1. Понятие, виды, разновидности, характеристика.

По договору найма жилого помещения наймодатель обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование, наниматель обязуется проживать в нем и вносить квартирную плату.

Характеристики: консенсуальный, двусторонне-обязывающий, возмездный, длящийся.

Виды:

1) Договор социального найма:

1. Договор найма жилого помещения в специализированном жилом фонде

2) Договор коммерческого найма:

1. Договор краткосрочного найма

Сравнение:

1. Нахождение объекта договора в определенном фонде: по социальному найму жилое помещение находится в государственном или муниципальном фонде социального использования. По договору коммерческого найма жилое помещение находится в частном фонде или в государственном/муниципальном фонде – государственный фонд коммерческого использования.

2. Применяемые нормативные акты: для социального найма основной акт – ЖК, для коммерческого найма – ГК.

3. Основания предоставления жилого помещения: по социальному найму – это сложный юридический состав. По коммерческому найму – это договор найма или сложный юридический состав в государственном фонде коммерческого использования.

4. По содержанию:

1) Срок: социальный найм – бессрочный договор; найм специализированного помещения – срочный; коммерческий найм – срочный.

2) Цена: социальный найм – возмездный ; найм помещений социальной защиты – безвозмездный ; коммерческий наем – возмездный.

Правовое регулирование

1) Глава 35 ГК

2) ЖК от 29.12.2004г. разделы 1,3,4,7. Жилищное законодательство – комплекс норм различной правовой природы, регулирующий отношения, основанные на юридическом равенстве участников и на властном подчинении одной стороны другой по поводу предоставления жилого помещения, возникающее между наймодателями и нанимателем, кооперативом и его членом, товариществом собственников жилья и его членом, собственником жилого помещения и др. лицом, государственными и муниципальными органами. По ст.72 К РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении РФ и субъектов РФ.

3) Правила пользования жилыми помещениями (утв. Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006г.)

4) Типовой договор социального найма жилого помещения (утв. Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005г.)

5) Закон г.Москвы «Об обеспечении права жителей г.Москвы на жилые помещения» от 14.06.2006г. Закон г.Москвы «Основы жилищной политики». Закон г.Москвы «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений в г.Москве»

6) Постановление Пленума Верховного Суда от 02.07.2009г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении ЖК РФ» №14

Стороны договора найма жилого помещения и др. лица

Наймодатель – это собственник жилого помещения или управомоченное лицо. В государственном фонде социального использования это жилищно-эксплуатационные организации (ДЭЗ, ЖЭК).

Наниматель – это гражданин 18 лет или несовершеннолетний от 14 до 18 лет с письменного согласия законных представителей. По социальному найму это только гражданин РФ (определение КС РФ от 21.02.2008г.)

Другие лица – это член семьи нанимателя (в договоре социального найма). Это может быть супруг, дети, родители, проживающие с нанимателем. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, если совместно проживают и ведут общее хозяйство. Иные лица, в том числе не родственники, признанные судом членами семьи. Члены семьи не подписывают договор найма, но имеют право пользования жилым помещением.

Порядок предоставления жилого помещения

В частном фонде физических или юридических лиц: основание возникновения права на жилище – договор коммерческого найма. В фонде коммерческого использования, находящемся в государственной или муниципальной собственности: основание – решение государственного или муниципального органа о предоставлении жилья и договора коммерческого найма.

В жилищном фонде социального использования: основания (3 шт.): 1) решение компетентного органа о постановке нуждающихся на учет. Учет осуществляет орган местного самоуправления на основании заявления по месту жительства. Нуждающиеся это: 1. Малоимущие граждане, признанные органами местного самоуправления ; 2. Граждане, относящиеся к определенной категории. Установленной ФЗ или Законом субъекта РФ. Это лицо, обеспеченное жилой площадью на 1 члена семьи менее учетной нормы, которая установлена органами местного самоуправления. В Москве – 10 кв.м. для проживающих в отдельных квартирах; 15 кв.м. – коммунальные квартиры. 3. Проживающие в помещении, не отвечающем установленным требованиям (зона оползней, снежных лавин и т.д.). 2) решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения. Оно принимается в порядке очередности. Вне очереди оно предоставляется детям без попечения родителей по окончании их пребывания в образовательном учреждении и др. категории. 3) договор социального найма заключающейся в срок, установленный решением о предоставлении помещения.

В служебном жилом фонде: пользование помещением возникает при наличии: 1) решение государственного органа или органа местного самоуправления об отнесении помещения к числу служебных ; 2) факт состояния, т.е. нахождение в трудовых отношениях лица или занятие определенной должности ; 3) решение собственника о предоставлении служебного жилого помещения ; 4) заключение договора найма служебного жилого помещения.

Жилое помещение предоставляется с учетом нормы предоставления, права на дополнительную площадь, правил о месте предоставления и иных интересов. Норма предоставления (социальная норма) – это минимальный размер площади на 1 члена. Она устанавливается органом местного самоуправления, но для отдельных категорий граждан – ФЗ или Закон субъекта РФ. В Москве социальная норма – 18 кв.м. (зависит от семейного состава). Жилое помещение в общежитии и маневренном фонде -> 6 кв.м.

По договору коммерческого найма жилое помещение предоставляется без ограничения социальной нормы. Право на дополнительную жилую площадь: дополнительная жилая площадь предоставляется в виде отдельной комнаты, или в размере 10 кв.м. (20 кв.м. – для отдельных категорий: судьи – более 20кв.м. отдельная комната) по ФЗ «О статусе судей в РФ» ; заслуженные артисты ; лица с болезнями по определенному перечню и др.).

Место предоставления: в черте населенного пункта по месту жительства. По закону г.Москвы 2006г. гражданин имеет право на помещение в районе проживания (территория, ограниченная внешней границей районов г.Москвы в прилегающем к району, в котором расположено освобожденное жилое помещение).

Заслуживающие внимание иные интересы: помещения в фонде социального использования – заселение 1 комнаты лицами разного пола (кроме супругов) только с их согласия (ст.58 ЖК).

Форма договора найма жилого помещения

Простая письменная форма (ст.674 ГК, ст.63, 100 ЖК). Договор социального найма и договор специализированного жилого помещения заключаются на основе типовых договоров. В субъектах РФ и муниципальных образованиях утверждаются примерные формы договоров коммерческого найма.

Условия договора найма жилого помещения

1. Объект передачи – это жилое помещение, отвечающее определенным требованиям. Жилое помещение – это квартира, жилой дом, или их часть (ГК, ЖК). К ним не относятся сборно-разборные щитовые дома, контейнерные дома, используемые в строительстве. Их сдача по договору имущественного найма.

Требования к жилому помещению:

1) Изолированность, т.е. не может быть объектом договора часть комнаты или смежные комнаты (общий вход) ; вспомогательные помещения (кухня и т.д.) ; общее имущество в многоквартирном доме.

2) Помещение должно быть свободно, причем фактически (в нем не проживают др. граждане) и юридически (не зарегистрирован др. наниматель).

3) Пригодность для постоянного проживания, т.е. помещение отвечает санитарным, техническим правилам и нормам, и др. требованиям законодательства.

Характеризуется указанием адреса, количества комнат, общей площади (в т.ч. жилой), указанием собственника квартиры, номера паспорта.