Тема. Договор купли-продажи. Мена.

Понятие и виды договора купли-продажи. Стороны, предмет и форма договора.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать имущество (вещь, товар) в собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Договор купли-продажи регулируется: Конвенцией ООН о договорах международной купли-продажи товаров от 11.04.1980, Гражданским кодексом Республики Беларусь (гл. 30); Законами РБ (напр., Законом РБ «О защите прав потребителей» (с изм. от 8 июля 2008 г.)) и т.д.

Виды договоров купли-продажи: розничная купля-продажа; поставка товаров (в т.ч. для государственных нужд); контрактация; энергоснабжение; продажа недвижимости; продажа предприятия.

Особенности договора купли-продажи: Договор является двусторонним, возмездным, консенсуальным (когда достигнуто соглашение по всем существенным условиям) и реальным (если осуществляется сразу передача вещи в момент совершения сделки, напр., самообслуживание в магазине), публичным.

Стороны договора: продавец и покупатель (как правило, любые право- и дееспособные физические, юридические лица и государство).

Предмет договора (объект продажи): движимое и недвижимое имущество, не изъятое из гражданского оборота.

Форма договора: подчиняется общим правилам о форме сделок, т.е., устная, письменная (нотариальная, гос. регистрация)

Существенными условиями договора являются: условия о предмете (наименование товара; количество, качество, ассортимент и комплектность товара; цена, тара и упаковка, гарантия и срок годности товара – если это необходимо); условия о цели приобретения (в определенных случаях).

Договор розничной купли-продажи.

По договору розничной купли-продажи продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, либо лицо, осуществляющее ремесленную деятельность или разовую реализацию товаров на рынке, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью.

Особенности договора: Договор двусторонний, возмездный, консенсуальный или реальный, публичный. Предложение заключить договор розничной купли-продажи выражается в форме публичной оферты, т.е. публичного предложения заключить договор, иначе – путем выставления товара в витринах, на прилавках и т.д. Поскольку договор публичный, продавец обязан заключить договор с любым покупателем, который приобретает данный товар и на условиях, одинаковых для всех покупателей.

Стороны договора: продавец (юридические лица (коммерч. орг.) и физические лица (ИП), осуществляющие предпринимательскую деятельность); покупатель (физические лица).

Предмет договора: товары, предназначенные для личного, семейного, домашнего и иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью и не изъятые из гражданского оборота.

Форма договора – устная, иногда простая письменная форма (квитанция). По общему правилу договор считается заключенным с момента выдачи покупателю кассового или товарного чека, подтверждающего оплату товара. Однако, может считаться заключенным с момента совершения покупателем действий, необходимых для получения товара, напр. через автомат.

Ответственность сторон:

Неисполнение продавцом обязательств по договору налагает на него обязанности возместить убытки и уплатить неустойку. По искам о нарушении прав потребителей, последние освобождаются от уплаты госпошлины. При продаже товаров ненадлежащего качества применяются общие правила о договоре купли-продажи. Требование покупателя о замене такого товара подлежит удовлетворению немедленно, а в случае необходимости его проверки – в течение 14 дней со дня предъявления соответствующего требования.

Общие условия содержания договора купли-продажи.

Содержание договора купли-продажи – это совокупность условий, составляющих права и обязанности покупателя и продавца.

Обязанности продавца:

1. передать покупателю товар соответствующего количества, качества, в ассортименте и комплектности, предусмотренные договором купли-продажи

2. передать товар в таре и (или) упаковке; если договором не определены такие требования, товар должен быть упакован обычным для такого товара способом

3. если иное не предусмотрено договором, продавец обязан одновременно с передачей товара передать покупателю его принадлежности и относящиеся к нему документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законодательством или договором

4. уведомить покупателя о недостатках товара, если таковые имеются

5. предупредить покупателя о правах третьих лиц на вещь по договору (например, если вещь заложена)

6. доставить товар, если это предусмотрено договором и пр.

Права продавца:

1. требовать оплаты товара

2. отказаться от исполнения договора, если покупатель своевременно не оплачивает переданный товар

3. отказаться от исполнения договора, с возмещением при этом убытков покупателю

Обязанности покупателя:

1. покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (по общему правилу, непосредственно до или после передачи товара)

2. поставить продавца в известность об обнаруженных недостатках товара

3. если по условиям договора купли-продажи товар продается в кредит или рассрочку, покупатель обязан оплатить товар в установленные сроки

Права покупателя:

1. имеет право требовать передачи товара, обусловленного договором

2. вправе отказаться от исполнения договора в случае отказа продавца передать товар

3. в случае передачи покупателю без его согласия товара, на который имеют права третьи лица, вправе требовать расторжения договора или уменьшения покупной цены

4. при передаче продавцом товара, не соответствующего ассортименту, покупатель вправе по своему выбору либо отказаться от остальных товаров с требованием возврата уплаченной суммы, либо требовать замены товаров в соответствии с договором, либо принять все переданные товары

5. в случае передачи покупателю товара ненадлежащего качества покупатель имеет право по своему выбору требовать:

   1. соразмерного уменьшения покупной цены

   2. устранения недостатков в разумные сроки за счет продавца

   3. возмещения своих расходов на устранение недостатков товара

   4. замены вещи на другую такую же, надлежащего качества

   5. отказаться от договора и требовать возвращения оплаты

Следует учитывать, что недостатки должны быть предъявлены покупателем в течение гарантийного срока или срока годности товара, срока, установленного законодательством или договором купли-продажи или же в течение двух лет со дня передачи товара покупателю.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки возникли до передачи товара покупателю. Незнание продавца о наличии в товаре недостатков не освобождает его от ответственности.

Не подлежит обмену или возврату любой качественный технически сложный товар, имеющий гарантийный срок, в техпаспорте которого (или заменяющем его документе) содержится отметка о дате продажи: телевизоры, радиоэлектроаппаратура, музыкальные инструменты, компьютеры, ноутбуки, швейные и стиральные машины, газонокосилки, бытовое газовое оборудование.

Также не подлежат обмену и возврату качественные непродовольственные товары, такие как бижутерия, товары бытовой химии, паркет, ламинат, обои и керамическая плитка, инструменты для маникюра и педикюра, предметы личной гигиены, лекарственные средства, табачные изделия, товары секс-шопов, гражданское оружие и его составные части и компоненты, товары зоомагазинов: животные, птицы, рыбы и другие представители животного мира, а также корм для них. 

Купля-продажа недвижимости.

По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Данный договор регулируется как общими нормами о купле-продаже, так и специальными нормами о продаже недвижимости.

Признаки договора: Договор двусторонний, возмездный, консенсуальный.

Стороны договора – продавец и покупатель (физ., юрид. лица и государство).

Продавцом по договору купли-продажи жилых домов и квартир могут быть: гражданин-собственник данной квартиры - при этом должно быть получено письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи собственника, проживающих совместно с ним и имеющих право пользования жилым помещением. Кроме того, если в квартире проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, то на ее продажу необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства; юридическое лицо - собственник данной квартиры - при этом квартиры, являющиеся объектом купли-продажи, должны быть не заселены жильцами; объединения, предприятия, учреждения и организации - для этого необходимо разрешение республиканских органов государственного управления, в ведении которых они находятся, либо разрешение объединений, подчиненных Правительству Республики Беларусь, в состав которых входят предприятия, учреждения и организации, по согласованию с соответствующими местными исполнительными и распорядительными органами

Покупателем по договору купли-продажи жилых домов и квартир могут быть: граждане Республики Беларусь; иностранные граждане и лица без гражданства - для этого им необходимо постоянно проживать в Республике Беларусь и заниматься на законных основаниях трудовой, хозяйственной или иной деятельностью; юридические лица - для этого им необходимо быть зарегистрированными на территории Республики Беларусь.

Форма договора: Договор совершается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Договор купли-продажи жилого дома (квартиры), приобретенного супругами в браке, может быть удостоверен только при наличии письменного согласия другого супруга. Для совершения сделок по отчуждению жилых помещений, где проживают несовершеннолетние, требуется обязательное предварительное разрешение органов опеки и попечительства. При продаже дома, относящегося к имуществу КФХ – должно быть получено согласие всех совершеннолетних членов семьи.

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости – предмет договора и цена.

Предмет договора – недвижимое имущество: земельные участки, участки недр, леса, здания, сооружения, воздушные и морские суда и пр. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передачи покупателю по договору, т.е. адрес, площадь. Например: "квартира, общей площадью 51,24 кв.м., в том числе жилой площадью 30,39 кв.м., расположенная в г. Могилеве, ул. Каштановая, дом 18, квартира 136, состоящая из двух жилых помещений, кухни, коридора, ванной, санузла, лоджии". При отсутствии этих данных в договоре, условие о предмете считается не согласованным сторонами, а договор - не заключенным. Еще одно существенное условие – цена недвижимости, должна быть согласована сторонами и указана в договоре.

Все особенности проведения сделок на рынке недвижимости регулируются Положением о порядке купли-продажи квартир (домов). Согласно белорусскому законодательству, регистрация договора купли-продажи недвижимости возможна при участи в качестве регистратора сотрудников агентств по государственной регистрации и земельному кадастру. Сам текст договора в таких случаях может составляться либо участниками сделки, либо самим регистратором.

 Если договор составляется продавцом или покупателем, то, прежде чем пройдет регистрация договора купли-продажи недвижимости, регистратор обязан проверить данный документ на соответствие законам Республики Беларусь. В частности, соответствует ли договор намерениям обоих участников сделки, указаны ли в данном документе все важнейшие и существенные условия проведения сделки. В том случае, если предоставленный договор составлен с грубыми нарушениями, по просьбе одного из участников регистратор может сам составить такой документ.

Также стоит отметить, что регистрация договора купли-продажи недвижимости невозможна, если в договоре основные положения не прописаны четким и ясным языком, суммы денежных средств и сроки их передачи не написаны прописью. Также стоит обратить внимание и на тот факт, что, согласно требованиям законодательства, фамилии, имена и отчества участников сделки, а также наименование и адреса юридических должны быть написаны полностью, без сокращений.

Кроме всего прочего, в момент, когда происходит регистрация договора купли-продажи недвижимости, регистратор обязан полностью и разносторонне разъяснить участникам сделки ее смысл и условия, предупредить о возможных последствиях. Разъяснить права и обязанности каждой из сторон сделки. В том случае, если продавец или покупатель не владеет ни одним из государственных языков, он имеет право ознакомиться с информацией, предоставляемой регистратором, при помощи квалифицированного переводчика.

 Также в обязанности регистратора, с помощью которого проходит регистрация договора купли-продажи недвижимости, входит и выяснение дееспособности и адекватности участников сделки, степени ее добровольности и честности. В том случае, если кто-либо из участников сделки в силу ограниченных физических возможностей не может поставить под договором купли-продажи свою подпись, сделка может быть совершена. Для этого достаточно, чтобы подпись за такого человека поставил кто-либо другой, но не гражданин, в чью пользу заключается данная сделка.

Договор мены.

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются правила о купле-продаже, не противоречащие существу мены.

Стороны договора: В ходе исполнения договора мены каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Форма договора: Договор мены между юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями должен быть заключен только в письменной форме. Между гражданами м.б. совершен и в устной форме.

Существенные (обязательные) условия:

- цена товара (товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.

- количество и наименование товаров;

- цель приобретения товаров (п. 1.1 Указа Президента Республики Беларусь от 07.03.2000 № 117 "О некоторых мерах по упорядочению посреднической деятельности при продаже товаров" закрепляет, что при осуществлении торговой посреднической деятельности в качестве существенного условия договора должна указываться цель (цели) приобретения товаров);

- сроки передачи товаров (в случае, когда в соответствии с договором мены сроки передачи обмениваемых товаров не совпадают, к исполнению обязательства передать товар стороной, которая должна передать товар после передачи товара другой стороной, применяются правила о встречном исполнении обязательств (ст. 309 ГК);

- момент перехода права собственности на товары (если законодательством или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно с исполнением обязательств обеими сторонами).

Ответственность сторон:

Сторона, у которой третьим лицом изъят товар, приобретенный по договору мены, вправе потребовать от другой стороны возврата товара, полученного другой стороной в обмен, и (или) возмещения убытков. Так как договор мены не является денежным обязательством, то ст. 366 ГК, устанавливающая ответственность за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, к договору мены не применяется. Вместе с тем по договору мены могут обмениваться неравноценные товары, и на одной из сторон лежит обязанность уплатить разницу в цене, которая считается денежным обязательством, и, таким образом, в данной части проценты за пользование чужими денежными средствами могут быть взысканы.

У многих категорий товаров есть свои бартерные особенности.

1. Обмен имущественных прав регулируется так же, как и обмен товаров, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.

2. У ценных бумаг, валютных ценностей и некоторых товаров (например, алкоголя и табака) специальные правила обмена, прописанные большей частью в особом законодательстве.

3. Оригинален обмен недвижимости и предприятий в качестве имущественных комплексов. Здесь придется соблюдать те же процедуры, которые обязательны при торговле недвижимостью. Это:

- абсолютно точная идентификация и экспертная оценка обмениваемого (включая составление схем (планов) и калькуляций);

- предельно формализованный письменный договор (один или единственный документ);

- обязательная государственная регистрация;

- оформление самого факта передачи соответствующим письменным актом;

- неизбежная ответственность обменявшего имущество, несоответствующее договору, даже если такое нарушение принято другой стороной.

Требовать замены некачественной недвижимости доброкачественной статья 528 ГК не разрешает – поэтому исправлять придется то, что обменяли, причем за счет виновного.

При обмене здания, сооружения или другой недвижимости к новому собственнику переходит на осуществлявшемся праве (собственности, владения, или пользования) земельный участок, выделенный государством для использования указанной недвижимости.

4. Нормы, регулирующие обмен земли (без прочей недвижимости) в Кодексе Республики Беларусь о земле (в редакции законов от 08.05.2002. № 99-З, от 20.10.2006. № 170-З).

Согласно данному нормативному акту самовольный обмен земельных участков недействителен. Здесь ключевое слов «самовольный», поскольку есть статья 92 того же кодекса, где разрешен обмен земельных участков между гражданами (собственниками и пожизненными владельцами). Это делается через исполкомы и предполагает безусловное сохранение целевого назначения обмениваемой земли. Причем землю по обмену может получить только тот, кто имеет право на выделение (предоставление) соответствующего земельного участка в соответствующем размере. Иначе никакого обмена. При обмене земли без обмена недвижимости, находящейся на ней, прежний собственник соответствующих сооружений сохраняет согласно ГК право пользоваться землей в пределах, необходимых для использования сохраненного имущества. Это называется земельным сервитутом. Юридическим лицам обмен земельных участков (даже находящихся в их собственности) категорически запрещен.

5. Обмен жилых домов (квартир) тоже мало похож на другие товарообменные процедуры, поскольку здесь действуют социальные гарантии, и защищается конституционное право на жилище.

а) обмен жилых помещений осуществляется с письменного согласия всех совместно проживающих граждан, а госжилья - еще и с разрешения местных властей;

б) жильем меняться нельзя, когда имеются запреты на отчуждение, аресты, иски и другие претензии к объекту обмена. Запрещены корыстные или фиктивные обмены, обмены служебного, специального и социального жилья, а также жилых помещений в домах, находящихся в аварийном состоянии, подлежащих сносу или капитальному ремонту. Кроме того, нельзя в результате обмена подселить к чужим людям (не членам семьи) того, кто страдает тяжелой формой хронического заболевания;

в) во всех случаях признания жилищного обмена недействительным, его участники возвращаются по прежнему месту жительства и ничего не теряют (если не вспоминать административные штрафы и то, что виновный в незаконной сделке возмещает убытки невинно пострадавшему);

г) суд может принудить к обмену жилья тех, что не смогли договориться между собой самостоятельно, а также лиц, принудительно выселяемых без предоставления жилья.