Понуждение к заключению договора на примере статьи 618 гк рф

В части обязанности заключить договор давайте разберем одну из ситуаций более подробно на примере 618 ГК РФ, которую мы уже частично затрагивали в рамках связанных сделок, но которая также, на мой взгляд, показывает, какие проблемы возникают, когда вы выходите с иском об обязании заключить договор. Когда вы еще не выходите, а просто готовите этот иск.

Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды

1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

Я напомню, 618 ГК РФ регулирует случаи, когда досрочно прекращается аренда, в такой ситуации досрочно прекращается автоматом субаренда, и у субарендатора появляется право требовать заключения договора с арендодателем напрямую. В 618 ГК РФ сразу же указано, на каких условиях он будет это делать, и здесь обозначено, что условия в основном берутся из договора аренды, за исключением двух: срок (только в части оставшегося срока субаренды) и объект. То есть, если было большое здание, аренда была на 40 лет, а субаренда всего на 5, субарендатор арендовал только один этаж, субарендатор вправе обратиться с иском о понуждении к заключению договора только на оставшиеся из 5 лет и только на один этаж.

С точки зрения договора аренды на какой момент будут зафиксированы условия. Договор аренды, до того, как он досрочно прекращен, может действовать и более 10 лет, и может быть сотни или десятки дополнительных соглашений. Теоретически два подхода: первый, что условия берутся из договора аренды, который имел место на момент заключения субаренды. Наверное, это неправильно, потому что отношения меняются, и арендная ставка, которая была 8 лет назад может быть несопоставима с арендной ставкой текущей. Получается, что субарендатор будет необоснованно извлекать выгоду из своего положения. В данном случае редакция должна быть последней на момент досрочного прекращения договора аренды.

Это приводит к тому, что арендодатель и арендатор, если они в более-менее нормальных отношениях находятся, они могут заключить дополнительное соглашение, по которому, например, арендная ставка увеличивается в несколько раз для того, чтобы субарендатору не хотелось заключать договор субаренды напрямую. В таком случае, мне кажется, важно будет суду оценить, а применялись ли вот эти условия договора аренды к отношениям арендодателя и арендатора. Если арендатор действительно платил по высокой ставке несколько месяцев, и эта ставка соответствует рыночной, то есть, мы не можем выявить признаков притворности и противоправной цели, то ставка должна применяться. Если мы увидим, что ставка была изменена за месяц до досрочного прекращения, и арендатор по ней ни разу не платил, а продолжал платить по обычной ставке, то, очевидно, это сделано для того, чтобы субарендатор не заключил договор напрямую, и поэтому условия должны быть не последние, а предпоследние, на которых реально работали арендодатель и арендатор.

Когда субарендатор готовит иск о понуждении к заключению договора, у него может быть ряд затруднений.

Отсутствие у субарендатора сведений о последней редакции договора аренды. У субарендатора может не быть последней редакции договора аренды, а может у него может и не быть первой редакции договора аренды. Как вы помните, основные условия берутся из договора аренды, соответственно, в просительной части должны быть условия из договора аренды. Более того, субарендатор, возможно, хочет посмотреть на них, чтобы понять, устраивают ли они его или нет. Обязанности предоставлять документы ни у арендодателя, ни у арендатора нет, и субарендатор здесь достаточно ограничен в правах. В Германии в данном случае, например, у субарендатора есть отдельный иск к арендодателю об обязании выдать последнюю редакцию договора. Такое правило у них есть только в случае, когда арендатор – это посредник, который специально заключает много договоров субаренды, это известно всем, и арендодателю, и субарендатору, и объектом являются жилые помещения. Только в этом случае у них работает эта норма, и она работает несколько по-другому, потому что у нас по 618 ГК РФ иск о понуждении к заключению договора, а там он заключается автоматически. Так вот, первая проблема, у субарендатора нет условий. Соответственно, он может попробовать предъявить иск, зная свои условия, и тут же заявить ходатайство об истребовании условий договора аренды у арендодателя. Я думаю, суд это ходатайство, конечно же, удовлетворит, и тогда получается, что придется корректировать предмет иска в рамках статьи 49 АПК РФ.

В договоре аренды могут содержаться объективно неисполнимые для субарендатора условия. Например, арендатор ранее предоставлял какую-то вещь в залог, которая ему принадлежит на праве собственности, и которую субарендатор предоставить не может. Эта проблема является общей для всех случаев понуждения к заключению договора, когда вы вступаете в отношения, которые могли бы существовать между другими лицами. В преимущественном праве покупки такое или в преимущественном праве аренды такое может быть, потому что вы выбиваете арендатора или покупателя и становитесь на его место, но в ряде случаев исполнение индивидуально, и вы не можете предоставить такое же. У нас на этот счет правил никаких нет, в Германии есть специальная статья про это, и она говорит о том, что в тех случаях, когда невозможно какое-то условие исполнить, то вместо этого нужно заплатить цену. Если это предоставление не может быть оценено в деньгах, то нужно смотреть, мог ли данный договор быть заключен без этого условия. Если он не мог быть заключен без этого условия, то тогда отказывают в заключении договора. Если он мог быть заключен, то тогда это условие просто отбрасывается, и арендодатель остается без этого дополнительного способа защиты, например, без обеспечения.

В договоре аренды могут содержаться объективно менее благоприятные для субарендатора условия, чем были в договоре субаренды. В частности, есть в практике дела, когда у арендодателя есть право на одностороннее изменение договора аренды, и он постоянно каждый год повышает ставку. По договору субаренды такое право для себя арендатор не прописал. В итоге оказывается, что арендная ставка становится выше субарендной. В подобной ситуации субарендатору придется, если он захочет заключать договор напрямую, придется руководствоваться более высокой ставкой, которая есть сейчас в договоре субаренды. Кроме того, важно учитывать, что субарендатор не может требовать заключения договора на условиях, которые отличны от договора аренды. Если он это требует, и суд видит, что условия договора аренды были другими, то в такой ситуации суд либо отказывает в иске, либо понуждает к заключению договора на условиях договора аренды.

Недобросовестное поведение арендодателя и арендатора. Например, они, понимая, что договор аренды будет прекращен, пытаются сделать условия договора субаренды неудобными для субарендатора. Такое у нас в практике часто встречается.