- •А.В. Скоробогач оценка недвижимости
- •Содержание
- •Тема 1. Затратный подход краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •1.1. Определение стоимости нового строительства
- •1.1.1.Методы определения прямых издержек
- •Исходные данные для примера оценки жилого дома
- •Регионально-климатические коэффициенты
- •Исходные данные для оценки здания магазина
- •Классы конструктивных систем зданий
- •Показатели стоимости магазинов, построенных после 1985 г.
- •Справочная стоимость 1 ед.Измерения объекта, руб.
- •Значения регионально-климатических коэффициентов
- •1.1.2.Методы определения косвенных издержек
- •Средняя (по России) структура полной себестоимости строительства 1 кв.М жилых домов массового спроса
- •1.1.3.Методы определения прибыли предпринимателя
- •Формула е.С. Озерова:
- •Рыночный метод
- •Эффективные сочетания коэффициентов к1 и к2
- •Средняя стоимость строительства 1 кв.М общей площади жилых домов и средняя рыночная цена предложения 1 кв.М общей площади квартир в жилых домах по административным районам г. Перми
- •Определение коэффициента к1
- •Определение прибыли предпринимателя в зависимости от коэффициентов к1 и к2
- •Предельное значения коэффициента к2
- •Метод альтернативной доходности
- •Расчет прибыли предпринимателя по методу альтернативной доходности
- •1.2. Определение износа и устареваний
- •Определение износа и устареваний торгового здания
- •1.2.1.Методы расчета физического износа
- •Показатели физического износа зданий
- •Признаки физического износа
- •Определение физического износа по всн 53-86
- •Определение физического износа методом срока жизни
- •1.2.2.Методы расчета функционального устаревания
- •Расчет устранимого функционального устаревания из-за недостаточности элементов
- •Расчет устранимого функционального устаревания из-за переизбытка элементов
- •Расчет неустранимого функционального устаревания
- •Расчет неустранимого функционального устаревания
- •1.2.3. Методы расчета экономического устаревания
- •Экспертная оценка внешнего устаревания
- •Тема 2. Сравнительный подход краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •2.1. Метод прямого сравнения продаж
- •Объекты-аналоги для определения стоимости по методу прямого сравнения продаж
- •Расчет стоимости по методу прямого сравнения продаж
- •2.2. Метод мультипликатора валовой ренты (grm)
- •Исходные данные для метода мвр
- •2.3. Метод попарного сравнения
- •Шкала качественных оценок
- •Матрица индексов важности
- •2.4. Использование корреляционно-регрессионного анализа при оценке недвижимости
- •Аналогичные объекты
- •Ранжированный ряд цены продажи 1 кв.М. Аналогичного объекта
- •Статистические показатели
- •Расчетные значения цены 1 кв.М по различным функциям
- •Сравнение достоверности результатов расчета
- •Аналогичные объекты
- •Ранжированный ряд цены продажи 1 кв.М. Аналогичного объекта
- •Вид представления дополнительной регрессионной статистики
- •Дополнительная регрессионная статистика
- •Значения дополнительной регрессионной статистики для линейной зависимости
- •Значения дополнительной регрессионной статистики для степенной зависимости
- •Тема 3. Доходный подход краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •3.1.Метод прямой капитализации
- •Расчет потенциального валового дохода
- •Расчет недоиспользования и недосбора арендной платы
- •Расчет операционных расходов
- •3.2.Методы определения ставки капитализации
- •Информация об объектах-аналогах
- •Информация о страховых компаниях
- •Определение надбавки за инвестиционный менеджмент
- •3.3.Метод дисконтирования денежных потоков
- •Оценка денежных потоков
- •3.4.Методы определения ставки дисконтирования
- •Тема 4. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •Определение нэи свободного земельного участка
- •Определение нэи свободного земельного участка
- •Определение нэи свободного земельного участка
- •Определение нэи при надстройке здания
- •Тема 5. Согласование результатов оценки стоимости недвижимости краткие теоретические сведения
- •Библиографический список Законодательные акты
- •Нормативные источники
- •Учебные издания
- •Электронные ресурсы
Определение нэи свободного земельного участка
|
Экономический показатель |
Вариант | |
|
1 |
2 | |
|
Площадь для сдачи в аренду |
общая |
полезная |
|
Значение площади, кв.м |
1000,0 |
800,0 |
|
Арендная ставка за 1 кв.м, тыс.руб. |
0,400 |
0,600 |
|
Потенциальный валовый доход, тыс.руб. |
4800,0 |
5760 |
|
Незанятость, недосбор, % |
Отсутствует* |
10,0** |
|
Действительный валовый доход, тыс.руб. |
4800,0 |
5184,0 |
|
Операционные расходы, тыс.руб. |
600,0 |
700,0 |
|
Чистый операционный доход, тыс.руб. |
4200,0 |
4484 |
|
Коэффициент капитализации, % |
15 |
15 |
|
Рыночная стоимость недвижимости по методу прямой капитализации, тыс.руб. |
28000,0 |
29893,3 |
*Отсутствие незанятости и недосбора арендной платы принято на основании фактической ситуации (здание сдано полностью в аренду).
**Принято по среднерыночным данным. Незанятость и недосбор связаны со сменой арендаторов и прострочками платежей.
***Операционные расходы приняты по фактическим данным Заказчика. При нескольких арендаторах расходы были увеличены, т.к. размещение нескольких организаций приведет к увеличению работающего персонала, большей проходимости и ускоренному износу отдельных элементов.
Ответ: НЭИ офисного здания будет являться заселение несколькими арендаторами, т.к. при увеличении количества арендаторов и увеличении арендной ставки рыночная стоимость недвижимости будет увеличена.
Пример определения НЭИ земельного участка с улучшениями в процессе развития недвижимости
Объект оценки – офисное здание из предыдущего примера. Допустим, существует возможность надстройки здания еще на один этаж. В этом случае необходимо затратить средства в размере 15000 тыс.руб.
Общая площадь увеличится до 1500 кв.м. Арендная площадь – до 1200 кв.м. (табл.54).
Таблица 54
Определение нэи при надстройке здания
|
Экономический показатель |
Вариант | |
|
1 |
2 | |
|
Площадь для сдачи в аренду |
полезная |
полезная |
|
Значение площади, кв.м |
800,0 |
1200 |
|
Арендная ставка за 1 кв.м, тыс.руб. |
0,600 |
0,600 |
|
Потенциальный валовый доход, тыс.руб. |
5760 |
8640,0 |
|
Незанятость, недосбор, % |
10,0** |
10,0** |
|
Действительный валовый доход, тыс.руб. |
5184,0 |
7776,0 |
|
Операционные расходы, тыс.руб. |
700,0 |
950,0 |
|
Чистый операционный доход, тыс.руб. |
4484,0 |
6826,0 |
|
Коэффициент капитализации, % |
15 |
15 |
|
Рыночная стоимость недвижимости по методу прямой капитализации, тыс.руб. |
29893,3 |
45506,7 |
|
Затраты на ремонтно-строительные работы, тыс.руб. |
- |
15000,0 |
|
Текущая стоимость недвижимости, тыс.руб. |
29893,3 |
30506,7 |
|
Срок окупаемости затрат, лет |
0 |
2,2 |
Ответ: НЭИ является надстройка здания на один этаж.