Препятствия удовлетворению иска

Теперь давайте посмотрим, какие есть препятствия к удовлетворению иска. Сразу скажу, что в статье 618 ГК РФ никаких препятствий в принципе нет, и все они основаны на подходах судебной практики.

1. Субарендатору откажут в понуждении к заключению договора. если он сам нарушал правило пользования, и во многом договор аренды был прекращен из-за него. То есть, если арендодатель выходит на объект, что проведена незаконная перепланировка, и это сделал субарендатор, то арендодатель предъявляет эти требования к арендатору, отказывается от договора аренды, и субарендатор потом не может требовать заключения договора напрямую.

2. Субарендатор является неплатежеспособным. Это связано не только с субарендатором, но и вообще в любом случае, когда истец выходит и требует заключить договор, и он неплатежеспособен, в таком случае ему могут отказать в иске. Например, Определение СК ЭС ВС РФ № 305-ЭС-17260. Дело было не о понуждении к заключению договора, а о начислении астрента. Не знаю, почему, начали начислять астрент за неисполнение решения суда о заключении договора, что очень странно с учетом того, что договор считается заключенным с момента вступления решения суда в законную силу. Разворачивая судебные акты по делу, ВС РФ предложил проверить субарендатора на предмет платежеспособности. Если он неплатежеспособен, то основной договор изначально не может быть исполнен, а значит мы стравливаем стороны и порождаем новые судебные процессы, потому что, естественно, арендодатель пойдет с иском о взыскании арендной платы, он её не получит, и эти дополнительные процессы никому не нужны. Здесь 328 ГК РФ может применяться. Если мы понимаем, что очевидно, что не будет одно обязательство, мы не можем понуждать к исполнению встречного.

3. Арендодатель не давал согласия на субаренду. Как вызнаете, договор субаренды может быть заключен только с согласия арендодателя. Раньше до 2013 года последствием была ничтожность, сейчас оспоримость, и, если такого согласия не было, то субарендатор не сможет реализовать свои права против арендодателя.

4. Истечение срока реализации требования заключить договор напрямую. Требования заключить договор в части исковой давности и ограниченных сроков на понуждение к заключению договора, которые мы уже обсуждали.

5. Истек срок действия договора субаренды. Этот срок можно понимать совершенно по-другому, и мы просто пролонгируем этот срок на период нарушения.

6. Договор аренды прекращен «не досрочно». Ряд судебной практики, на мой взгляд, не улавливают недобросовестных действий арендодателя и арендатора, которые вместо досрочного прекращения договора заключают соглашение об изменении срока, и делают его максимально коротким. То есть, у вас была аренда на 10 лет, субаренда на 8 лет. На 4 год заключили дополнительное соглашение по аренде, изменив срок с 10 лет на 3 месяца. Через 3 месяца договор прекращается, и в ряде случаев суды говорят о том, что это не досрочное прекращение, не попадает под гипотезу 618 ГК РФ, срок действия договора просто истек. См. дело № А60-45680/2015).

7. Недобросовестные действия арендодателя. Если ему не хочется сдавать объект в аренду субарендатору, он может создать условия невозможности исполнения. См. Определение СК ЭС ВС РФ № 305-ЭС15-13454.

Почему арендодатель может не хотеть сдавать объект субарендатору. Как я уже сказал, условия договора будут частично взяты из договора субаренды в части предмета аренды. Поскольку арендодатель сдавал все здание одному лицу, а у того было 100 субарендаторов, то при досрочном расторжении договора аренды все 100 субарендаторов могут реализовать свое право требования к арендатору о понуждении к заключению договора напрямую, и получится, что у арендодателя не один контрагент, а 100. Более того, не все 100 могут захотеть продолжать отношения с арендодателем. Например, 70 согласятся, а 30 не захотят. Получается, что у арендодателя будет 30% помещений, которые никто не хочет брать отдельно. Ему нужно будет или подыскивать арендаторов отдельно, или ждать, пока все эти субаренды прекратятся, и он сможет вновь сдать этот объект целиком. В такой ситуации, конечно, по объективным причинам, арендодатель может не хотеть продолжать субарендные отношения, исполнять обязанность по заключению с ними договоров напрямую, а просто сдать объект целиком опять другому лицу.

8. Арендодатель сдал в аренду или продал вещь другому лицу. Если арендодатель сдает вещь в аренду или продает её, в ряде ситуаций суды отказывают в понуждении к заключению договора в натуре, исходя из того, что в дальнейшем иск об исполнении в натуре будет невозможен. То есть, если вещи у арендодателя нет, субарендатору (уже арендатору) ничего не остается, кроме как требовать взыскания убытков, это прямо закреплено в Постановлении Пленума № 73 по аренде: когда объекта аренды нет у арендодателя, то только убытки. Это следует из ст. 398 ГК РФ. В таких случаях либо сразу отказывают, говорят идти взыскивать убытки, либо удовлетворяют иск о понуждении к заключению договора в натуре, но дальше вещь ты получить не можешь, требуешь только убытки.

Если бы у субарендатора право имело абсолютный эффект, он мог:

• потребовать заключения договора от нового собственника (как бы ст. 617 ГК РФ). Если бы была продажа, он мог бы рассчитывать на право следования;

• заключив договор через суд, оспорить договор аренды (как бы 621 ГК РФ, но не перевод прав, а недействительность). Признание договора аренды недействительной или перевод прав на себя.

Но у нас было в конце 2018 года дело похожее, где арендодатель и продал объект третьему лицу, и он еще был сдан в аренду другому лицу. Верховный суд сказал, что у субарендатора в дальнейшем нет ни права следования, ни преимущественного права, только относительное право требования к арендодателю, и больше ничего нет. Раз так, то у него есть только возможность взыскивать убытки. См. Определение ВС РФ от 20.12.2018 № 305-ЭС18-13454.

В то же время в практике есть ряд случаев, где описываются отдельные обстоятельства, которые не приводят к отказу в удовлетворении иска в части понуждения к исполнению обязательства в натуре (в части понуждения к заключению договора). Ряд арендодателей пытаются защищаются от арендаторов и говорят: «да, я расторгнул договор с арендатором, я больше никому не хочу сдавать предмет аренды, я хочу использовать его самостоятельно». Но эта ситуация работает для преимущественного права аренды, но не работает для 618 ГК РФ. В данном случае субарендатор имеет право, не обусловленное твоим намерением кому-то сдавать вещь в аренду, а просто оно у него есть само по себе, поэтому это не является основанием для отказа в удовлетворении иска.

Также ряд арендодателей сталкиваются с неприятной ситуацией, что раньше они сдавали одному лицу торговый центр, а теперь приходится многим, и не на весь объект, а только в части. Они тоже пытаются говорить о том, что эти условия не могут быть включены, субарендатор может арендовать объект только целиком, как первый арендатор. Из 618 ГК РФ как раз следует обратное, поэтому такие арендодатели тоже проигрывают.

Ряд арендодателей, сдавая вещь третьему лицу, не дожидаясь арендатора, потом пытаются использовать это как основание для отказа в понуждении к заключению договора. Но этот момент мы обсудили, здесь может быть развилка, в том числе, поддержанная ВС РФ.

Не является основанием отказа в удовлетворении иска о понуждении к заключению договора внутреннее согласование стороны арендодателя, поскольку эта обязанность на него возложена законом, гипотеза нормы предусматривает четкие условия, в которых она реализуется. Здесь ничего не зависит от воли общего собрания арендодателя.

Таким образом, у нас получается, что субарендатор может выходить с иском о понуждении к заключению договора. В ряде случаев ему это удастся, но не всегда он получит вещь. Скорее всего, если арендодатель не хочет сдать вещь ему в аренду, то он будет довольствоваться только убытками.

Единственный способ остановить арендодателя – это обеспечительные меры, они в принципе иногда накладываются (дело № А56-23659/2019) и убытки (п. 13 ПП ВАС РФ № 73). Субарендатор должен возвратить вещь арендодателю, у него нет на нее никакого права. Мы это обсуждали, у него только обязательственное право требовать заключения договора в натуре.