Жилищное право

81

щик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

4.По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) жилое помещение в собственность.

Договор дарения должен быть заключен в письменной форме и

подлежит обязательной государственной регистрации.

Договором дарения признается и обещание дарения, если оно сделано в надлежащей форме (то есть письменно и зарегистрировано).

На дарение необходимо согласие одаряемого. Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым.

Дарение не допускается от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями.

Даритель вправе отменить дарение жилого помещения, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь коголибо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.

Вслучае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

Вдоговоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

5.Гражданин может совершать сделки с жилыми помещениями как лично, так и при помощи специализированных организаций или иных физических лиц, то есть риэлтеров.

Риэлтерская деятельность - это осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) деятельность по совершению от его имени и за его ^.чет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица, гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.

Если риэлтер действует от имени заинтересованного лица, то все права и обязанности по сделке возникают непосредственно у данного лица, то есть риэлтер является поверенным.

Если риэлтер действует от своего имени, то действуют правила о договоре комиссии (глава 51 Гражданского кодекса РФ).

Услуги по оценке недвижимости не являются риэлтерской деятельностью.

(опрос 38, Обмен и мена жилого помещения

/. Обмен жилого помещения

ZМена жилого помещения

*Наниматель жилого помещения вправе с письменного согласия

проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или членом жилищно-строительного кооператива, в том числе с проживающим в другом населенном пункте.

Обмен жилыми помещениями производится со взаимной передачей прав и обязанностей, вытекающих из договора найма жилого помещения, а при обмене жилого помещения с членом жилищно-строительного кооператива - с учетом требований, предусмотренных Жилищным кодексом РФ (то есть при условии приема в члены кооператива лица, обменивающего жилое помещение, и при соблюдении иных требований ЖК РФ).

Для обмена жилых помещений в домах государственного или муниципального жилищного фонда, в которых проживают несовершеннолетние, оставшиеся без попечения родителей, в том числе временно отсутствующие, и являющиеся членами семей нанимателей, требуется разрешение органов опеки и попечительства. Обмен жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, оставшиеся без попечения родителей, в том числе временно отсутствующие, производится их законными представителями с разрешения органов опеки и попечительства, а в случае достижения несовершеннолетними возраста 14 лет - самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства.

Если между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене, то любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах). При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и интересы лиц, проживающих в обмениваемом помещении.

, аз

Если спор возник между членами семьи, занимающими отдельную квартиру, отсутствие согласия одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в квартире, где проживают и другие наниматели, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, эти лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой.

Обмен жилых помещений в домах предприятий, учреждений, организаций допускается лишь с их согласия. Отказ в согласии на обмен может быть обжалован в судебном порядке, кроме случаев обмена жилых помещений в домах, принадлежащих колхозам.

Совершеннолетний член семьи нанимателя вправе с письменного согласия нанимателя и остальных членов семьи (в том числе и временно отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилую площадь) обменять приходящуюся на его долю жилую площадь с другим лицом при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи нанимателя этого помещения ("родственный обмен").

Соглашение об обмене жилыми помещениями вступает в силу с момента получения ордеров, выдаваемых органами местного самоуправления. Отказ в выдаче ордера может быть обжалован в судебном порядке в шестимесячный срок.

Порядок обмена жилых помещений устанавливается Жилищным кодексом РФ и иным законодательством.

Правила обмена жилыми помещениями устанавливаются в порядке, определяемом Правительством Российской Федерации.

Обменжилогопомещениянедопускается:

•если нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения;

•если обмен носит корыстный или фиктивный характер;

•если дом (жилое помещение) грозит обвалом, подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях либо передается для государственных или общественных нужд;

• если дом подлежит капитальному ремонту с переустройством

и перепланировкой жилых помещений;

•если помещение является служебным или находится в общежитии;

•если в связи с обменом жилищные.условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Другие условия, при которых обмен не допускается, устанавливаются законодательством Российской Федерации.

Обмен жилыми помещениями может быть судом признан недействительным:

•если он произведен с нарушением требований, предусмотренных Жилищным кодексом РФ;

•по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной (например, обмен совершен под влиянием насилия, обмана, недееспособным лицом и др.).

Вслучае признания обмена недействительным стороны подле^ жат переселению в ранее занимаемые жилые помещения.

Втех случаях, когда обмен признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон, виновный обязан возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие обмена.

2, По договору мены жилого помещения каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны одно жилое помещение в обмен на другое жилое помещение (ст. 567 ГК РФ).

В отличие от договора обмена сторонами (стороной) договора мены являются не наниматели, а собственники обмениваемых жилых помещений. Если одна из сторон (продавец или покупатель) не является собственником жилого помещения, договор признается не меной, а обменом.

Мена жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи, допускается только с согласия органов опеки и попечительства.

Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые жилые помещения переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие жилые помещения обеими сторонами.

Если из договора мены не вытекает иное, жилые помещения, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.

Сторона, у которой третьим лицом изъято жилое помещение, приобретенное по договору мены, вправе потребовать от другой стороны возврата жилого помещения, полученного последней в обмен, и (или) возмещения убытков.

Вопрос 39. Залог (ипотека) жилых помещений

ЩПонятиезалога(ипотеки)жилыхпомещений

2.Общиеположенияипотекижилыхпомещений

3.Обращение взыскания и реализация предмета залога (ипотеки)

4.Последствия обращения взыскания иреализациипредметаипотеки

Ч* Залог жилого помещения - это один из способов обеспечения исполнения обязательства, по которому одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному залогом, имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами лица (залогодателя, должника).

Залог недвижимости, к которому относятся и жилые помещения,именуетсяипотекой.

Ипотека жилых помещений регулируется Гражданским кодексом РФ, а также Федеральным законом РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.98 № 102-ФЗ (в ред. от 24.12.2002).

2* Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр

прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.

Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора.

При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.

Права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства.

Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки^, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Предметом ипотеки могут быть жилые помещения, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам. Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

Ипотека жилых домов и иных зданий допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится этот жилой дом.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. Закладная является именной ценной бумагой, содержащей установленные законом обязательные реквизиты.

Залогодателем по договору об ипотеке может быть как должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, так и лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Договор об ипотеке жилого помещения, находящегося в собственности гражданина, не может быть заключен через представителя, за исключением ипотеки жилого помещения, находящегося в собственности несовершеннолетних или недееспособных.

При предоставлении кредита или целевого займа для .сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.

Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

3, Обращение взыскания на жилое помещение, являющееся пред-

метом ипотеки, происходит по решению суда либо без обращения в суд на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.

Реализация заложенного жилого помещения происходит путем его продажи с публичных торгов в порядке, определяемом законодательством Российской Федерации.

В то же время в нотариально удостоверенном соглашении, заключенном между залогодателем и залогодержателем после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога, стороны могут предусмотреть приобретение зало-

женного имущества залогодержателем с зачетом в счет покупной

цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. К указанному соглашению применяются правила о договоре купли-продажи.

4» Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой

дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования совместно проживающих в таких жилом доме или квартире залогодателя и членов его семьи (бывших членов семьи) при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору

об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо юридическим лицом на приобретение или строительство таких жилого дома или квартиры. Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.

Обращение взыскания на заложенный жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

Лица, проживающие в заложенных жилых домах или квартирах на условиях договора найма или аренды жилого помещения, не подлежат выселению при реализации жилого дома или квартиры. Заключенный с ними до заключения договора об ипотеке договор найма или аренды жилого помещения сохраняет силу.

Вопрос40. Содействие государства

встроительстве и приобретении гражданами жилых помещений

1.В соответствии со ст. 40 Конституции Российской Федерации органы государственной власти и органы местного самоуправления должны поощрять жилищное строительство, создавать условия для осуществления гражданами права на жилище.

В настоящее время законодательство предусматривает несколько форм участия (содействия) государства в решении жилищных проблем граждан.

Так, в соответствии со ст. 25 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" граждане при строительстве или покупке жилья имеют право на получение кредита под залог,

т

в том числе под залог недвижимости, а также под гарантии органов государственной власти и органов местного самоуправления Российской Федерации.

В настоящее время идет подготовка проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, план которой утвержден Постановлением Правительства Российской. Федерации "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" от 11.01.2000 № 28 (в ред. от 08.05.2002).

На основании Постановления Правительства РФ "О мерах по стабилизации экономического положения и развитию реформ в агропромышленном комплексе" от 21.06.96 № 723 разработан Порядок предоставления гражданам РФ, нуждающимся в улучшении жилищных условий, средств из федерального бюджета на возвратной основе на строительство, реконструкцию или приобретение ими жилья на селе, который определяет условия предоставления гражданам РФ, нуждающимся в улучшении жилищных условий, постоянно проживающим и работающим на селе, средств из федерального бюджета на возвратной основе на строительство, реконструкцию или приобретение, ими индивидуального жилья.

К наиболее важным способам решения жилищной проблемы относится предоставление гражданам Российской Федерации

безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жи-

лья. Например, Положение Правительства РФ "О порядке оказания безвозмездной финансовой помощи на строительство (покупку) жилья и выплаты денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений военнослужащим и гражданам, уволенным с военной службы" от 26.06.95 № 604 (в ред. от 14.10.2003) устанавливает порядок и размеры оказываемой государством безвозмездной финансовой помощи, а также выплаты денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений военнослужащим и гражданам, уволенным с военной службы, не обеспеченным жильем или нуждающимся в улучшении жилищных условий.

2« В целях оказания помощи гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, Правительство РФ утвердило Положение "О предоставлении гражданам РФ, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья",

утвержденное Постановлением Правительства РФ от 03.08.1996 № 937 (в ред. от 08.08.2003).

Безвозмездная субсидия на строительство или приобретение жилья (далее - субсидия) предоставляется гражданам РФ (по их желанию), нуждающимся в улучшении жилищных условий и состоящим на учете по предоставлению жилой площади в органах местного самоуправления, на предприятиях, в организациях, воинских частях и формированиях, а также лицам, имеющим право на льготное финансирование строительства или приобретение жилья.

Субсидияпредоставляется:

•федеральными органами исполнительной власти;

•органами исполнительной власти субъектов РФ; t/ органами местного самоуправления;

•предприятиями, организациями, воинскими частями и формированиями.

Засчетсредствфедеральногобюджетапредоставляютсясубсидии:

• военнослужащим и гражданам, уволенным с военной службы

в запас или отставку;

•лицам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, имеющим стаж работы или время проживания в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях не менее 15 лет и не имеющим жилья в других регионах Российской Федерации, а также лицам, которые в соответствии с законодательством РФ, действующим до 31.07:98, приобрели право на получение жилищных субсидий при наличии стажа работы или времени проживания в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях не менее 10 лет;

•лицам, признанным в установленном порядке вынужденными переселенцами;

%/ лицам, пострадавшим от чернобыльской и других аварий, чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий;

•лицам рядового и начальствующего состава налоговой полиции;

•сотрудникам центрального аппарата Министерства внутренних дел РФ, министерств (главных управлений, управлений) внутренних дел субъектов РФ, а также предприятий, учреждений

иорганизаций, непосредственно подчиненных Министерству внутренних дел РФ, а также сотрудникам Государственной противопожарной службы, содержащимся за счет средств федерального бюджета;