресурсы
Показатели стоимости магазинов, построенных после 1985 г.
Находим его стоимость по табл.6:
Таблица 6
Справочная стоимость 1 ед.Измерения объекта, руб.
–объем оцениваемого объекта;
Кп – коэффициент, учитывающий отклонение функциональных параметров объекта, по которому были разработаны УПВС, УПСС, типовой проект по объему (площади) и конструктивному исполнению.
По табл. 7 ищем разницу в площадях здания объекта оценки и здания объекта-аналога:
Таблица 7
Разница в объеме |
Разница в площади | ||
Vo/Vспр |
Ко |
So/Sспр |
Ко |
0,10 |
1,24 |
0,25 |
1,25 |
0,29 – 0,10 |
1,22 |
0,49 – 0,25 |
1,2 |
0,49 – 0,30 |
1,2 |
0,86 – 0,50 |
1,1 |
0,71 – 0,50 |
1,16 |
0,85 – 1,15 |
1 |
0,70 – 1,30 |
1 |
1,16 – 1,50 |
0,95 |
1,31 – 2,00 |
0,87 |
>1,50 |
0,93 |
> 2,00 |
0,86 |
|
|
Площадь объекта оценки – 623,0 кв.м. Площадь здания-аналога 300-400 кв.м. Отношение площади объекта оценки к объекту аналогу:
623/400 = 1,56,
623/300 = 2,08.
Данному соотношению соответствует значение 0,93.
Крег–Клим – регионально-климатический коэффициент, разработанный ООО «Ко-Инвест»;
Таблица 8
Значения регионально-климатических коэффициентов
Экономические районы, края, области |
ЗДАНИЯ с наружными ограждающими конструкциями преимущественно из | ||||||
кирпича |
железобетона |
панелей- «сэндвич» |
древе-сины | ||||
с несущими конструкциями преимущественно из: | |||||||
железо-бет. и стали |
древе-сины |
железобетона |
стали |
стали и железо-бетона |
древе-сины | ||
в бескарк. системах |
в каркасн. системах | ||||||
Класс конструктивных систем | |||||||
КС-1 |
КС-2 |
КС-3 |
КС-4 |
КС-5 |
КС-6 |
КС-7 | |
Северо-Кавказский район |
|
|
|
|
|
|
|
Республика Адыгея |
0,820 |
0,867 |
0,975 |
0,862 |
0,854 |
0,840 |
0,844 |
Республика Дагестан |
0,689 |
0,729 |
0,798 |
0,635 |
0,652 |
0,692 |
0,711 |
Республика Ингушетия |
0,775 |
0,804 |
0,860 |
0,855 |
0,834 |
0,830 |
0,811 |
Кабардино-Балкарская Республика |
0,683 |
0,732 |
0,820 |
0,638 |
0,671 |
0,695 |
0,746 |
Республика Карачаево-Черкессия |
0,649 |
0,732 |
0,861 |
0,586 |
0,613 |
0,624 |
0,667
|
Республика Северная Осетия- Алания |
0,651 |
0,683 |
0,775 |
0,608 |
0,626 |
0,647 |
0,683 |
Краснодарский край |
0,944 |
1,022 |
1,140 |
1,010 |
1,014 |
0,987 |
0,976 |
Ставропольский край |
0,859 |
0,861 |
0,981 |
0,836 |
0,847 |
0,861 |
0,844 |
Ростовская область |
0,898 |
0,928 |
1,083 |
0,902 |
0,887 |
0,892 |
0,904 |
Уральский район |
|
|
|
|
|
|
|
Республика Башкортостан |
0,893 |
0,987 |
1,176 |
0,915 |
0,910 |
0,914 |
0,912 |
Удмуртская Республика |
1,067 |
1,096 |
1,199 |
1,125 |
1,101 |
1,101 |
1,077 |
Курганская область |
0,959 |
0,993 |
1,099 |
0,949 |
0,943 |
0,992 |
1,171 |
Оренбургская область |
0,810 |
0,880 |
0,995 |
0,822 |
0,819 |
0,829 |
0,823 |
Пермская область |
0,984 |
1,016 |
1,110 |
1,078 |
1,061 |
1,035 |
1,048 |
Свердловская область |
1,043 |
1,090 |
1,169 |
1,086 |
1,074 |
1,060 |
1,045 |
Челябинская область |
0,830 |
0,887 |
0,969 |
0,840 |
0,844 |
0,850 |
0,867 |
Крег-экон– регионально-экономический коэффициент, отражающий степень развития региона, данный коэффициент оценщик определяет самостоятельно;
Крег-экон. – принят за единицу, т.к. регион является экономически стабильным (см. предыдущий пример).
Кинфл– отношение индекса текущих цен на строительство соответствующих объектов недвижимости к индексу цен в базисном периоде к ценам на 01.2005 г., согласно письмам Пермского филиала государственного учреждения «Федеральный лицензионный центр при Госстрое РФ»;
Индекс изменения стоимости строительства на IIIквартал 2008 г. для объектов жилищно-гражданского строительства и соцкультбыта составляет 46,751 к ценам 1991 г. (письмо Пермского филиала государственного учреждения «Федеральный лицензионный центр при Госстрое РФ» 06-06/453 от 07.07.2008 г.)
Индекс изменения стоимости строительства на IIIквартал 2004 г. для объектов жилищно-гражданского строительства и соцкультбыта составляет 24,596 к ценам 1991 г. (письмо Пермского филиала государственного учреждения «Федеральный лицензионный центр при Госстрое РФ» 06-06/818 от 12.10.2004 г.)
Кинфл=К08/К02= 46,751/24,596 = 1,901
Кндс – коэффициент, учитывающий поправку на существующие налоги – НДС 18 %.
Обладая необходимой информацией, можно определить стоимость для здания магазина.
Ответ: округленно = 19 199 000 руб.