Тема. Договор аренды.

Понятие, стороны, предмет, форма и содержание договора аренды.

Понятие договора аренды: По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Правовое регулирование: ГК РБ ст. 577-596. Кодекс РБ о земле от 04.01.1999, Кодекс РБ о недрах от 15.12.1997. Законы РБ «Об аренде», "Об объектах, находящихся только в собственности государства". Указ Президента РБ «О некоторых вопросах заключения договоров аренды» и пр.

Особенности договора: Договор возмездный, двусторонний, консенсуальный (считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем сущ. условиям договора, т.е. с момента подписания).

Субъекты договора аренды (имущественного найма): Арендатор и арендодатель (наймодатель и наниматель) – право- и дееспособные физические лица и организации. Причем, согласно ст. 579 ГК, право сдачи в аренду принадлежит только собственнику, либо лицу, уполномоченному на это собственником (субаренда, поднаем).

Предмет договора: Движимое и недвижимое имущество, индивидуально-определенное (т.к. по окончании срока аренды арендатор должен вернуть арендодателю то же имущество), непотребляемое (те вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования) и не изъятое из гражданского оборота. К таким объектам относятся: земельные участки, предприятия, имущественные комплексы, здания, часть здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, иные непотребляемые вещи.

Срок договора: Определяется по соглашению сторон. Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. Законодательством установлены предельные сроки договора для отдельных видов аренды, напр., срок аренды земельных участков не должен превышать 99 лет, а аренда земельных участков для сельскохозяйственного использования не может быть менее 5 лет (ст. 45 Кодекса Республики Беларусь о земле).

Существенные условия: Согласно части третьей ст. 578 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Законом «Об аренде» предусмотрено, что обязательными условиями в договоре аренды должны быть прописаны следующие пункты: выполнение договорных обязательств; cостав и стоимость передаваемого в аренду имущества, порядок его передачи; размер и порядок формирования арендной платы, срок аренды; распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества; обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора; обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, вносить арендную плату и возвратить имущество после прекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором; право арендатора на выкуп арендованного имущества.

В договор аренды могут включаться обязанности арендодателя по материально-техническому обеспечению, содействию развитию производства, внедрению научно-технических достижений и передовых технологий, техническому перевооружению производства, социальному развитию, оказанию информационной, консультативной и иной помощи, содействию подготовке кадров, созданию необходимых условий для эффективного использования арендованного имущества и поддержания его в надлежащем состоянии.

Форма договора: Письменно – если заключается на срок более 1 года, либо независимо от срока, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо. Договор аренды недвижимого имущества подлежит обязательной регистрации. Если сторонами договора являются физические лица и договор заключается на срок менее 1 года – он может быть заключен в устной форме (напр., безвозмездная ссуда – библиотека; между соседками при аренде кофемолки).

Стоимость договора (арендная плата):

Устанавливается сторонами по соглашению в виде:

- платежей в твердой денежной сумме, вносимых периодически или единовременно;

- доли доходов, полученных от использования арендованного имущества;

- предоставления арендатором определенных услуг;

- передачи арендодателю арендуемой вещи в собственность;

- возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Основные права и обязанности сторон по договору аренды:

Права арендодателя:

• Требовать уплаты арендной платы

• Требовать расторжения договора, если его имущество используется не по назначению, либо ухудшается состояние имущества, либо более двух раз подряд не вносит арендную плату

• Арендодатель не отвечает за недостатки имущества, сданного в аренду, если эти недостатки были оговорены при заключении договора и известны арендатору

Обязанности арендодателя:

• Предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора со всеми принадлежностями (напр., техпаспорт, сертификат качества)

• Производить за свой счет и в разумные сроки капитальный ремонт переданного в аренду имущества (если иное не предусмотрено договором)

• В случае смерти арендатора, арендующего недвижимое имущество, обязан принять в договор наследника умершего арендатора, за исключением тех случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора

• Предупредить арендатора о правах 3-х лиц на арендуемое имущество (сервитут, залог и пр.)

Права арендатора:

• Требовать передачи имущества по договору в обусловленные сроки

• Требовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением договора

• С согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду

Обязанности арендатора:

• Своевременно вносить арендную плату

• Использовать арендованное имущество в соответствии с его назначением

• Поддерживать имущество в надлежащем состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества

• По окончании срока договора вернуть имущество в состоянии, обусловленном договором, с учетом нормального износа

В Гражданском кодексе Республики Беларусь указан перечень требований для арендодателя при расторжении договора. Так, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут (опять-таки, только по решению суда, в случаях), когда арендатор:

 – пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

 – существенно ухудшает имущество;

 – более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

 – не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В договоре аренды могут быть предусмотрены и другие основания досрочного расторжения договора. Таким образом, составляя проект договора аренды, арендодатель может включить в него и основания независящие от воли или поведения арендатора, в том числе и собственный односторонний отказ от исполнения договора без обращения в суд, а лишь с письменным уведомлением в адрес арендатора (в таком случае он будет обязан «покинуть помещение»).

Реорганизация организации-арендодателя, а также перемена собственника арендованного имущества не являются основанием для обязательного изменения условий или расторжения договора.

Отдельные виды договора аренды:

Виды договора аренды: Прокат, аренда транспорта, зданий и сооружений, предприятий, лизинг.

Договор проката:

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Договор двусторонний, возмездный, консенсуальный, публичный.

Стороны – арендодатель и арендатор (исполнитель и потребитель). Поскольку в качестве арендодателя выступает лицо, постоянно занимающееся предпринимательской деятельностью, то разовая сдача имущества не является договором проката. Арендаторами обычно являются физические лица, поскольку имущество по договору проката используется для семейного и бытового потребления.

Форма договора – письменная.

Предмет договора – движимое имущество, предоставляемое для использования в потребительских целях: холодильники, телевизоры, радиоаппаратура и т.п., кроме транспортных средств.

Срок – договор заключается на срок до 1 года.

Стоимость взятого в прокат имущества определяется арендной платой в твердой денежной сумме, вносимой периодически (напр., поквартально, за месяц и т.д.).

Законом предусмотрен запрет на субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката.

Аренда транспортных средств:

Аренда транспорта включает в себя аренду транспортных средств с предоставлением услуг по управлению и по технической эксплуатации, а также без предоставления этих услуг (т.е., договор аренды транспортного средства с экипажем и договор аренды транспортного средства без экипажа).

Оба договора двусторонние, возмездные, реальные.

Стороны – арендодатель и арендатор. Предмет – любое транспортное средство, передаваемое арендатору на время. Аренда с экипажем предполагает, что владеет и пользуется транспортом арендатор, а его эксплуатацию и техобслуживание производит арендодатель. Ответственность за вред, причиненный сданным транспортным средством несет арендодатель.

Аренда без экипажа предполагает, что арендатор осуществляет и эксплуатацию и обслуживание транспорта самостоятельно, без участия арендодателя. Ответственность за вред, причиненный сданным транспортным средством несет арендатор.

Срок аренды договоров законом не определен и устанавливается по соглашению сторон.

Форма – письменная.