- •А.В. Скоробогач оценка недвижимости
- •Содержание
- •Тема 1. Затратный подход краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •1.1. Определение стоимости нового строительства
- •1.1.1.Методы определения прямых издержек
- •Исходные данные для примера оценки жилого дома
- •Регионально-климатические коэффициенты
- •Исходные данные для оценки здания магазина
- •Классы конструктивных систем зданий
- •Показатели стоимости магазинов, построенных после 1985 г.
- •Справочная стоимость 1 ед.Измерения объекта, руб.
- •Значения регионально-климатических коэффициентов
- •1.1.2.Методы определения косвенных издержек
- •Средняя (по России) структура полной себестоимости строительства 1 кв.М жилых домов массового спроса
- •1.1.3.Методы определения прибыли предпринимателя
- •Формула е.С. Озерова:
- •Рыночный метод
- •Эффективные сочетания коэффициентов к1 и к2
- •Средняя стоимость строительства 1 кв.М общей площади жилых домов и средняя рыночная цена предложения 1 кв.М общей площади квартир в жилых домах по административным районам г. Перми
- •Определение коэффициента к1
- •Определение прибыли предпринимателя в зависимости от коэффициентов к1 и к2
- •Предельное значения коэффициента к2
- •Метод альтернативной доходности
- •Расчет прибыли предпринимателя по методу альтернативной доходности
- •1.2. Определение износа и устареваний
- •Определение износа и устареваний торгового здания
- •1.2.1.Методы расчета физического износа
- •Показатели физического износа зданий
- •Признаки физического износа
- •Определение физического износа по всн 53-86
- •Определение физического износа методом срока жизни
- •1.2.2.Методы расчета функционального устаревания
- •Расчет устранимого функционального устаревания из-за недостаточности элементов
- •Расчет устранимого функционального устаревания из-за переизбытка элементов
- •Расчет неустранимого функционального устаревания
- •Расчет неустранимого функционального устаревания
- •1.2.3. Методы расчета экономического устаревания
- •Экспертная оценка внешнего устаревания
- •Тема 2. Сравнительный подход краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •2.1. Метод прямого сравнения продаж
- •Объекты-аналоги для определения стоимости по методу прямого сравнения продаж
- •Расчет стоимости по методу прямого сравнения продаж
- •2.2. Метод мультипликатора валовой ренты (grm)
- •Исходные данные для метода мвр
- •2.3. Метод попарного сравнения
- •Шкала качественных оценок
- •Матрица индексов важности
- •2.4. Использование корреляционно-регрессионного анализа при оценке недвижимости
- •Аналогичные объекты
- •Ранжированный ряд цены продажи 1 кв.М. Аналогичного объекта
- •Статистические показатели
- •Расчетные значения цены 1 кв.М по различным функциям
- •Сравнение достоверности результатов расчета
- •Аналогичные объекты
- •Ранжированный ряд цены продажи 1 кв.М. Аналогичного объекта
- •Вид представления дополнительной регрессионной статистики
- •Дополнительная регрессионная статистика
- •Значения дополнительной регрессионной статистики для линейной зависимости
- •Значения дополнительной регрессионной статистики для степенной зависимости
- •Тема 3. Доходный подход краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •3.1.Метод прямой капитализации
- •Расчет потенциального валового дохода
- •Расчет недоиспользования и недосбора арендной платы
- •Расчет операционных расходов
- •3.2.Методы определения ставки капитализации
- •Информация об объектах-аналогах
- •Информация о страховых компаниях
- •Определение надбавки за инвестиционный менеджмент
- •3.3.Метод дисконтирования денежных потоков
- •Оценка денежных потоков
- •3.4.Методы определения ставки дисконтирования
- •Тема 4. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •Определение нэи свободного земельного участка
- •Определение нэи свободного земельного участка
- •Определение нэи свободного земельного участка
- •Определение нэи при надстройке здания
- •Тема 5. Согласование результатов оценки стоимости недвижимости краткие теоретические сведения
- •Библиографический список Законодательные акты
- •Нормативные источники
- •Учебные издания
- •Электронные ресурсы
Определение надбавки за инвестиционный менеджмент
Управляющая компания |
ЗПИФ недвижимости |
Размер вознаграждения |
Источник информации |
«ВИТУС» |
«Перспектива-Инвест» |
Не более 7,0% от СЧА |
http://www.vitus.ru/control company/zpif_persp/properties04/ |
«ВИТУС» |
«Камская долина» |
Не более 2,0% от СЧА |
http://www.vitus.ru/control company/zpif kamdolina/properties05/ |
«ВИТУС» |
«ВИТУС – Фонд недвижимости» |
Не более 4,0% от СЧА |
http://www.vitus.ru/control company/zpif_vitus/properties13/ |
«Ермак» |
«Трест Первый» |
Не более 3,0% от СЧА |
http://www.ermak.ru/fonds/?id=2858&prior=0&mid=2544 |
«Ермак» |
«Стратегия» |
Не более 2,0% от СЧА |
http://www.ermak.ru/fonds/?id=2857&prior=0&mid=2606 |
Из пяти выбранных ЗПИФ недвижимости вознаграждение по фонду «Перспектива-Инвест» в 7% выбивается из общего ряда, поэтому это значение отбрасываем. По остальным находим среднее значение. | |||
Среднее значение |
2,75% |
–прочие риски, характерные для конкретного объекта оценки, которые оценщик определяет самостоятельно. Например, можно включить в ставку капитализации уровень инфляции, экологический риск, законодательный риск и пр.
Ставку рекапитализации можно определить по методам Ринга, Хоскольда и Инвуда.
Метод Ринга предполагает линейный возврат капитала и находится по формуле
(53) |
где Т – оставшийся срок экономической жизни здания, т.е. то время, через которое объект потребует капитальных затрат на восстановление потребительских свойств.
Например, известно, что через 15 лет здание потребует капитальных вложений на уровне стоимости строительства. Норму возврата капитала найдем по формуле (53):
Ответ: .
Метод Хоскольда предполагает возврат капитала по безрисковой ставке и находится по формуле фактора фонда возмещения (3-я функция денег):
(54) |
Например, известно, что через 15 лет здание потребует капитальных вложений на уровне стоимости строительства. Норму возврата капитала найдем по формуле (54). В качестве безрисковой ставки примем значение 12,86%:
.
Ответ:
Метод Инвуда предполагает возврат капитала по ставке, равной норме прибыли и находится по формуле фактора фонда возмещения (3-я функция денег):
(55) |
Например, известно, что через 15 лет здание потребует капитальных вложений на уровне стоимости строительства. Норму возврата капитала найдем по формуле (55). В качестве нормы прибыли примем значение 20%:
Ответ:
Метод техники инвестиционной группы (связных инвестиций)
Техника инвестиционной группы может рассматривать финансовые интересы (когда используется собственный и заемный капитал) и физические интересы (когда объект недвижимости разбивают на составляющие – земельный участок и здание). При анализе финансовых интересов используется формула
(56) |
где – общий коэффициент капитализации;
–коэффициент капитализации для заемных средств;
–доля заемных средств;
–коэффициент капитализации для собственных средств;
–доля собственных средств.
Например, известно, что при приобретении недвижимости было использовано 1800 тыс.руб. собственного капитала и 2000 тыс.руб. заемного. Условия договора кредитования предусматривают ежегодную сумму по возврату долга и процентов 400 тыс.руб. Прогнозный чистый операционных доход составляет 700 тыс.руб. Найти коэффициент капитализации.
Ответ
При анализе физических интересов используется формула
(57) |
где – общий коэффициент капитализации;
–коэффициент капитализации для земельного участка;
–доля стоимости земельного участка;
–коэффициент капитализации для здания;
–доля стоимости здания.
Например, известно, что недвижимость была куплена за 5000 тыс.руб. Стоимость земельного участка оценивается в 3000 тыс.руб. Собственник требует 14% отдачи на собственный капитал. Оставшийся срок экономической жизни здания составляет 5 лет. Найти коэффициент капитализации.
Ответ