Жилищное право

31

Норма жилой площади имеет важное практическое значение

и учитывается, в частности, при:

•исчислении платы за жилое помещение (ст. 55 ЖК);

•предоставлении нанимателю жилого помещения в связи с капитальным ремонтом жилого дома или при выселении нанимателя (ст. 82 ЖК);

•разделе жилой площади (ст. 86 ЖК);

•сдаче помещения в поднайм или вселении временных жильцов (ст. 680 и 685 ГК РФ);

•решении вопроса о предоставлении дополнительной жилой площади (ст. 39 ЖК РФ).

В ст. 1 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" дано определение понятия "социальная норма площади жилья", которое также нашло свое отражение и в других актах жилищного законодательства.

Социальная норма площади жилья - размер площади жилья,

приходящейся на одного человека, в пределах которой осуществляется предоставление компенсаций (субсидий) по оплате жилья и коммунальных услуг.

За счет средств федерального бюджета оказывается финансовая помощь бюджетам субъектов РФ и закрытых административнотерриториальных образований. При этом расходы на содержание, ремонт жилья и оказание коммунальных услуг рассчитываются исходя из федеральных стандартов уровня платежей граждан за жилищно-коммунальные услуги в целом в размере 90 процентов их стоимости. Максимально допустимая доля собственных расходов граждан на оплату коммунальных услуг в совокупном семейном доходе - 22 процентов (Постановление Правительства РФ от 25.08.2003 № 522 "О федеральных стандартах оплаты жилья и коммунальных услуг на 2004 год").

В 2004 году федеральный стандарт предельной стоимости жи- лищно-коммунальных услуг на 1 кв. метр общей площади в месяц в среднем по России 26,4 рубля, а федеральный стандарт стоимости капитального ремонта жилищного фонда на 1 кв. метр общей площади жилья в месяц в среднем по РФ - 2,6 рубля. Указанный стандарт рассчитывается исходя из затрат, необходимых для осуществления капитального ремонта общего имущества жилых зданий, с учетом их капитальности, установленной периодичности ремонта и его стоимости, определяемой в установленном порядке.

32

2.Сверх нормы жилой площади отдельным категориям граждан предоставляется дополнительная жилая площадь в виде комна-

ты или в размере десяти квадратных метров.

Гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, а также гражданам, которым эта площадь необходима по условиям и характеру выполняемой работы, размер дополнительной жилой площади может быть увеличен.

Порядок и условия предоставления дополнительной жилой площади и перечень категорий граждан, имеющих право на ее получение, устанавливается законодательством РФ.

В настоящее время нет единого конкретного нормативного акта, в котором бы был установлен перечень категорий граждан., имеющих право на получение дополнительной площади; такие категории указываются в разных нормативных актах. Так, в соответствии со ст. 15 Федерального закона РФ "О статусе военнослужащих" от 27.05.98 № 76-ФЗ (в ред. от 23.11.2003) офицеры воинских частей и некоторые иные категории военнослужащих имеют право на дополнительную общую площадь жилого помещения размером не менее 15 и не более 25 кв. метров.

Продолжает действовать Постановление ВЦИК и СНК РСФСР

ч"О праве пользования дополнительной жилой площадью" от 28.02.30 (вред, от 02.07.81).

Перечень заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь в виде отдельной комнаты, утвержден Постановлением Правительства РФ от 28.02.96 № 214 (шизофрения, активная форма туберкулеза, маниакальнодепрессивный психоз и иные заболевания).

Дополнительная жилая площадь имеет важное практическое значение, так как ее размер учитывается при предоставлении нанимателю другого жилого помещения в связи с капитальным ремонтом (ст. 82 ЖК РФ), при выселении нанимателя (ст. 96 ЖК РФ) и т. д.

Вопрос 16. Заключение договора социального найма

44444 №$\ 111ЬИг| ]| 11

говора социального найма Х(рцьект)договора

1.В соответствии со ст. 672 Гражданского кодекса РФ в государственном и муниципальном жилищном фондах социального

33

использования жилые помещения предоставляются гражданам, по договору социального найма жилого помещения.

Договор социального найма заключается в письменной форме на основании ордера на жилое помещение между наймодателем - жилищно-эксплуатационной организацией и нанимателем - гражданином, на имя которого был выдан ордер.

Предпосылками для заключения договора социального найма являются решение соответствующего органа исполнительной власти о предоставлении жилого помещения (административный акт) и выданный на основе этого решения ордер.

Ордер является единственным основанием для вселения в жилое помещение по договору найма.

помещения отделом по учету и распределению жилой площади или специально назначенным должностным лицом. Ордер может быть выдан только на фактически свободное жилое помещение.

Ордер выдается непосредственно гражданину, которому предоставляется жилое помещение или, в исключительных случаях, другому лицу по доверенности, удостоверенной в установленном порядке.

При получении ордера должны быть представлены паспорта (свидетельства о рождении) на всех членов семьи, подлежащих включению в ордер, а также письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи на переселение в предоставленное жилое помещение.

Выдача ордера на жилое помещение может быть приостановлена в случаях, когда фактический состав семьи не соответствует указанному в решении о предоставлении жилого помещения или при выявлении других обстоятельств, которые могли повлиять на решение вопроса о предоставлении жилого помещения.

При вселении в предоставленное жилое помещение ордер должен быть сдан в жилищно-эксплуатационную организацию, где он хранится как документ строгой отчетности.

Форма ордера установлена в "О порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР", утвержденных Постановлением Совмина РСФСР от 31.07.84 № 335 (в ред. 18.09.2003).

После выдачи гражданину ордера с ним должен быть заключен собственно договор социального найма. Получив ордер, граж-

34

данин вправе требовать от жилищно-эксплуатационной или иной организации, в ведении которой находится жилой фонд, заключения с ним договора найма, а указанная организация обязана этот договор с ним заключить.

2, Договор социального найма должен быть заключен в письменной форме (ст. 51 ЖК РСФСР, ст. 674 ГК РФ).

Ордер не является документом, подтверждающим, что договор заключен в письменной форме, поскольку он является одно-

сторонним административным актом.

В договоре должны быть указаны наймодатель и наниматель, предмет договора, права и обязанности сторон. Договор должен быть подписан как наймодателем, так и нанимателем.

Отсутствие письменной формы договора социального найма не влечет его недействительность, однако лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, что не лишает их в то же время права приводить другие доказательства (ст. 162 Гражданского кодекса РФ).

3.Предметом (объектом) договора социального найма может быть

только изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат.

Не могут быть самостоятельным предметом договора социального найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), а также подсобные помещения.

Вопрос 17. Права и обязанности сторон по договору социального найма

(?;)Общие^ ^ Ф М И 1"1''1"!'Н"1"'1fМКН Н4"+Н1

IJJПрава нанимателя \ З Г Г 7 ! : ' / l.!I!J

4, Обязанности наймодателя

Права и обязанности сторон по пользованию жилыми помеще-

ниями должны быть определены в договоре социального найма.

Члены семьи нанимателя, проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем, пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.

35

К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители, Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица, могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Если граждане перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи.

2.Наниматель вправе в установленном законом порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своих родственников и иных лиц, получив на это согласие всех совершеннолетних членов своей семьи. На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, согласие остальных членов семьи не требуется.

Наниматель, занимающий жилое помещение в домах государственного или муниципального жилищного фонда, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность в порядке приватизации. Порядок и условия приватизации жилых помещений установлены в Законе РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 04.07.91 № 1541-1 (в ред. от 26.11.2002) (подробнее о приватизации жилья см. Вопрос 34 "Право собственности на жилое помещение").

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное пользование жилым помещением временным жильцам.

С согласия наймодателя наниматель вправе сдать занимаемое им жилое помещение в поднайм.

Наниматель вправе с согласия наймодателя произвести переустройство или перепланировку жилого помещения. Переустройство (перепланировка) допускается только в целях повышения благоустройства квартиры.

Наниматель вправе в любое время расторгнуть договор социального найма.

3. Наниматель обязан:

•использовать жилое помещение только для проживания;

•обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;

|/ самостоятельно проводить текущий ремонт занимаемого им помещения;

•своевременно, не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца, вносить плату за жилое помещение и своевременно оплачивать коммунальные услуги;

%/ соблюдать надлежащие правила пользования жилым помещением: не нарушать покоя других жильцов дома, с 23.00 до 7.00 соблюдать полную тишину, не допускать проведения в квартире работ, создающих повышенный шум или вибрацию, и т. д.

4, Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

Наймодательтакжеобязан:

•осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное в наем жилое помещение;

•предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг;

•обеспечивать своевременное проведение капитального ремонта (в отношении жилого дома - также и текущий);

•содержать придомовую территорию в чистоте и порядке и т. д.

Вопрос 18* Сохранение жилого помещения за временно отсутствующими гражданами

/. Общие положения , . . ~ „ • ~ .

1Й Случаи, в которых жилое помещение]ДЛ"JЛ44 сохраняется за временно отсутствующими), i f

1.Жилые помещения предназначены для постоянного проживания

граждан, поэтому в случае выбытия нанимателей на другое место жительства или их отсутствия по месту жительства они утрачивают право на жилое помещение.

В соответствии со ст. 60 Жилищного кодекса РСФСР при временном отсутствии нанимателя или членов его семьи за ними

сохраняется жилое помещение в течение шести месяцев.

Если наниматель или члены его семьи отсутствовали по уважительным причинам свыше шести месяцев, этот срок по заявлению отсутствующего может быть продлен наймодателем, а в случае спора - судом.

Положения ст. 60 Жилищного кодекса РСФСР следует применять с учетом постановления Конституционного Суда РФ от 23.06.95 № 8-П. Данным постановлением положения части первой ст. 60 ЖК РСФСР (о сохранении жилого помещения за временно отсутствующими на срок не более шести месяцев) и пункта 8 части второй статьи 60 ЖК РСФСР (о сохранении помещения до приведения приговора в исполнение) признаны не соответствующими Конституции РФ.

Признание лица утратившим право пользования жилым помещением вследствие отсутствия этого лица сверх установленных сроков производится только в судебном порядке.

В случае временного отсутствия нанимателя, кого-либо из членов его семьи или всех этих лиц временно отсутствующие сохраняют права и несут обязанности по договору найма жилого помещения.

Жилая площадь, право пользования которой сохраняется за временно отсутствующим гражданином, не считается излишней.

2.Жилое помещение сохраняется за временно отсутствующими гражданами на более длительный срок (превышающий шесть

месяцев) в случаях:

•призыва на военную службу - в течение всего времени прохождения военной службы по призыву; поступления на военную

службу по контракту - в течение первых пяти лет прохождения военной службы по контракту (не считая времени обучения в военных образовательных учреждениях профессионального образования);

•временного выезда с постоянного места жительства по условиям и характеру работы (экипажи судов, работники геологиче-

ских, изыскательских партий, экспедиций и т. п.), в связи с командировкой за границу либо с обучением .(студенты, аспиранты и т. п.) - в течение всего времени выполнения данной работы или обучения;

• выезда из жилых помещений в домах государственного или муниципального жилищного фонда детей в связи с утратой попечения родителей - в течение всего времени пребывания в соответствующих учреждениях, либо в течение всего времени пребывания у родственников или опекунов (попечителей), если в жилых помещениях остались проживать другие члены семьи. Если в жилых помещениях, из которых выбыли дети, не остались проживать другие члены семьи, данные помещения пере-

за

даются указанным детям в собственность в соответствии с законодательством Российской Федерации;

•выезда в связи с выполнением обязанностей опекуна (попечителя) - в течение всего времени выполнения этих обязанностей:

•выезда для лечения в лечебно-профилактическом учреждении - в течение всегб времени пребывания в нем;

•помещения в лечебно-трудовой профилакторий - в течение всего времени нахождения в нем;

•заключения под стражу - в течение всего времени нахождения под следствием или судом;

•осуждения к лишению свободы на срок свыше шести месяцев, ссылке или высылке - до приведения приговора в исполнение.

Другие условия и случаи сохранения жилого помещения за временно отсутствующими гражданами на более длительный срок устанавливаются законодательством.

Вопрос 19. Бронирование жилого помещения

/.* Общие положения 2.. Порядок бронирования жилых помещений

\. Для обеспечения сохранения за гражданами прав на жилое помещение в случае их временного выезда в другую местность законодательство предусматривает возможность бронирования

жилого помещения.

Занимаемые нанимателями и членами их семей жилые помещения бронируются:

•при направлении на работу за границу - на все время пребывания за границей;

•при выезде на работу в районы Крайнего Севера и в приравненные к ним местности - на все время действия трудового договора, а в случаях, предусмотренных законодательством, - на все время пребывания в районах Крайнего Севера и в приравненных к ним местностях.

Законодательством могут быть предусмотрены и другие случаи бронирования жилых помещений.

Нанимателем или членом его семьи бронирование жилого помещения должно быть произведено не позднее шести месяцев с момента выезда.

Если наниматель или члены его семьи в течение шести месяцев после окончания срока действия охранного свидетельства (бро-

39

ни) не предъявят требования о возврате им помещения, договор найма жилого помещения расторгается в судебном порядке.

В случае временного отсутствия нанимателя, кого-либо из членов его семьи или всех этих лиц временно отсутствующие сохраняют права и несут обязанности по договору найма жилого помещения.

Жилая площадь, право пользования которой сохраняется за временно отсутствующим гражданином, не считается излишней.

2.Порядок бронирования жилых помещений установлен Инструкцией о порядке бронирования жилого помещения, утвержденной Постановлением Совмина РСФСР от 31.07.84 № 336.

За нанимателем или членом его семьи бронируется все жилое помещение, занятое по договору найма, независимо от того, остаются ли там другие члены семьи или они выезжают вместе. В последнем случае жилая площадь бронируется и за выезжающими членами семьи.

Бронирование должно быть произведено гражданами не позднее шести месяцев с момента выезда.

При бронировании жилья местной администрацией выдается нанимателю для представления наймодателю охранное свидетельство (броня) по установленной форме. Срок действия брони исчисляется со дня его выдачи. Оно выдается по месту нахождения бронируемого жилого помещения независимо от принадлежности жилого дома.

Забронированное помещение учитывается в Книге учета забронированных жилых помещений.

Для получения охранного свидетельства наниматель должен подать заявление с приложением соответствующих документов (копия лицевого счета и др.).

Охранное свидетельство выдается в двух экземплярах, первый из которых представляется в жилищно-эксплуатационную организацию, а второй остается у нанимателя.

При продлении времени пребывания за границей, а также в иных случаях, охранное свидетельство выдается на новый срок по заявлению нанимателя.

Жилоепомещениенебронируется:

•если предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения;

•за проживающими на служебной жилой площади и в общежитиях;

40

•за временными жильцами и поднанимателями в домах государственного или муниципального жилищных фондов;

•за нанимателями в домах ЖСК и в домах, находящихся в собственности граждан.

Отказ в выдаче охранного свидетельства может быть обжалован в судебном порядке.

Выданное свидетельство может быть признано недействительным в судебном порядке.

Граждане, забронировавшие жилое помещение, сохраняют права и несут обязанности по договору найма жилого помещения.

Наниматель вправе заселить по договору поднайма забронированное жилое помещение либо поселить в нем временных жильцов в пределах срока действия охранного свидетельства (брони).

При возвращении нанимателя или членов его семьи они вправе потребовать немедленного освобождения забронированного жилого помещения независимо от истечения срока, обусловленного договором поднайма.

В случае отказа поднанимателей или временных жильцов освободить это помещение они по требованию нанимателя подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Вопрос 20. Изменение договора социального найма

/. Общие положения < • 2. Р а з д е л и л и . в ы д е л ж и л о г о п о м е щ е н и я , ' . . ' . . ' .

1.Договор социального найма может быть изменен только с согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.