- •А.В. Скоробогач оценка недвижимости
- •Содержание
- •Тема 1. Затратный подход краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •1.1. Определение стоимости нового строительства
- •1.1.1.Методы определения прямых издержек
- •Исходные данные для примера оценки жилого дома
- •Регионально-климатические коэффициенты
- •Исходные данные для оценки здания магазина
- •Классы конструктивных систем зданий
- •Показатели стоимости магазинов, построенных после 1985 г.
- •Справочная стоимость 1 ед.Измерения объекта, руб.
- •Значения регионально-климатических коэффициентов
- •1.1.2.Методы определения косвенных издержек
- •Средняя (по России) структура полной себестоимости строительства 1 кв.М жилых домов массового спроса
- •1.1.3.Методы определения прибыли предпринимателя
- •Формула е.С. Озерова:
- •Рыночный метод
- •Эффективные сочетания коэффициентов к1 и к2
- •Средняя стоимость строительства 1 кв.М общей площади жилых домов и средняя рыночная цена предложения 1 кв.М общей площади квартир в жилых домах по административным районам г. Перми
- •Определение коэффициента к1
- •Определение прибыли предпринимателя в зависимости от коэффициентов к1 и к2
- •Предельное значения коэффициента к2
- •Метод альтернативной доходности
- •Расчет прибыли предпринимателя по методу альтернативной доходности
- •1.2. Определение износа и устареваний
- •Определение износа и устареваний торгового здания
- •1.2.1.Методы расчета физического износа
- •Показатели физического износа зданий
- •Признаки физического износа
- •Определение физического износа по всн 53-86
- •Определение физического износа методом срока жизни
- •1.2.2.Методы расчета функционального устаревания
- •Расчет устранимого функционального устаревания из-за недостаточности элементов
- •Расчет устранимого функционального устаревания из-за переизбытка элементов
- •Расчет неустранимого функционального устаревания
- •Расчет неустранимого функционального устаревания
- •1.2.3. Методы расчета экономического устаревания
- •Экспертная оценка внешнего устаревания
- •Тема 2. Сравнительный подход краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •2.1. Метод прямого сравнения продаж
- •Объекты-аналоги для определения стоимости по методу прямого сравнения продаж
- •Расчет стоимости по методу прямого сравнения продаж
- •2.2. Метод мультипликатора валовой ренты (grm)
- •Исходные данные для метода мвр
- •2.3. Метод попарного сравнения
- •Шкала качественных оценок
- •Матрица индексов важности
- •2.4. Использование корреляционно-регрессионного анализа при оценке недвижимости
- •Аналогичные объекты
- •Ранжированный ряд цены продажи 1 кв.М. Аналогичного объекта
- •Статистические показатели
- •Расчетные значения цены 1 кв.М по различным функциям
- •Сравнение достоверности результатов расчета
- •Аналогичные объекты
- •Ранжированный ряд цены продажи 1 кв.М. Аналогичного объекта
- •Вид представления дополнительной регрессионной статистики
- •Дополнительная регрессионная статистика
- •Значения дополнительной регрессионной статистики для линейной зависимости
- •Значения дополнительной регрессионной статистики для степенной зависимости
- •Тема 3. Доходный подход краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •3.1.Метод прямой капитализации
- •Расчет потенциального валового дохода
- •Расчет недоиспользования и недосбора арендной платы
- •Расчет операционных расходов
- •3.2.Методы определения ставки капитализации
- •Информация об объектах-аналогах
- •Информация о страховых компаниях
- •Определение надбавки за инвестиционный менеджмент
- •3.3.Метод дисконтирования денежных потоков
- •Оценка денежных потоков
- •3.4.Методы определения ставки дисконтирования
- •Тема 4. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •Определение нэи свободного земельного участка
- •Определение нэи свободного земельного участка
- •Определение нэи свободного земельного участка
- •Определение нэи при надстройке здания
- •Тема 5. Согласование результатов оценки стоимости недвижимости краткие теоретические сведения
- •Библиографический список Законодательные акты
- •Нормативные источники
- •Учебные издания
- •Электронные ресурсы
2.2. Метод мультипликатора валовой ренты (grm)
Метод валовой ренты применим к оценке доходной недвижимости. В общем формулу расчета стоимости по методу мультипликатора можно представить следующим образом:
(24) |
где – рыночная стоимость объекта недвижимости по сравнительному подходу;
–среднее значение мультипликатора валовой ренты по аналогичным объектам недвижимости;
ОБ.ОЦ – валовый доход объекта оценки. В качестве валового дохода может применяться потенциальный валовый доход или действительный валовый доход.
Алгоритм применения метода валовой ренты состоит из следующих этапов.
Этап I. Расчет МВР:
формирование перечня объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом;
расчет посредством деления цены продажи каждого сопоставимого объекта на величину соответствующей арендной платы для получения МВР:
|
(25) |
где – стоимость одного из объектов-аналогов.
–валовый доход одного из объектов-аналогов;
Согласование значений МВР для определения единого значения МВР или диапазона значений МВР, которые могут быть применимы к оцениваемому объекту.
Этап II. Расчет величины рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости:
Определение сопоставимых по уровню арендной платы сравнимых объектов недвижимости;
Анализ сравнимых объектов по основным характеристикам сравнения с соответствующими характеристиками объекта оценки;
Расчет необходимых корректировок для получения значения рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта.
Этап III. Расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости:
Умножение расчетной величины рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости на соответствующее значение (или граничные значения) МВР, полученное на первом этапе.
Пример определения стоимости по сравнительному подходу методом мультипликатора валовой ренты
Исходные данные: объект оценки – помещение кафе общей площадью 158 кв.м, который приносит действительный валовый доход14в размере 2100 тыс.руб. в год.
Оценить стоимость объекта недвижимости по методу МВР.
Для определения стоимости объекта оценки были подобраны три аналога, информация о которых представлена в табл.27.
Таблица 27
Исходные данные для метода мвр
Аналоги |
Цена продажи, руб. |
Действитель-ный валовый доход, руб. |
Характеристики |
1 |
15 200 000 |
2 900 000 |
Помещение кафе, центральная часть города, отделка улучшенная, площадь 150 кв.м, ограниченная парковка |
2 |
9 500 000 |
1 700 000 |
Помещение кафе, прилегающая к центру часть города, отделка улучшенная, площадь 120 кв.м, парковка на достаточное количество мест |
3 |
8 000 000 |
1 650 000 |
Помещение кафе, прилегающая к центру часть города, отделка по дизайн- проекту, площадь 115 кв.м, парковка на достаточное количество мест |
Находим значение мультипликаторов для каждого объекта, используя формулу 25:
и среднее значение мультипликатора по аналогам в целом:
Значение действительного валового дохода для объекта оценки задано (при необходимости его следует рассчитать). Стоимость объекта оценки определим по формуле 24:
руб.
Ответ: руб.