- •А.В. Скоробогач оценка недвижимости
- •Содержание
- •Тема 1. Затратный подход краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •1.1. Определение стоимости нового строительства
- •1.1.1.Методы определения прямых издержек
- •Исходные данные для примера оценки жилого дома
- •Регионально-климатические коэффициенты
- •Исходные данные для оценки здания магазина
- •Классы конструктивных систем зданий
- •Показатели стоимости магазинов, построенных после 1985 г.
- •Справочная стоимость 1 ед.Измерения объекта, руб.
- •Значения регионально-климатических коэффициентов
- •1.1.2.Методы определения косвенных издержек
- •Средняя (по России) структура полной себестоимости строительства 1 кв.М жилых домов массового спроса
- •1.1.3.Методы определения прибыли предпринимателя
- •Формула е.С. Озерова:
- •Рыночный метод
- •Эффективные сочетания коэффициентов к1 и к2
- •Средняя стоимость строительства 1 кв.М общей площади жилых домов и средняя рыночная цена предложения 1 кв.М общей площади квартир в жилых домах по административным районам г. Перми
- •Определение коэффициента к1
- •Определение прибыли предпринимателя в зависимости от коэффициентов к1 и к2
- •Предельное значения коэффициента к2
- •Метод альтернативной доходности
- •Расчет прибыли предпринимателя по методу альтернативной доходности
- •1.2. Определение износа и устареваний
- •Определение износа и устареваний торгового здания
- •1.2.1.Методы расчета физического износа
- •Показатели физического износа зданий
- •Признаки физического износа
- •Определение физического износа по всн 53-86
- •Определение физического износа методом срока жизни
- •1.2.2.Методы расчета функционального устаревания
- •Расчет устранимого функционального устаревания из-за недостаточности элементов
- •Расчет устранимого функционального устаревания из-за переизбытка элементов
- •Расчет неустранимого функционального устаревания
- •Расчет неустранимого функционального устаревания
- •1.2.3. Методы расчета экономического устаревания
- •Экспертная оценка внешнего устаревания
- •Тема 2. Сравнительный подход краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •2.1. Метод прямого сравнения продаж
- •Объекты-аналоги для определения стоимости по методу прямого сравнения продаж
- •Расчет стоимости по методу прямого сравнения продаж
- •2.2. Метод мультипликатора валовой ренты (grm)
- •Исходные данные для метода мвр
- •2.3. Метод попарного сравнения
- •Шкала качественных оценок
- •Матрица индексов важности
- •2.4. Использование корреляционно-регрессионного анализа при оценке недвижимости
- •Аналогичные объекты
- •Ранжированный ряд цены продажи 1 кв.М. Аналогичного объекта
- •Статистические показатели
- •Расчетные значения цены 1 кв.М по различным функциям
- •Сравнение достоверности результатов расчета
- •Аналогичные объекты
- •Ранжированный ряд цены продажи 1 кв.М. Аналогичного объекта
- •Вид представления дополнительной регрессионной статистики
- •Дополнительная регрессионная статистика
- •Значения дополнительной регрессионной статистики для линейной зависимости
- •Значения дополнительной регрессионной статистики для степенной зависимости
- •Тема 3. Доходный подход краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •3.1.Метод прямой капитализации
- •Расчет потенциального валового дохода
- •Расчет недоиспользования и недосбора арендной платы
- •Расчет операционных расходов
- •3.2.Методы определения ставки капитализации
- •Информация об объектах-аналогах
- •Информация о страховых компаниях
- •Определение надбавки за инвестиционный менеджмент
- •3.3.Метод дисконтирования денежных потоков
- •Оценка денежных потоков
- •3.4.Методы определения ставки дисконтирования
- •Тема 4. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •Определение нэи свободного земельного участка
- •Определение нэи свободного земельного участка
- •Определение нэи свободного земельного участка
- •Определение нэи при надстройке здания
- •Тема 5. Согласование результатов оценки стоимости недвижимости краткие теоретические сведения
- •Библиографический список Законодательные акты
- •Нормативные источники
- •Учебные издания
- •Электронные ресурсы
Расчет неустранимого функционального устаревания
Показатель |
Значение, тыс.руб. |
Потеря чистого дохода |
12,5 |
Коэффициент капитализации для зданий* |
0,12 |
Потеря стоимости здания из-за отсутствия системы |
12,5/0,12 = 104,2 |
Стоимость устройства системы при строительстве здания** |
-80 |
Неустранимое функциональное устаревание |
24,2 |
*Коэффициент капитализации рассчитывается в рамках доходного подхода.
**Стоимость устройства системы рассчитывается по затратам.
Ответ: неустранимое функциональное устаревание равно 24 200 руб.
Рассмотрим пример по группе факторов В при неустранимом функциональном устаревании.
Исходные данные: предыдущий объект. Объект оценки построен с двумя гаражами, однако, в данном коттеджном поселке стандартным считается здание с одним гаражом. Наличие дополнительного гаража увеличивает стоимость недвижимости на 120 тыс.руб., поэтому гараж можно считать функциональным устареванием из-за «сверхулучшения».
Определить неустранимое функциональное устаревание.
Расчет выполняется следующим образом (табл.23).
Таблица 23
Расчет неустранимого функционального устаревания
Показатель |
Знак |
Значение, тыс.руб. |
Стоимость замещения гаража |
+ |
150 |
Физический износ |
– |
–22 |
Дополнительные издержки* владельца |
+ |
26 |
Дополнительные доходы** владельца |
+ |
32 |
Настоящая стоимость дополнительных издержек владельца (26/0,12***) |
+ |
217 |
Настоящая стоимость дополнительных доходов владельца (32/0,12***) |
– |
–267 |
Неустранимый функциональный износ |
= |
78 |
*Дополнительные издержки связаны с эксплуатационными и прочими расходами.
**Дополнительные доходы возможны от сдачи в аренду.
***Коэффициент капитализации рассчитывается в рамках доходного подхода.
1.2.3. Методы расчета экономического устаревания
Существуют три метода определения экономического (внешнего) устаревания:
метод экспертных оценок;
метод сравнения продаж;
метод капитализации потери дохода.
Расчет экономического (внешнего) устаревания экспертным методом
Последовательность определения экономического (внешнего) устаревания экспертным методом.
Изучение документации на объект оценки (в большей степени на земельное регулирование территории).
Осмотр местоположения объекта оценки.
Выявление внешних негативных факторов, влияющих на стоимость объекта оценки.
Предоставление исходной информации экспертам для определения влияния негативных факторов на стоимость.
Анализ информации, полученной от экспертов.
Определение степени доверия к экспертам.
Согласование величины внешнего износа объекта оценки.
Пример определения экономического (внешнего) устаревания экспертным методом
Исходные данные. Объект оценки – жилой деревянный дом, расположенный в отдаленном районе г. Перми. Рассматривая окружение оцениваемого объекта, выяснили, что основные строения вокруг оцениваемого объекта – это ветхие деревянные жилые дома. В 30 м от объекта оценки проходит линия электропередач (ЛЭП). В 50 м расположена насыпь, за которой находится несанкционированная свалка бытовых отходов. Дорога, пролегающая к дому, грунтовая, 500 м длиной. Расстояние до ближайшей остановки общественного транспорта составляет 1,5 км. Помимо этого данная местность согласно градостроительному зонированию является зоной потенциального катастрофического затопления р. Камой.
В результате анализа информации, которую предоставили эксперты, заполняем следующую таблицу (табл.24).
Таблица 24