- •А.В. Скоробогач оценка недвижимости
- •Содержание
- •Тема 1. Затратный подход краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •1.1. Определение стоимости нового строительства
- •1.1.1.Методы определения прямых издержек
- •Исходные данные для примера оценки жилого дома
- •Регионально-климатические коэффициенты
- •Исходные данные для оценки здания магазина
- •Классы конструктивных систем зданий
- •Показатели стоимости магазинов, построенных после 1985 г.
- •Справочная стоимость 1 ед.Измерения объекта, руб.
- •Значения регионально-климатических коэффициентов
- •1.1.2.Методы определения косвенных издержек
- •Средняя (по России) структура полной себестоимости строительства 1 кв.М жилых домов массового спроса
- •1.1.3.Методы определения прибыли предпринимателя
- •Формула е.С. Озерова:
- •Рыночный метод
- •Эффективные сочетания коэффициентов к1 и к2
- •Средняя стоимость строительства 1 кв.М общей площади жилых домов и средняя рыночная цена предложения 1 кв.М общей площади квартир в жилых домах по административным районам г. Перми
- •Определение коэффициента к1
- •Определение прибыли предпринимателя в зависимости от коэффициентов к1 и к2
- •Предельное значения коэффициента к2
- •Метод альтернативной доходности
- •Расчет прибыли предпринимателя по методу альтернативной доходности
- •1.2. Определение износа и устареваний
- •Определение износа и устареваний торгового здания
- •1.2.1.Методы расчета физического износа
- •Показатели физического износа зданий
- •Признаки физического износа
- •Определение физического износа по всн 53-86
- •Определение физического износа методом срока жизни
- •1.2.2.Методы расчета функционального устаревания
- •Расчет устранимого функционального устаревания из-за недостаточности элементов
- •Расчет устранимого функционального устаревания из-за переизбытка элементов
- •Расчет неустранимого функционального устаревания
- •Расчет неустранимого функционального устаревания
- •1.2.3. Методы расчета экономического устаревания
- •Экспертная оценка внешнего устаревания
- •Тема 2. Сравнительный подход краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •2.1. Метод прямого сравнения продаж
- •Объекты-аналоги для определения стоимости по методу прямого сравнения продаж
- •Расчет стоимости по методу прямого сравнения продаж
- •2.2. Метод мультипликатора валовой ренты (grm)
- •Исходные данные для метода мвр
- •2.3. Метод попарного сравнения
- •Шкала качественных оценок
- •Матрица индексов важности
- •2.4. Использование корреляционно-регрессионного анализа при оценке недвижимости
- •Аналогичные объекты
- •Ранжированный ряд цены продажи 1 кв.М. Аналогичного объекта
- •Статистические показатели
- •Расчетные значения цены 1 кв.М по различным функциям
- •Сравнение достоверности результатов расчета
- •Аналогичные объекты
- •Ранжированный ряд цены продажи 1 кв.М. Аналогичного объекта
- •Вид представления дополнительной регрессионной статистики
- •Дополнительная регрессионная статистика
- •Значения дополнительной регрессионной статистики для линейной зависимости
- •Значения дополнительной регрессионной статистики для степенной зависимости
- •Тема 3. Доходный подход краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •3.1.Метод прямой капитализации
- •Расчет потенциального валового дохода
- •Расчет недоиспользования и недосбора арендной платы
- •Расчет операционных расходов
- •3.2.Методы определения ставки капитализации
- •Информация об объектах-аналогах
- •Информация о страховых компаниях
- •Определение надбавки за инвестиционный менеджмент
- •3.3.Метод дисконтирования денежных потоков
- •Оценка денежных потоков
- •3.4.Методы определения ставки дисконтирования
- •Тема 4. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •Определение нэи свободного земельного участка
- •Определение нэи свободного земельного участка
- •Определение нэи свободного земельного участка
- •Определение нэи при надстройке здания
- •Тема 5. Согласование результатов оценки стоимости недвижимости краткие теоретические сведения
- •Библиографический список Законодательные акты
- •Нормативные источники
- •Учебные издания
- •Электронные ресурсы
Оценка денежных потоков
Показатель |
Период | |||||
прогнозный, номер квартала |
пост- прогноз-ный, год | |||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 | |
Ремонтные работы, тыс.руб. |
4400,0 |
4400,0 |
- |
- |
- |
|
Поступле-ние чистой арендной платы, тыс.руб. |
|
|
1368,0* при 40%-й загрузке здания |
2736,0** при 80%-й загрузке здания |
3249,0*** при 95%-й загрузке здания |
10944****
|
Денежный поток от вложений и аренды, тыс.руб. |
-4400,0 |
-4400,0 |
1368,0 |
2736,0 |
3249,0 |
10944 |
Коэффици-ент капита-лизации для постпрогно-зного периода |
|
|
|
|
|
0,16***** |
Стоимость реверсии******, тыс.руб. |
|
|
|
|
68400 |
|
Денежный поток от вложений и аренды с учетом стоимости реверсии, тыс.руб. |
-4400,0 |
-4400,0 |
1368,0 |
2736,0 |
71649,0 |
|
Дисконтиру-ющий множитель при ставке дисконта 14% |
0,966 |
0,934 |
0,902 |
0,871 |
0,842 |
|
Окончание табл.50
Показатель |
Период | |||||
прогнозный, номер квартала |
пост- прогноз-ный, год | |||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 | |
Дисконтиро-ванный денежный поток, тыс.руб. |
-4250 |
-4110 |
1234 |
2383 |
60328,5 |
|
Сумма дисконтиро-ванных денежных потоков, тыс.руб. |
55585,5 |
|
|
|
|
|
*1900кв.м*0,600 тыс.руб.*3 месяца*0,4 = 1368,0 тыс.руб.
**1900кв.м*0,600 тыс.руб.* 3 месяца*0,8 = 2736,0 тыс.руб.
***1900кв.м*0,600 тыс.руб.* 3 месяца*0,95 = 3249,0 тыс.руб.
****1900кв.м*0,600 тыс.руб.* 12 месяцев*0,8 = 10944,0 тыс.руб.
*****Находим методом суммирования по формуле (51). Предполагаем, что срок экономической жизни составляет 50 лет. По методу Ринга норма возврата капитала составит 2%. Таким образом, сумма нормы прибыли и нормы возврата капитала равна 16%.
******Расчет стоимости реверсии производим, капитализируя ЧОД в постпрогнозный период по ставке капитализации 16%.
Ответ: V= 55585,5 тыс.руб.
3.4.Методы определения ставки дисконтирования
Метод суммирования (кумулятивный)
Метод суммирования описан в п.3.2 и рассчитывается по формуле (51). Однако при этом безрисковую ставку следует принимать по ОФЗ за срок, равный прогнозному периоду.
Метод взвешенной цены капитала
Метод взвешенной цены (Weighted Average Cost of Capital, WACC) капитала предполагает нахождение нормы прибыли в зависимости от источников финансирования инвестиций в активы. Этот показатель отражает сложившийся на предприятии минимум возврата на вложенный в его деятельность капитал, его рентабельность. При использовании кредитных банковских ресурсов должна учитываться ставка налога на прибыль, т.к. проценты за пользование кредитом предприятие имеет право относить на себестоимость. В итоге цена единицы такого источника финансирования меньше, чем уплачиваемый банку процент:
|
(60) |
где – процентная ставка по кредиту;
–ставка налога на прибыль.
Расчет осуществляется по формуле
|
(61) |
где – ценаi-го источника финансирования;
–удельный вес i-го источника финансирования средств в их общей сумме.
Пример:
Определить ставку дисконта при следующих данных. Рентабельность строительного предприятия составляет 12%. Под инвестиционный проект общей стоимостью 50 млн. руб. был взят кредит на сумму 30 млн.руб. под 16% годовых.
Решение:
*20% – ставка налога на прибыль.
Ответ Y=WACC = 12,5%.
Метод сравнения
Метод сравнения использует информацию об аналогичных объектах, которая позволяет выделить ставку дисконта из ставки капитализации. Основой служит формула (50), откуда
(62) |
R – ставку капитализации – можно найти рыночным методом, норму возврата капитала определить по объекту оценки.
Пример:
Взвешенная ставка капитализации равна 19%. Оставшийся срок экономической жизни объекта 20 лет. Найти норму прибыли, если возмещение осуществляется равномерными частями.
Решение:
Ответ: .
Альтернативным вариантом может служить выделение ставки возмещения из чистого операционного дохода.
Пример:
Объект недвижимости, который приносит 1000 млн.руб. чистого операционного дохода, был продан за 6000 млн.руб. Соотношение стоимости улучшений к стоимости земельного участка равно 9:1. Остаточный срок службы здания 25 лет. Найти норму прибыли, если возмещение осуществляется равномерными частями.
Решение:
Возврат капитала характерен только для здания, поэтому определим стоимость улучшений и земельного участка:
млн.руб. (из соотношения 9:1)
млн.руб. (из соотношения 9:1)
норма возврата капитала равна .
Чистый доход () на вложенный капитал составляет:
млн.руб.
Ставку дисконта найдем из соотношения чистого дохода и стоимости объекта недвижимости:
Ответ: