- •А.В. Скоробогач оценка недвижимости
- •Содержание
- •Тема 1. Затратный подход краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •1.1. Определение стоимости нового строительства
- •1.1.1.Методы определения прямых издержек
- •Исходные данные для примера оценки жилого дома
- •Регионально-климатические коэффициенты
- •Исходные данные для оценки здания магазина
- •Классы конструктивных систем зданий
- •Показатели стоимости магазинов, построенных после 1985 г.
- •Справочная стоимость 1 ед.Измерения объекта, руб.
- •Значения регионально-климатических коэффициентов
- •1.1.2.Методы определения косвенных издержек
- •Средняя (по России) структура полной себестоимости строительства 1 кв.М жилых домов массового спроса
- •1.1.3.Методы определения прибыли предпринимателя
- •Формула е.С. Озерова:
- •Рыночный метод
- •Эффективные сочетания коэффициентов к1 и к2
- •Средняя стоимость строительства 1 кв.М общей площади жилых домов и средняя рыночная цена предложения 1 кв.М общей площади квартир в жилых домах по административным районам г. Перми
- •Определение коэффициента к1
- •Определение прибыли предпринимателя в зависимости от коэффициентов к1 и к2
- •Предельное значения коэффициента к2
- •Метод альтернативной доходности
- •Расчет прибыли предпринимателя по методу альтернативной доходности
- •1.2. Определение износа и устареваний
- •Определение износа и устареваний торгового здания
- •1.2.1.Методы расчета физического износа
- •Показатели физического износа зданий
- •Признаки физического износа
- •Определение физического износа по всн 53-86
- •Определение физического износа методом срока жизни
- •1.2.2.Методы расчета функционального устаревания
- •Расчет устранимого функционального устаревания из-за недостаточности элементов
- •Расчет устранимого функционального устаревания из-за переизбытка элементов
- •Расчет неустранимого функционального устаревания
- •Расчет неустранимого функционального устаревания
- •1.2.3. Методы расчета экономического устаревания
- •Экспертная оценка внешнего устаревания
- •Тема 2. Сравнительный подход краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •2.1. Метод прямого сравнения продаж
- •Объекты-аналоги для определения стоимости по методу прямого сравнения продаж
- •Расчет стоимости по методу прямого сравнения продаж
- •2.2. Метод мультипликатора валовой ренты (grm)
- •Исходные данные для метода мвр
- •2.3. Метод попарного сравнения
- •Шкала качественных оценок
- •Матрица индексов важности
- •2.4. Использование корреляционно-регрессионного анализа при оценке недвижимости
- •Аналогичные объекты
- •Ранжированный ряд цены продажи 1 кв.М. Аналогичного объекта
- •Статистические показатели
- •Расчетные значения цены 1 кв.М по различным функциям
- •Сравнение достоверности результатов расчета
- •Аналогичные объекты
- •Ранжированный ряд цены продажи 1 кв.М. Аналогичного объекта
- •Вид представления дополнительной регрессионной статистики
- •Дополнительная регрессионная статистика
- •Значения дополнительной регрессионной статистики для линейной зависимости
- •Значения дополнительной регрессионной статистики для степенной зависимости
- •Тема 3. Доходный подход краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •3.1.Метод прямой капитализации
- •Расчет потенциального валового дохода
- •Расчет недоиспользования и недосбора арендной платы
- •Расчет операционных расходов
- •3.2.Методы определения ставки капитализации
- •Информация об объектах-аналогах
- •Информация о страховых компаниях
- •Определение надбавки за инвестиционный менеджмент
- •3.3.Метод дисконтирования денежных потоков
- •Оценка денежных потоков
- •3.4.Методы определения ставки дисконтирования
- •Тема 4. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •Определение нэи свободного земельного участка
- •Определение нэи свободного земельного участка
- •Определение нэи свободного земельного участка
- •Определение нэи при надстройке здания
- •Тема 5. Согласование результатов оценки стоимости недвижимости краткие теоретические сведения
- •Библиографический список Законодательные акты
- •Нормативные источники
- •Учебные издания
- •Электронные ресурсы
Определение физического износа методом срока жизни
Элементы здания |
Расчетный удельный вес элемента, li100, % |
Фактичес-кий возраст элемента, лет |
Срок физичес-кой жизни элемента по ВСН 58-88, лет |
Физический износ элементов здания, % | |
по результатам оценки ФК |
средневзвешенное значение физического износа | ||||
Фундаменты |
4 |
21 |
100 |
21 |
0,84 |
Стены |
23,2 |
21 |
100 |
21 |
4,87 |
Перегородки |
5,8 |
21 |
75 |
28 |
1,62 |
Перекрытия |
11 |
21 |
100 |
21 |
2,31 |
Крыша |
1,6 |
21 |
50 |
42 |
0,67 |
Кровля |
2,4 |
10 |
15 |
66,7 |
1,6 |
Полы |
8 |
10 |
20 |
50 |
4,0 |
Окна |
6,72 |
5 |
40 |
12,5 |
0,84 |
Двери |
5,28 |
5 |
40 |
12,5 |
0,66 |
Отделочные покрытия |
13 |
3 |
5 |
60 |
7,8 |
Внутренние сантехничес-кие и электротехни-ческие устрой-ства, в т.ч. |
|
|
|
|
|
отопление |
4,3 |
21 |
30 |
70 |
3,01 |
холодное водоснабже-ние |
0,9 |
21 |
30 |
70 |
0,63 |
горячее водоснабжение |
2,3 |
21 |
30 |
70 |
1,61 |
канализация |
1,4 |
21 |
40 |
52,5 |
0,74 |
связь |
0,4 |
21 |
15 |
100 |
0,4 |
электросна-бжение |
2,7 |
21 |
40 |
52,5 |
1,42 |
Прочие |
|
|
|
|
|
лестницы |
1,75 |
21 |
20 |
100 |
1,75 |
балконы |
2,31 |
21 |
30 |
70 |
1,62 |
крыльца |
2,94 |
21 |
20 |
100 |
2,94 |
|
100 |
|
|
|
Фз = 39,33 |
1.2.2.Методы расчета функционального устаревания
Расчет устранимого функционального устаревания
Устранимое функциональное устаревание обычно оценивается по трем группам факторов, обусловленных:
Недостаточностью отдельных элементов здания или их качественных характеристик;
Потребностями в замене или модернизации элементов;
Переизбытком отдельных элементов, так называемых сверхулучшений.
Во всех случаях устранимое функциональное устаревание оценивается по стоимости его ликвидации.
Пример расчета устранимого функционального устаревания по группе факторов А
Исходные данные. Объект оценки – индивидуальный кирпичный жилой дом. В оцениваемом здании элементом устранимого функционального износа можно считать отсутствие камина, затраты на установку которого перекрывают увеличение доходности и рыночной стоимости недвижимости. В остальном планировка и конструктивные элементы здания удовлетворяют функциональному назначению объекта.
Определить устранимое функциональное устаревание.
Решение. Устранимое функциональное устаревание оцениваем как разницу между стоимостью ликвидации функционального устаревания и стоимостью затрат, которые понес бы собственник при строительстве здания с современными характеристиками.
Величина этого износа определяется следующим расчетом.