Жилищное право

2, От государственного учета жилищного фонда следует отличать государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права (например, ипотека) на недвижимое имущество, в том числе на жилые помещения, их возникновение, переход, ограничение и прекращение, подлежат обязательной государственной регистрации.

Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (ст. 165 ГК РФ).

Государственная регистрация должна осуществляться в соответствии с Федеральным законом РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 № 122-ФЗ (в ред. от 09.06.2003).

Вопрос 1G* Государственный контроль

за использованием жилищного фонда

1» Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда имеет своей задачей обеспечить соблюдение всеми юридическими и физическими лицами правил пользования жилищным фондом, порядка его распределения и предоставления в пользование, а также приобретения в собственность,

2* Основным органом, осуществляющим государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, является Государственная жилищная инспекция, действующая на основании Положения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 26.09.94 № 1086 (в ред. от 13.11.97).

Государственная жилищная инспекция в России состоит из

Главной государственной жилищной инспекции и государствен-

ных жилищных инспекций субъектов РФ.

Руководитель Главной государственной жилищной инспекции -

главный государственный жилищный инспектор Российской Федерации - назначается Правительством РФ по представлению председателя Госкомитета по архитектуре, строительству и жилищной политике.

Государственные жилищные инспектора несут персональную ответственность за неисполнение возложенных на них функций по осуществлению государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда.

Споры по решениям жилищных инспекторов рассматриваются в административном и судебном порядке.

Органыжилищнойинспекцииосуществляютконтрольза:

•использованием жилищного фонда и придомовых территорий;

•техническим состоянием жилищного фонда и его инженерного оборудования, своевременным выполнением работ по его содержанию и ремонту;

•обоснованностью устанавливаемых нормативов потребления жилищно-коммунальныхуслуг;

§/ санитарным состоянием помещений жилищного фонда;

•рациональным использованием в жилищном фонде топливноэнергетических ресурсов и воды.

Органыжилищныхинспекцийимеютправо:

•проводить инспекционные обследования и проверки подконтрольных объектов;

•давать обязательные к исполнению предписания собственникам, владельцам и пользователям жилищного фонда и придомовых территорий об устранении выявленных нарушений;

•выносить заключения о пригодности домов и помещений для проживания;

•вносить предложения о привлечении должностных лиц и граждан к административной ответственности;

•в порядке и на условиях, устанавливаемых органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, применять финансовые санкции за несоблюдение нормативно-техниче- ских требований по использованию, содержанию и ремонту жилищного фонда и придомовых территорий.

23

Вопрос П. Основания пользования жилыми помещениями. Договор найма

1.Виды основании

2.Понятие договора найма

3.Виды договора найма

1.Право пользования жилым помещением может возникнуть по нескольким основаниям:

•договор социального найма;

•договор коммерческого найма;

•приобретение жилья в собственность по сделкам;

•приобретение права собственности на жилье в силу судебного акта;

•приобретение права собственности на жилье в результате членства в ЖК или ЖСК.

2.В соответствии со ст. 288 Гражданского кодекса РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. Таким договором являет-

ся договор найма.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во временное владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. При этом юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Таким образом, нанимателем по договору найма может быть только гражданин - физическое лицо. Юридическое лицо может участвовать в отношениях найма только лишь в качестве наймодателя.

По своей правовой природе договор найма является двусторонним, консенсуальным и возмездным договором.

3.Действующее законодательство различает две разновидности договора найма: социальный и коммерческий.

_25

В о п р о с 13* Основания и порядок признания

граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий и получении жилой площади безвозмездно

/.Основания признания граждан нуждающимися

вулучшении жилищных условий

2.Порядок признания граждан нуждающимися j\

-| $ улучшении жилищных условий

3.Снятие с учета

1.Согласно ст. 29 Жилищного кодекса РСФСР нуждающимися

вулучшении жилищных условий признаются граждане:

•имеющие обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже уровня, устанавливаемого органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

•проживающие в жилом помещении (доме), не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям. К таким жилым помещениям относятся помещения, находящиеся

ваварийном состоянии, расположенные в подвальных и цокольных этажах, в нежилом здании и т. д.;

•проживающие в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьи имеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно. Заключение о наличии хронического заболевания дается учреждениями здравоохранения. Перечень таких заболеваний приведен, в частности, в приказе Министра здравоохранения СССР от 28.03.83 № 330 (шизофрения, активные формы туберкулеза и др.);

• проживающие в смежных неизолированных комнатах по две

и более семьи при отсутствии родственных отношений;

•проживающие в общежитиях, за исключением сезонных и временных работников, лиц, работающих по срочному трудовому договору, а также граждан, поселившихся в связи с обучением;

•проживающие длительное время на условиях поднайма в домах государственного и общественного жилищного фонда либо найма в домах жилищно-строительных кооперативов, либо в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, не имеющие другой жилой площади.

26

Граждане признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий и по иным основаниям, предусмотренным законодательством.

Граждане признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом РСФСР, "Примерными правилами учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий", утвержденными Совмином РСФСР от 31.07.84 № 335 (в ред. от 31.10.2002), а также в соответствии с нормативными актами субъектов РФ.

Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, осуществляется, как правило, по месту жительства в исполнительном органе местного самоуправления.

В случае и в порядке, устанавливаемом Правительством РФ, граждане могут быть приняты на учет и не по месту их жительства.

Учет нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, работающих на предприятиях, в учреждениях, организациях, имеющих жилищный фонд и ведущих жилищное строительство или принимающих долевое участие в жилищном строительстве, осуществляется по месту работы, а по их желанию - также и по месту жительства.

Наравне с ними принимаются на учет граждане, оставившие работу на этих предприятиях, в учреждениях, организациях в связи с уходом на пенсию.

Обязательным условием для принятия на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления им жилых помещений является постоянное проживание с регистрацией по месту жительства в данном населенном пункте.

Принятие на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, производится по месту жительства решением органа местной администрации, а по месту работы - совместным решением администрации и профсоюзного комитета предприятия, учреждения, организации. При рассмотрении вопросов о принятии на учет по месту работы принимаются во внимание рекомендации трудового коллектива.

Заявления о принятии на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий с приложением всех необходимых документов, рассматриваются в течение одного месяца со дня поступления заявления в соответствующий орган местной администрации или на предприятие, в учреждение либо организацию.

27

О прилитом решении гражданину должно быть сообщено в письменной форме.

Принятые на учет граждане включаются в Книги учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, которые ведутся по установленной форме в органах местного самоуправления и в организациях как документы строгой отчетности.

На каждого гражданина, принятого на учет, заводится учетное дело.

Законодательство предусматривает ежегодную перерегистрацию лиц, состоящих на учете, в ходе которой могут быть дополнительно проверены жилищные условия очередников.

Право состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий сохраняется за гражданами до получения жилого помещения, за исключением случаев, предусмотренных законодательством (см. ниже).

3.Граждане снимаются с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий в случаях:

•улучшения жилищных условий, в результате которого отпали основания для предоставления жилого помещения;

•выезда на другое постоянное место жительства;

•выявления в представленных документах не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий, послуживших основанием для принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о принятии на учет;

•прекращения трудовых отношений с предприятием, учрежде-

нием, организацией, если они состоят на учете по месту работы и никто из членов их семей не работает на этом предприятии, в учреждении, организации, кроме случаев увольнения в связи с уходом на пенсию или переходом на выборную должность.

Не могут быть сняты с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий семьи, потерявшие кормильца, состоявшего на учете.

Снятие с учета осуществляется органами, по решению которых граждане были приняты на учет.

О снятии с учета граждане должны быть поставлены в известность в письменной форме с указанием основания снятия с учета.

28

Вопрос 14* Порядок предоставления гражданам жилых помещений

/. Общие положения Г.]?. Основания для первоочередного предоставления

жилых помещении

3.Основания для внеочередного предоставления жилыхпомещении

1. Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, как правило, в порядке очередности исходя из времени принятия их на учет и включения в списки на получение жилых помещений.

Очередность на получение жилых помещений может быть перенесена на более поздние сроки гражданам, состоящим на учете по месту работы, администрацией предприятия, организации или учреждения по согласованию с профсоюзным комитетом за злостное нарушение трудовой дисциплины, пьянство, хулиганство, хищение государственного или общественного имущества и другие нарушения в случаях, предусмотренных законодательством.

Граждане, имеющие право на первоочередное и внеочередное предоставление жилых помещений, включаются в отдельные списки.

2.В первую очередь жилые помещения предоставляются нуждающимся в улучшении жилищных условий:

•инвалидам Великой Отечественной войны и семьям погибших или пропавших без вести воинов (партизан) и приравненных к ним в установленном порядке лицам;

• Героям Советского Союза, Героям Социалистического Труда, а также лицам, награжденным орденами Славы, Трудовой Славы, "За службу Родине в Вооруженных Силах СССР" всех трех степеней;

•лицам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, перечисленных в списке заболеваний, утверждаемом в установленном законодательством порядке. Такой список утвержден приказом Министерства здравоохранения

СССР от 28.03.83 № 330 (в ред. от 06.06.91);

•лицам, пребывавшим в составе действующей армии в период гражданской и Великой Отечественной войн и во время других

и Великой Отечественной войн, а также другим лицам, принимавшим участие в боевых операциях по защите СССР;

§/ инвалидам труда Т и II групп и инвалидам I и II групп из числа военнослужащих;

•семьям лиц, погибших при исполнении государственных или общественных обязанностей, выполнении гражданского долга по спасанию человеческой жизни, по охране социалистической собственности и правопорядка либо погибших на производстве в результате несчастного случая;

•рабочим и служащим, длительное время добросовестно проработавшим в сфере производства;

•матерям, которым присвоено звание "Мать-героиня", многодетным семьям (имеющим трех и более детей) и одиноким матерям;

•семьям при рождении близнецов;

•учителям и другим педагогическим работникам общеобразовательных школ и профессионально-технических учебных заведений;

•спасателям профессиональных аварийно-спасательных служб, профессиональных аварийно-спасательных формирований.

Законодательством право первоочередного получения жилого помещения может быть предоставлено и другим категориям граждан. Так, в соответствии со ст. 30 Закона РФ "О милиции" от 18.04.91 № 1026-1 (в ред. от.23.12.2003) сотрудникам милиции, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий, жилая площадь в виде отдельной квартиры или дома по установленным законодательством нормам предоставляется соответствующими органами исполнительной власти, органами местного самоуправления и организациями в первоочередном порядке, а участковым уполномоченным милиции - не позднее шести месяцев с момента вступления в должность.

Право на первоочередное получение жилой площади имеет личный характер и поэтому не может быть передано другому лицу, включая ближайших родственников.

3.Вне очереди жилое помещение предоставляется гражданам:

•жилище которых в результате стихийного бедствия стало непригодным для проживания;

•детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, гражданам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попе-

30

чения родителей, по окончании их пребывания в государственных или муниципальных образовательных учреждениях, учреждениях здравоохранения, стационарных учреждениях социального обслуживания и других учреждениях независимо от форм собственности для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в приемных семьях, детских домах семейного типа, у родственников, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах РФ либо по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы, - если им не могут быть возвращены жилые помещения, которые они ранее занимали;

•окончившим аспирантуру, клиническую ординатуру, высшие, средние специальные профессионально-технические и иные учебные заведения, направленным в порядке распределения на работу в другую местность, и членам их семей предприятиями, учреждениями, организациями, а в случаях, предусмотренных законодательством, - органами местного самоуправления по приезде;

•в других случаях, предусмотренных законодательством. Например, в соответствии с Законом Российской Федерации "О статусе судей в Российской Федерации" от 26.06.92 № 3132-1 (в ред. от 15.12.2001) судьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, должны быть обеспечены жилыми помещениями во внеочередном порядке (в шестимесячный срок).

Вопрос 15. Норма жилой площади

1.В соответствии со ст. 38 Жилищного кодекса РСФСР норма жилой площади устанавливается в размере двенадцати квадратных метров на одного человека.

Жилое помещение предоставляется гражданам в пределах нормы жилой площади, за исключением случаев, предусмотренных законодательством, но не менее размера, устанавливаемого в порядке, определяемом Правительством Российской Федерации.

Минимальная санитарная норма жилой площади составляет

6 кв. метров на одного человека.

В ряде субъектов Российской Федерации используется понятие не жилой, а общей площади (например, в г. Москве).