7. Факторы, влияющие на стоимость земли

Факторы можно подразделить на четыре категории: экономические; социальные; юридические, административные и политические; физические, связанные с окружающей средой и с местоположением.

7.1. Экономические факторы

Они зависят от общего состояния мировой экономики, экономической ситуации в стране, регионе или на местном уровне. К числу факторов, которые оказывают влияние на стоимость земли со стороны спроса, относятся уровень занятости; величина заработной платы и доходов; платежеспособность; наличие источников финансирования; ставка процента; издержки, связанные с оформлением сделок. К факторам предложения, оказывающим влияние на стоимость земли, можно отнести площадь имеющейся на продажу земли; затраты на освоение или производство строительных работ; затраты, связанные с обеспечением финансирования; и налоги. Все эти факторы, особенно те, что связаны с предложением, могут в значительной степени колебаться в зависимости от местоположения конкретного земельного участка.

7.2. Социальные факторы

Они помогают объяснить характер землепользова­ния, спрос на землю и ее цену. Социологи утверждают, что у людей есть базовые потребности в приобретении земли и в общении с окружающими. Эти потребности проявляются, с одной стороны, в стремлении людей «группироваться» вокруг городских центров, а с другой стороны, – в разных вариантах землепользова-ния. При выборе варианта землепользования не последнюю роль играют соображения престижа, когда люди стремятся завладеть конкретным участком земли по причинам социального и экономического характера. Эти мотивы приводят к так называемым «вторжениям», или «последовательным сменам» варианта землепользования. «Вторжение» происходит, когда какая-то группа людей, например вышедших на пенсию, хочет приобрести участки земли по берегу водоема для жилой застройки или расширить имеющиеся в собственности территории и улучшить свое положение. Последовательная смена происходит, когда, например, новая группа людей заменяет старую группу, занимавшуюся преимущественно рыболовством. Такие изменения происходят до тех пор, пока не наступит новое равновесие с четко выраженным иным вариантом землепользования. Вариант землепользования и стоимость земельных участков зависят и от других факторов социального характера — возрастной структуры, уровня образования населения, криминогенности, чувства собственности.

7.3. Юридические, административные и политические факторы

Все эти факторы могут влиять на спрос как положительно, так и отрицательно. Политика предоставления разного рода льгот способствует эффективному землепользованию и стимулирует освоение земельных участков. На уровне государства экономическая, фискальная и кредитно-денежная политика могут либо стимулировать, либо подавлять экономическое развитие в целом и спрос на землю, в частности. Администрации провинций и местного уровня часто проводят программы стимулирования или ограничения освоения земли через такие механизмы, как налогообложение, зонирование, контроль землепользования и ставок арендной платы. На спрос также влияет качество услуг, предоставляемых местной администрацией, например дорог, школ, общественного транспорта, состояния противопожарной службы и т.д.

В целом стоимость земли в пригородной зоне растёт быстрее, чем в центральной, деловой части города. Развитие транспортной сети и новые возможности доступа, наряду с сопутствующей миграцией населения, подняли потенциальный уровень дохода, который можно получить от владения землей в пригородной зоне. Еще в большей степени спрос стимулируется сопутствую-щим ростом региональной занятости и строительством торговых центров. Доход, получаемый от владения землей в центральной, деловой части города, тоже растет, но медленнее. Конечным результатом являются, во-первых, возросшая интенсивность использования земельной собственности как в центральной части города, так и в пригородной зоне и, во-вторых, меньшая разница в ценах участков земли в пригороде и в центре города.

Правительство разными путями может оказывать влияние на элементы, составляющие модель стоимости земли. Потенциальный доход зависит от фискальной политики, дорожного строительства, коммунальных услуг, раз­ного рода регуляторов землепользования. Налоговая и фискальная политика, равно как и строительные нормы и правила, влияют на затраты, связанные с возведением зданий и сооружений. Ставки капитализации являются, в первую очередь, функцией ставок процента, которые отражают политику администра­ции в сфере денежного обращения.