3. Изъятие земельных участков

Если власть не может что-то дать

или что-то отобрать, то это не власть

(из кладезей народной мудрости).

Институт частной собственности на землю, существовавший до 1917 г., вернулся в Россию в 1990 г.

Законом РСФСР от 23.11.1990 г. № 374-1 «О земельной реформе» было установлено, что в собственность граждан могут передаваться земельные участки для ведения личного подсобного и крестьянского хозяйства, садоводства, животноводства, а также иных целей, связанных с ведением сельского хозяйства; на этих землях собственник вправе возвести жилой дом и хозяйственные постройки (ст. 4).

Законом РСФСР от 24.12.1990 г. № 443-1 «О собственности в РСФСР» установлено, что земельные участки являются объектами частной, государственной, муниципальной собственности. Практически одновременно с порядками и процедурами предоставления земельных участков гражданам и юридическим лицам в собственность появляются порядки и процедуры их изъятия.

Интересно вспомнить проявления «болезни роста» регионального законотворчества. В 1995 г. был принят Закон Иркутской области «О порядке изъятия земельных участков в случае нарушения правил землепользования»¹⁹, установивший следующие основания изъятия земельных участков (ст.2):

1. Использование земельного участка не по целевому назначению.

2. Нерациональное использование земельного участка, выражающееся для земель сельскохозяйственного назначения в уровне фактической урожайности в течение последних пяти лет более чем на 20% ниже нормативного, установленного по кадастровой оценке земель, ухудшение экологической обстановки, выражающееся в превышении предельно допустимых норм применения агрохимикатов на землях с особым режимом использования.

3. Неиспользование земельного участка сельскохозяйственного назначения в течение года, иных земельных участков – в течение 3 лет, если более длительные сроки не установлены законодательством.

Был установлен следующий порядок изъятия земельных участков:

- в случаях, предусмотренных ст. 2 Закона, собственники земельных участков, арендаторы, землепользователи и землевладельцы подлежали привлечению к административной ответственности;

- одновременно с привлечением к административной ответственности комитет по земельным ресурсам и землеустройству Иркутской области должен был вынести предписание об устранении допущенного нарушения;

- в случае неустранения нарушений комитет по земельным ресурсам и землеустройству Иркутской области должен был внести в соответствующий орган местного самоуправления представление об изъятии земельного участка;

- орган местного самоуправления был вправе принять решение об изъятии земельного участка;

- при несогласии собственника земельных участков, арендатора, землепользователя и землевладельца с постановлением о прекращении прав на земельный участок, они были вправе заявить об этом органу, принявшему постановлению. В 15-дневный срок с момента получения копии постановления;

- требование о принудительном прекращении прав на земельный участок должно было предъявляться в суд;

- государственная регистрация прекращения прав на землю не должна была производиться до решения суда.

Нельзя не процитировать текст п. 4 ст. 3 Закона: «В случае, когда нарушения, предусмотренные статьей 2, допущены на площади, составляющей ½ от общей площади земельного участка, изъятию подлежит названная часть участка. В иных случаях изъятию подлежит весь участок».

Определите сами, какие нормы законодательства Российской Федерации были нарушены или проигнорированы разработчиками Закона.

Закон утратил силу в 2001 г.²⁰

Мы уже упоминали о трех системных ошибках в регулировании земельных отношениях за последние почти 100 лет. Сравните, как тщательно в царской России готовили и осуществляли реформу 1861 г²¹.

Сегодня более 80% сельскохозяйственных угодий находится в частной собственности, более 25% земель сельскохозяйственного назначения не используется, а доля импортного продовольствия превышает 50%.

Федеральным законом от 29 декабря 2010 г. № 435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» определен механизм принудительного изъятия земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения у его собственника в судебном порядке в случае, если земельный участок используется с нарушением установленных земельным законодательством требований рационального использования земли, повлекшим за собой существенное снижение плодородия земель или значительное ухудшение экологической обстановки.

Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае, если в течение трех и более лет подряд со дня возникновения у такого собственника права собственности на земельный участок он не используется для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности. Признаки неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства РФ от 23 апреля 2012 г. № 369 “О признаках неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации” утвержден следующий Перечень признаков неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности:

- на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы;

- на сенокосах не производится сенокошение;

- на культурных сенокосах содержание сорных трав в структуре травостоя превышает 30 процентов площади земельного участка;

- на пастбищах не производится выпас скота;

- на многолетних насаждениях не производятся работы по уходу и уборке урожая многолетних насаждений и не осуществляется раскорчевка списанных многолетних насаждений;

- залесенность и (или) закустаренность составляет на пашне свыше 15 процентов площади земельного участка;

- залесенность и (или) закустаренность на иных видах сельскохозяйственных угодий составляет свыше 30 процентов;

- закочкаренность и (или) заболачивание составляет свыше 20 процентов площади земельного участка.

В случае неустранения вышеуказанных правонарушений в срок, установленный вынесенным одновременно с назначением административного наказания предупреждением, уполномоченный исполнительный орган государственной власти по осуществлению государственного земельного контроля, вынесший предупреждение, направляет материалы об этом в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации по результатам рассмотрения материалов вправе обратиться в суд с требованием об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов в связи с его ненадлежащим использованием.

В течение шести месяцев со дня вступления в законную силу решения суда об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов в связи с его ненадлежащим использованием, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации в отношении такого земельного участка обеспечивает при необходимости проведение кадастровых работ и проводит публичные торги по его продаже в порядке, установленном гражданским законодательством.

Если публичные торги по продаже земельного участка признаны несостоявшимися, такой земельный участок может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этих торгов в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.

Средства, вырученные от продажи земельного участка с публичных торгов либо приобретения земельного участка в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику земельного участка за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.

Районные суды уже ощутили нарастающий вал исков по изъятию земельных участков сельскохозяйственного назначения. Но все ли хорошо продумано в вышеизложенном механизме? Представьте себе не Подмосковье или черноземную зону, а отдаленные сельские районы Сибири: далеко не всегда найдутся новые желающие… По-видимому, необходимо рассмотреть возможность предоставления таких земельных участков в рамках Государственной программы по оказанию содействия добровольному переселению в Российскую Федерацию соотечественников, проживающих за рубежом.

Земельным кодексом предусмотрены и такие формы принудительного прекращения прав на землю, как конфискация земельного участка; реквизиция земельного участка; изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Исключительные случаи таких нужд определены п. 1 ст. 49 ЗК РФ.

В соответствии со ст. 55 ЗК РФ, принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда. Порядок выкупа устанавливается гражданским законодательством.

Статьями 279 – 283 ГК РФ определен алгоритм такого выкупа. Орган публичной власти принимает решение о выкупе, письменно уведомляет об этом решении и о цене, включающей рыночную цену участка плюс возможные убытки собственника в связи с выкупом; информация об этом решении также направляется в Росреестр. Собственник либо соглашается сразу, либо в течение одного года с момента получения уведомления. Если не соглашается с выкупом или не устраивает цена – отказывается либо предлагает свою цену.

Тогда орган публичной власти, уполномоченный на выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.

Вот здесь – проблема. Нет в этом случае никаких законодательных ориентиров у судьи, принимающего решения, кроме как традиционных «законность – справедливость – внутреннее убеждение». Оценщики, работающие по утвержденным в установленном порядке методикам, могут представить значительно разнящиеся по цене отчеты. Какую судебную экспертизу назначить при расхождении оценок?

Еще обратим внимание на коллизию «закон – целесообразность» в связи с новоявленной практикой принятия законов, призванных упростить, облегчить, ускорить процедуры изъятия земельных участков для государственных нужд (саммит АТЭС во Владивостоке, Универсиада в Казани, Олимпиада в Сочи; вероятно, чемпионат мира по футболу 2018 г. в ряде российских городов).

По саммиту АТЭС во Владивостоке: Федеральным законом²²(ст.ст. 20, 25) было установлено, что соглашение, заключаемое в связи с изъятием земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для размещения необходимых для проведения саммита объектов, должно содержать: 1) выкупную цену земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества в случае нахождения их в собственности граждан или юридических лиц; 2) размер убытков, подлежащих возмещению землепользователям, землевладельцам или арендаторам земельных участков в связи с их изъятием; 3) рыночную стоимость предоставляемых взамен земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества (если такое предоставление предусмотрено данным соглашением).

В случае, если такое соглашение не заключено в течение трех месяцев со дня предоставления лицу, у которого в соответствии с настоящей статьей изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, возможности ознакомления с проектом соглашения, уполномоченные федеральные органы исполнительной власти, уполномоченные органы исполнительной власти Приморского края, орган местного самоуправления Владивостокского городского округа вправе обратиться в суд с иском об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества.

В ст. 49 ЗК РФ ничего не говорится об олимпийских объектах, но Федеральный закон «Об организации и о проведении ХХII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»²³задает особый алгоритм изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

Решение об изъятии земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов федерального значения принимается администрацией Краснодарского

края. Основаниями для принятия указанного решения являются утвержденные

проект планировки территории и проект межевания территории для размещения олимпийских объектов федерального значения. Собственники изымаемых земельных участков не имеют практически никаких возможностей оспорить такое решение; решения исполняются моментально. Вызывает интерес тот факт, что упрощенный порядок изъятия земельных участков установлен не только для г. Сочи, но и для Краснодарского края в целом.