Жилищное право

Основания изменения договора социального найма (статьи 86 - 88 ЖК РСФСР):

•раздел или выдел жилого помещения по требованию совершеннолетнего члена семьи нанимателя;

•по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью;

•вследствие признания нанимателем другого члена семьи.

2.Совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия ос-

тальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи

ив соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено помещение, удовлетворяющее требованиям жилищного законодательства (размер не менее минимальной нормы, изолированность и т. д.).

От имени несовершеннолетних раздел жилой площади может быть произведен по искам их опекунов или попечителей.

Споры, возникающие в связи с требованием заключения отдельного договора найма, разрешаются в судебном порядке.

3» Граждане, проживающие в одной квартире и пользующиеся

вней жилыми помещениями по отдельным договорам найма,

вслучае объединения в одну семью вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора найма на все занимаемые ими помещения.

Отказ наймодателя в заключении одного договора найма может быть обжалован в судебном порядке.

4.Совершеннолетний член семьи может с согласия нанимателя

иостальных совершеннолетних членов семьи требовать при-

знания его нанимателем по ранее заключенному договору найма вместопервоначальногонанимателя(изменениедоговоранайма вследствие признания нанимателем другого члена семьи).

Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому совершеннолетнему члену семьи умершего.

Споры, возникающие в связи с требованием заключения отдельного договора найма, разрешаются в судебном порядке.

42

Вопрос 21» Расторжение договора социального найма

7.Расторжение договора по инициативе нанимателя

2.Расторжение договора по инициативе иаймодателя

1.В соответствии со ст. 89 Жилищного кодекса РСФСР наниматель вправе с согласия других членов семьи в любое время рас-

торгнуть договор социального найма.

Вслучае выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место договор найма считается расторгнутым со дня выезда.

При освобождении помещения наниматель обязан сдать его наймодателю в надлежащем состоянии.

Расторжение договора найма по инициативе нанимателя не влечет для него никаких отрицательных правовых последствий.

2. Наймодатель вправе расторгнуть договор социального найма

только по основаниям, предусмотренным законом, и только в судебном порядке, кроме случаев выселения из домов, грозящих обвалом.

Расторжение договора социального найма влечет по общему правилу выселение из жилого помещения.

Вопрос 22. Выселение из жилых помещений

Выселение без предоставления

\-^т^фСмещений\ \ | Гм |

1.Выселение является одним из правовых последствий расторжения договора социального найма.

Законодательство предусматривает три вида выселения:

•выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения;

43

• выселение с предоставлением другого жилого помещения (не обязательно благоустроенного);

• выселение без предоставления другого жилого помещения.

2.По общему правилу выселение допускается только по решению суда, однако из этого правила есть два исключения.

Возможно выселение и без решения суда, но с санкции прокурора, если:

•лицо проживает в жилом доме, грозящем обвалом;

•лицо самоуправно заняло жилое помещение.

Выселение с санкции прокурора именуется административным

выселением.

Граждане, выселяемые в административном порядке, вправе обжаловать действия прокурора в судебном порядке.

3.Выселение с предоставлением другого благоустроенного помещения является основным видом выселения.

Граждане выселяются из жилых домов государственного и муниципального жилищного фонда с предоставлением другого

благоустроенногожилогопомещения,если:

•дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

•дом (жилое помещение) грозит обвалом;

•дом (жилое помещение) подлежит переоборудованию в нежилой.

Если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу в связи с отводом земельного участка для государственных или общественных нужд либо дом (жилое помещение) подлежит переоборудованию в нежилой, выселяемым из него гражданам другое благоустроенное жилое помещение предоставляется организацией, которой отводится земельный участок либо предназначается подлежащий переоборудованию дом (жилое помещение).

В иных случаях сноса дома гражданам, выселяемым из этого дома, другое благоустроенное жилое помещение предоставляется организацией, которой принадлежит дом, либо органом местного самоуправления.

Если дом (жилое помещение) грозит обвалом, гражданам, выселяемым из этого дома (жилого помещения), другое благоустроенное жилое помещение предоставляется по решению органа местного самоуправления за счет муниципального жилищного фонда либо за счет соответствующего предприятия, учреждения или организации.

44

Получаемое гражданином новое жилье должно быть благоустроенным, то есть отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, быть по размеру не менее установленной нормы на одного человека и находиться в черте того же населенного пункта.

Если наниматель занимал отдельную квартиру или более одной комнаты, ему соответственно должна быть предоставлена отдельная квартира или помещение, состоящее из того же числа комнат.

Не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов (ст. 41 ЖК РСФСР).

Помещение, предоставляемое выселяемому, должно быть указано в решении суда о выселении нанимателя, а при выселении в административном порядке - в постановлении прокурора.

4, С предоставлением другого жилого помещения могут быть высе-

лены:

•граждане, получившие жилые помещения в домах колхозов, если они исключены из членов колхоза или вышли из колхоза по собственному желанию;

•некоторые категории лиц, занимающих общежития и прекративших трудовую деятельность в организации (статьи 108 и ПО ЖК РСФСР);

•граждане, занимающие служебные жилые помещения и перечисленные в ст. 108 ЖК РСФСР (инвалиды I и II групп, пенсионеры и т. д.);

•в случае признания недействительным ордера на жилое помещение (ст. 100 ЖК РСФСР);

•иные категории лиц - в случаях, предусмотренных законодательством.

Жилое помещение, предоставляемое гражданам, выселяемым по вышеуказанным основаниям, может быть неблагоустроенным (например, лицо из отдельной квартиры может быть переселено в коммуналку).

Во всех случаях предоставляемое в порядке выселения жилое помещение должно отвечать установленным техническим и санитарным требованиям и находиться в том же населенном пункте.

Помещение, предоставляемое выселяемому, должно быть указано в решении суда или в постановлении прокурора.

;^ Заселение освободившихся комнат

вквартире

1.Заселение жилого помещения, не изолированного от занимаемого

другим нанимателем

2.Заселение изолированного жилого помещения

вквартире, где проживают несколько нанимателей

ЖВыполнение правил о заселении освободившихся жилых помещений

1.Если в квартире освободилось жилое помещение, не изолиро-

ванное от занимаемого другим нанимателем жилого помещения,

это помещение подлежит передаче в его пользование.

2« Освобождающееся изолированное жилое помещение в квартире, где проживают несколько нанимателей, должно предоставляться проживающим в этой квартире гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, а при отсутствии таковых - гражданам, имеющим жилую площадь менее установленной нормы на одного человека (при этом учитывается право на дополнительную жилую площадь).

При отсутствии в квартире вышеуказанных граждан освободившееся жилое помещение заселяется в общем порядке.

При согласии всех нанимателей один из них может приобрести иные жилые помещения и передать их для переселения другим нанимателям коммунальной квартиры в частную собственность, занять освободившиеся в квартире жилые помещения без дополнительной платы и приватизировать их в установленном порядке.

Если освободившееся жилое помещение передано одному из проживающих в квартире нанимателей, это не лишает других нанимателей права оспорить в судебном порядке выдачу ордера и требовать предоставления этого помещения им.

Требование нанимателя о передаче ему освободившегося изолированного жилого помещения может быть удовлетворено при условии, что в результате размер занимаемой и освободившейся жилой площади в общей сложности не превышает установленной нормы жилой площади (12 кв. метров), кроме случаев, когда наниматель или члены его семьи имеют право на дополнительную жилую площадь либо такое превышение незначительно.

3* Выполнение правил о заселении освободившихся жилых помещений является обязанностью жилищных органов и не зависит от того, обращались ли граждане, имеющие право на получение освободившегося жилого помещения, с просьбой о передаче им этого помещения, как и не связано такое право с тем, состоят или нет граждане на учете по улучшению жилищных условий.

Отказ в предоставлении освободившегося жилого помещения может быть обжалован в судебном порядке.

Вопрос 24, Понятие договора коммерческого найма

/.Понятие договора коммерческого найма

2.Объект договора коммерческого найма

3.Отличия коммерческого найма от социального

1.По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор коммерческого найма является консенсуальным, взаимным и возмездным договором.

Нанимателем по договору коммерческого найма может быть только гражданин (физическое лицо). Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено на основе договора аренды или иного договора.

Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

2.Объектом договора коммерческого найма жилого помещения

может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, комната и т. д.).

Пригодность жилого помещения для проживания определяется

впорядке, предусмотренном жилищным законодательством.

Вмногоквартирном доме объектом коммерческого найма является помимо самого жилого помещения также и часть общего имущества собственников квартир (общие помещения дома, несущие конструкции и т. д.).

3.Можно выделить следующие основные отличия коммерческого найма от социального:

• договор коммерческого найма может заключаться на пользование жилыми помещениями во всех видах жилищного фонда, в то время как социальный найм - только на жилые помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда;

•договор коммерческого найма является срочным и заключается на срок не более пяти лет (ст. 683 ГК РФ). Социальный найм бессрочен (статьи 51, 89 ЖК РСФСР);

•в основе коммерческого найма - добровольное соглашение сторон, а в основе социального найма - административный акт (решение органа власти);

•коммерческий найм заключается без нормирования размера жилой площади, а социальный - в пределах установленных норм (например, ст. 38 ЖК РСФСР);

•при коммерческом найме квартплата не лимитирована, а в социальном - ограничена; существуют также и льготы (статьи 57, 58 ЖК РСФСР);

•нанимателями по одному договору коммерческого найма могут быть совершенно разные лица (не родственники - ст. 677 ГК РФ), в договоре же социального найма участвуют только родственники и лишь в исключительных случаях - также и иные лица (ст. 53 ЖК РСФСР);

•расторжение договора коммерческого найма влечет во всех случаях выселение без предоставления жилого помещения; при расторжении договора социального найма лицо выселяется, как правило, с предоставлением другого жилого помещения.

Вопрос 25 . Заключение договора коммерческого найма

Л Общиеположения

ZФорма договора коммерческого найма

3.фок действия {заключения)^договора коммерческогонайма

1• Для заключения договора коммерческого найма достаточно соглашения сторон: собственника помещения (наймодателя) и нанимателя. Никаких административных разрешений в настоящее время не требуется.

49

2» Договор коммерческого найма должен быть заключен в письменной форме (ст. 674 ГК РФ).

Отсутствие письменной формы договора коммерческого найма не влечет его недействительность, однако лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, что не лишает их в то же время права приводить другие доказательства (ст. 162 Гражданского кодекса РФ).

Договор коммерческого найма не требует обязательного нота-

уриального удостоверения, и этот вопрос решается самими сторонами.

В договоре должны быть указаны:

•наймодатель и наниматель;

•предмет договора;

•права и обязанности сторон;

•граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится только с согласия наймодателя, нанимателя и постоянно проживающих с ним лиц при соблюдении требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.

Договор должен быть подписан как наймодателем, так и нанимателем.

3* Договор коммерческого найма является срочным и заключается на срок не более пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).

Если договор коммерческого найма заключен на срок до одного года, то он считается краткосрочным наймом и в этом случае к нему не применяются некоторые положения о коммерческом найме. Так, наниматель лишается права вселять в занимаемое им жилое помещение временных жильцов или поднанимателей.

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора коммерческого найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не

50

сдавать в течение не менее года жилое помещение в наем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в наем, однако в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ст. 684 ГК РФ).

При краткосрочном найме наниматель не наделен преимущественным правом на заключение договора на новый срок (ст. 683 ГК РФ).

Вопрос 26* Права и обязанности сторон по договору коммерческого найма

/. Общие положения

1« Права и обязанности сторон по пользованию жилыми помеще-

ниями определяются в договоре коммерческого найма, а также в нормах действующего законодательства.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом (ст. 677 ГК РФ).

Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих с ним, которые нарушают условия договора найма.

Солидарную ответственность с нанимателем указанные граждане несут только при заключении специального о том соглашения. В этом случае такие граждане становятся сонанимателями.

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения