Обязанность заключить договор, заключение договора в обязательном порядке

Источником обязанности заключить договор может быть как закон, то есть, стечение определенных обстоятельств, которые попадают под гипотезу нормы, например, 618 ГК РФ, так и договор или односторонняя сделка (предусмотрен завещательный отказ заключить с кем-то договор). С точки зрения исполнения этих решений раньше у нас еще в начале 2000 годов обязать заключить договор рассматривалось как действие, требующее исполнительного производства. Сейчас очевидно, что никакого исполнительного производства не нужно, это было зафиксировано еще в конкретном деле Президиума ВАС РФ до внесения изменений. Сейчас же в Постановлении Пленума ВС РФ № 49 это прямо говорится и в 445 ГК РФ пункт 4 тоже отмечено, что договор вступает в силу с момента вступления в силу решения суда.

В практике также возникал вопрос в связи с различными категориями требований об обязании заключить или об урегулировании разногласий. Получается ваше обязанное лицо отказалось заключить договор, вы шли с требованием обязать заключить, потом оно направляло вам проект разногласий, и суд мог отказать в удовлетворении иска, потому что никто не отказывается заключить, у вас есть спор по условиям. Нужен отдельный иск об урегулировании разногласий. Но это было в начале 2000 годов. Потом суды признали, что это однотипные иски и влекут достижение одинаковых целей: заключение договора на условиях, которые интересны истцу. Неважно, как сформулирована просительная часть, важно, что спор одной и той же природы. Смотреть: ВАС 11657/11, п. 38 ПП ВС № 49.

Также допускается, чтобы стороны в предварительном договоре не оговорили все условия, и необходимо иногда прямо дополнить договор, или одна из его сторон хочет изменить его, чтобы не применялась та или иная диспозитивная норма. Это возможно, у суда есть полномочия для этого по Постановлению Пленума ВС РФ № 49: он может конструировать правила сам при соблюдении баланса интересов сторон. Эта возможность конструирования правил самостоятельно приводит к тому, что в ряде случаев истец не получает то, что хочет, а получает прямо противоположное.

Например, это было в деле, которое было в августе 2019 года. Вопрос заключался в следующем. У нас достаточно обширная практика, когда малый и средний бизнес долгое время арендует имущество у ДГИ. Этот спор был в Питере, но не имеет значение. По закону есть право выкупить объект по рыночной стоимости. Когда все предпосылки для этого соблюдены (срок аренды достаточный прошел, договор надлежащим образом исполнялся) предприниматель обратился с требованием к департаменту выкупе за 4 млн. Департамент произвел свою собственную оценку, говорит: «нет, рыночная стоимость этого объекта 10 млн». тогда арендатор идет с иском в суд, который, естественно, назначает оценочную экспертизу, направленную на установление стоимости этого объекта. Экспертиза поддержала департамент, что на самом деле объект стоит 10 млн. В таком случае, мне кажется, суд должен был спросить у истца: «ты на 10 млн. то согласен?». Услышав, что несогласен – отказать в иске, потому что истец просил в просительной части на 4 млн. То есть заключение договора о продаже объекта за 4 млн. Но суд иск удовлетворил, и в резолютивной части указал 10 млн. в итоге истец в достаточно сложной ситуации оказался, так как на тот момент 10 млн. у него не было, а он должен был внести стартовый взнос 1 млн. в течение определенного срока. Он эту сумму не внес, более того, в течение месяца после вступления в законную силу решения суда он направил односторонний отказ от договора, сообщив об отсутствии у него интереса и возможности исполнить договор. Тогда департамент сам отказался от договора, и по условиям договора он имел право взыскать неустойку в размере 10% от стоимости, то есть в размере 1 млн. который не был уплачен. Вот этот спор о взыскании департаментом 1 млн. с несчастного арендатора, который не смог выкупить объект по цене, которая его устраивала. Нижестоящие суды взыскали неустойку, Верховный суд РФ отказал, мотивируя тем, что при вынесении решения об обязании заключить договор решение суда замещает только волю обязанного лица, но не может завещать волю лица, которое лишь вправе, но не обязано заключить договор. Истец был вправе, не обязан, значит у него есть право отказаться от договора сразу же после того, как решение вступило в законную силу. Поскольку он этот отказ заявил, договор не действует, и взыскать по нему неустойку нельзя. Верховный суд РФ был в сложной ситуации, на мой взгляд, поскольку правильнее было бы еще в первом споре просто не «удовлетворять» иск, прописывая 10 млн. арендатору, а отказать в удовлетворении исковых требований, поскольку за 4 млн. купить нельзя, исходя из рыночной стоимости объекта. Но, поскольку у нас нужно было текущую ситуацию исправлять, у нас получилось, что в том случае, когда необязанное лицо требует заключения договора, и договор заключен, и эти условия отличаются от просительной части и не устраивают уполномоченное лицо, он имеет право тут же заявить односторонний отказ, указав, что на самом деле он таких условий договора не хотел.

Смотреть: Определение СКЭС ВС РФ № 308-ЭС19-3613 от 29.08.2019.

Это похоже в какой-то части на отказ лица, направившего оферту, оферента, когда акцепт направлен вовремя, но пришел с опозданием, тогда надо уведомить, что договора нет. Да, оферент должен уведомить о том, что не хочет заключать договор. Похожее и здесь: если суд выносит такое решение, то уполномоченное лицо должно уведомить о том, что оно не хочет заключать договор.

Студент: по сути, новая оферта от суда.

Громов А.А.: ну да, поскольку решение носит волезамещающий характер со стороны обязанного лица, тогда надо было бы акцептовать. А здесь презумпция того, что согласие есть, такой акцепт молчанием.

Вопрос: то есть суд не увидел разницы между «я хочу купить предмет аренды за» и «я хочу купить предмет аренды». Но цена же может быть существенным условием договора купли-продажи или арендатор должен был прописать, что для него цена выкупа арендованного имущества существенна.

Громов А.А.: цена недвижимого имущества, да, это существенное условие договора купли-продажи недвижимости, 555 ГК РФ, и арендатор в данном случае настаивал на том, что цена недвижимости составляет 4 млн. Он это указывал в просительной части, и именно поэтому суд назначил судебную экспертизу. По сути да, вы правы, суд должен был посчитать просительную часть как «я хочу купить предмет аренды за», а суд увидел «я хочу купить», и сказал, ок, хочешь купить – покупай, но по такой цене. Это привело к таким результатам, который пришлось исправлять ВС РФ, потому что решение, очевидно, справедливое вынесено в итоге.

Другое дело, что может быть другое условие, несущественное. В 49 Пленуме написано, что, когда условие формулирует суд, он должен вынести их на рассмотрение сторон. Более того, он должен сопоставить эти условия с другими условиями договора, потому что, как вы знаете, если я прописываю какие-то гарантии, то я могу уменьшить цену. Чем меньше у меня гарантий, тем выше цена. Соответственно, если сторона в рамках процесса очевидно против каких-то условий, и она не обязана заключать договор, не готова заключать договор на этих условиях, и она это показывает, лучше, наверное, в иске отказать такому управомоченному лицу.