9.9.2. Типы поправок на отличительные характеристики

Эти необходимые при оценке земли поправки можно разбить на следую­щие категории: 1) поправки на глубину участка; 2) другие поправки на размеры; 3) поправки на неправильность формы; 4) поправки на влияние углового расположения; 5) поправки на относительное расположение учас­тка и др.

Поправка на глубину участка. Размер является, конечно, самой важной отличительной характеристикой, поскольку, чем крупнее участок, тем, как правило, меньше цена за единицу площади. Одна из разновидностей поправ­ки на размер — поправка на глубину участка – важна в том случае, когда землевладение оценивается по протяженности фронтальной границы. Допу­стим, например, что стоимость единицы сравнения в соответствии с поквар­тальной схемой в зоне коммерческой застройки установлена в 13 175 руб. за метр протяженности фронтальной границы и что стандартная глубина участков в этой зоне составляет 100 метров. Стоимость земельного участка размером 100 х 100 метров составит:

100 х 13 175 = 1317,5 тыс.руб.,

при этом стоимость участка размером 100 х 200 метров будет больше 1317,5 тыс. руб., но меньше простого удвоения 1317,5 тыс. руб.

Таблицы глубины дают возможность внесения поправок в стоимость метра протяженности фронтальной границы участков нестандартной глубины. Они показывают, что стоимость метра протяженности фронтальной границы растет с увеличением глубины, но более медленным темпом. Таблицы глубины построены на принципе вклада, который подразумевает, что стоимость какой-либо отличительной характеристики измеряется той долей, которую она привносит в стоимость объекта в целом.

Таблицы глубины, как правило, состоят из двух колонок — глубины и коэффициента глубины. Последний представляет собой показатель, который при умножении на него стандартной стоимости метра протяженности фронтальной границы (в нашем примере 13 175 руб.) дает стоимость метра протяженности фронтальной границы землевладения с указанной глубиной. Табл. 16 представляет собой образец таблицы глубины. Стандартной глубине в 100 метров соответствует коэффициент глубины 100%. С увеличением глубины и коэффициенты глубины растут, но не так быстро. Например, коэффициенты для глубины 150, 200 и 250 метров составляют 114, 121 и 123% соответственно (после этой величины коэффициенты изменяются совсем незначительно).

Пользоваться таблицей глубины очень просто. Допустим, что есть участок длиной 110 и глубиной 140 метров и что стандартная стоимость метра протяжен­ности фронтальной границы составляет 10,85 тыс. руб. Соответству- ющий коэффициент глубины равен 112%, или 1,12, тогда стоимость участка будет:

Таблица 16

Образец таблицы глубины (стандартная глубина = 100 метров)

1 - 40		41 - 80		81 - 120		121 - 160		161 - 400
Глубина	%	Глубина	%	Глубина	%	Глубина	%	Глубина	%
1	7	41	66	81	92	121	106	161	116
2	9	42	67	82	92	122	107	162	117
З	11	43	67	83	93	123	107	163	117
4	13	44	68	84	93	124	107	164	117

Продолжение таблицы 16

5	14		45		69		85		94		125		108		165		117
6	17		46		70		86		94		126		108		166		117
7	19		47		71		87		95		127		108		167		117
8	21		48		71		88		95		128		108		168		118
9	23		49		72		89		96		129		109		169		118
10	25		50		73		90		96		130		109		170		118
11	27		51		74		91		96		131		109		175		118
12	29		52		75		92		97		132		109		180		119
13	31		53		75		93		97		133		109		185		120
14	33		54		76		94		98		134		109		190		120
15	35		55		77		95		98		135		109		195		121
16	37		56		78		96		98		136		110		200		121
17	38		57		78		97		99		137		110		205		121
18	40		58		79		98		99		138		110		210		121
19	41		59		79		99		100		139		112		215		121
20	43		60		80		100		100		140		112		220		122
21	44		61		81		101		100		141		112		225		122
22	46		62		81		102		101		142		112		230		122
23	47		63		82		103		101		143		113		235		122
24	49		64		82		104		101		144		113		240		123
25	50		65		83		105		101		145		113		250		123
26	51		66		84		106		102		146		113		260		124
27	52		67		84		107		102		147		114		270		124
28	53		68		85		108		102		148		114		280		125
29	54		69		85		109		103		149		114		290		125
30	55		70		86		110		103		150		114		300		126
31		56		71		87		111		103		151		114		310		126
32		57		72		87		112		103		152		115		320		127
33		58		73		88		113		104		153		115		330		127
34		59		74		88		114		104		154		115		340		128
35		60		75		89		115		104		155		115		350		128
36		61		76		89		116		105		156		115		360		129
37		62		77		90		117		105		157		116		370		129
38		63		78		90		118		105		158		116		380		130
39		64		79		91		119		106		159		116		390		130
40	65		80		91		120		106		160		116		400		131

110 х 10,85 х 1,12 = 1336,72 тыс. руб.

Величины коэффициентов глубины должны быть основаны на анализе рынка. Значения их можно получить, нанося на график цены продаж на протяженности фронтальной границы в зависимости от глубины и затем прочерчивая плавную кривую по полученным точкам. Вероятно, зависимость не будет линейной, так что следует избегать применения тех статистических методов, которые предусматривают линейную зависимость. Участки, используемые в анализе продаж, либо должны иметь характеристики, либо их следует привести к таким характеристикам.

Иногда в построении таблиц глу­бины применяют эмпирический ме­тод, т.н. «правило 4 - 3 - 2 - 1».

Таблица 17

«Правило 4 - 3 - 2 - 1»

Глубины, %	Стоимости, %
Первые 25 Вторые 25 Третьи 25 Четвёртые 25	40 30 20 10

Как показано в табл. 17, это правило подразумевает, что на первые 25% глубины падает 40% стоимости, на вторые 25% - 30% стоимости, на третьи 25% - 20% стоимости и на последние 25% - 10% стоимости участка. Хотя это правило иногда и полезно, в большинстве случаев таблицы глубины следует строить на основании анализа данных рынка.

Коэффициенты глубины для разных категорий зонирования часто сильно отличаются друг от друга. В некоторых случаях стоимость земли растет или уменьшается пропорционально глубине. Это характерно для участков промышленной застройки, сельскохозяйственных угодий и некоторых вариантов коммерческого использования земельных участков, в частности участков под торговые центры. В большинстве же случаев стоимость метра протяженности фронтальной границы участков коммерческого назначения при значительном увеличении глубины участка растет крайне медленно. Стоимость участков под жилую застройку располагается обычно между этими двумя крайностями.

Другие поправки на размер. Когда оценка земли основана не на протяжен­ности фронтальной границы, поправки на размер участка можно определять и вносить в стоимость землевладений таким же образом, как это делалось в случае поправок на глубину участка. Например, если единицей сравнения является квадратный метр площади, строится кривая зависимости цены продажи квадратного метра от площади в квадратных метрах. Если в каче­стве единицы сравнения используется площадка или участок или же в тех случаях, когда применяется метод базового участка, возможно, потребуется внесение поправок на «избыточную» площадь или на участки недостаточного размера. Как и в случае таблиц глубины, требуется, чтобы размер (или диапазон разме­ра) стандартной площадки или базового участка был заранее точно определен.

Неправильность формы. В любой юрисдикции должны быть руководства для оценки стоимости участков треугольной или любой другой неправильной формы. Вообще, при одинаковой площади и протяженности фронтальной границы треугольный участок оценивается ниже, чем участок прямоугольный, из-за неудобств при проведении строительных работ и эксплуатации. Иногда используемое при оценке участков треугольной формы эмпирическое правило выглядит как «правило 65 - 35». Как показано на рис. 4, это правило подразумевает, что стоимость треугольного участка с основанием по фронту улицы будет составлять приблизительно 65% от стоимости участка прямоугольной формы с такой же протяженностью фронтальной границы и глубиной.

35 % стоимости

65 % стоимости

Улица

Улица

Рис. 4. «Правило 65 - 35»

Улица

Рис.4. «Правило 65 - 35»

Соответственно стоимость треугольного участка в том случае, когда на главной улице находится его вершина, составит 35% от стоимости участка прямоугольной формы.

50

100 Часть С 50

Часть В 50

Часть А 50

200

А = 4340 х 200 х 0,73 = 633,64 тыс. руб.

В = 4340 х 150 х (1,00 – 0,73) = 175,77 тыс. руб.

С = 4340 х 50 х (1,14 – 1,00) = 30,38 тыс. руб

Итого: 839,79 тыс. руб

Рис. 5а. Разбивка участка параллельно границе, идущей вдоль улицы

25 25

Часть Часть

В С

100 Часть А 100

100

Рис. 5б. Разбивка участка перпендикулярно границе, идущей вдоль улицы

А = 4340 х 100 = 434 тыс. руб.

В = 4340 х 25 х 0,35 = 37,975 тыс. руб

С = 4340 х 25 х 0,35 = 37,975 тыс. руб

Итого: 509,95 тыс. руб

Для наглядного представления «правила 65 - 35» рассмотрим участок треу-гольной формы шириной 100 метров и глубиной 100 метров; основание треугольника пусть будет расположено вдоль главной улицы. Стоимость участка оценивается по протяженности фронтальной границы, стандартная стоимость метра фронтальной границы составляет 15,5 тыс. руб, стандартная глубина – 100 метров. В соответствии с «правилом 65 - 35» стоимость земель-ного участка будет:

100 х 15,5 тыс. руб. х 0,65 = 1007,5 тыс. руб.

Трапециевидные и другие неправильной формы участки можно оценивать двояко. Во-первых, участок можно разделить рядом линий, параллельных фронтальной границе. Часть участка в пределах каждого интервала приводится к прямоугольнику и оценивается по таблице глубины участка. Общая стоимость участка складывается из стоимостей, рассчитанных для каждой части. Во-вторых, можно разделить участок рядом линий, перпендикулярных фронтальной границе; цель такого деления будет заключаться в дроблении участка на ряд прямоугольников и треугольников. Общая стоимость будет складываться из стоимостей отдельных частей. На рис. 5 приведен расчет стоимости участков с использованием каждого из этих приемов; стоимость метра протяженности фронтальной границы принята равной 4340 тыс. руб., расчеты произведены по данным таблицы глубины (см. табл. 16). Стоимость треугольных сегментов определена по «правилу 65—35» (рис. 4). В обоих случаях требуется набор тщательно составленных карт участков. Кроме того, вынесение правильного суждения здесь во многом зависит от опыта производящего оценку специалиста.

Влияние углового расположения. То влияние, которое оказывает на стоимость угловое расположение, является, в основном, функцией категории собственности и ее местоположения. Наиболее наглядно это влияние проявляется в случае коммерческих объектов недвижимости, особенно на примере предприятий розничной торговли, магазинов бакалейных товаров и заправочных станций. Преимущества их углового расположения проявляются в свободе входа и выхода, в простоте подъезда при высокой интенсивности транспортного потока и в дополнительных возможностях оформления витрин и организации рекламы.

Угловое расположение может также оказывать влияние и на стоимость участков жилой застройки, хотя степень влияния гораздо меньше. С одной стороны, стоимость участка растет за счет облегчения путей подъезда и лучших ландшафтных возможностей. С другой стороны, угловое расположе­ние в общем случае влечет за собой более высокие эксплуатационные расходы, более высокую подверженность воздействию транспорта и допол­нительные затраты, связанные с содержанием улиц и коммуникаций. Разум­ным разрешением этого противоречия является игнорирование влияния углового расположения при оценке всех объектов недвижимости жилого назначения. Тем не менее влияние углового расположения на стоимость объектов недвижимости жилого фонда (если оно имеет место) оценить достаточно легко с помощью множественного регрессионного анализа и других приемов, принятых при оценке стоимости недвижимости на основе подхода сравнения продаж.

Адекватное внесение поправки на влияние углового расположения для объектов коммерческой недвижимости представляет собой наиболее труд­ную задачу. Одной из ключевых проблем, требующих первоочередного реше­ния, является определение того, насколько существенно такое влияние. Есть три возможности. Первая заключается в том, что при внесении поправки на влияние углового расположения рассматривается вся протяженность границ углового участка. Вторая возможность – ограничить такое влияние некоторым расстоянием, скажем, 100 метрами. И третья, промежуточная – считать такое влияние распространяющимся на определенную часть границы углового участка.

Расчет величины влияния углового расположения ведется тремя основны­ми приемами. В соответствии с первым оно оценивается в процентах от стоимости базового участка земли. Допустим, например, что участок имеет 100 метров в длину и 100 – в ширину, стандартная стоимость метра протяженности фронтальной границы составляет 11 625 руб., угловое расположение увеличи-вает стоимость на 50%. Тогда коэффициент углового расположения составит 1, 50. Стоимость земельного участка будет:

100 х 11 625 х 1,50 = 1743,75 тыс. руб.

Второй прием заключается в том, чтобы рассчитать влияние углового расположения как функцию отношения стоимости метра протяженности границы по боковой улице к стоимости метра протяженности границы по главной улице. Допустим, например, что стандартная стоимость метра протя­женности по главной улице составляет 18 600 руб, а по боковой – 12 400 руб. Поправка на угловое расположение составит 67% (12 400 руб. делится на 18 600 руб.), поправочный коэффициент будет равен 1,67. Этот прием учитывает относительное преиму­щество разных улиц.

Третий прием, известный как правило Бернарда, основан на оценке стоимости углового участка как суммы стоимостей двух участков, один из которых имеет фронтальную границу вдоль главной улицы, а другой – вдоль боковой. Этот прием подвергается критике, как придающий слишком боль­шое значение влиянию углового расположения. Однако прием легко подда­ется разного рода модификациям. Стоимость углового участка, например, можно рассчитать как стоимость участка, имеющего фронтальную границу по главной улице плюс 2/3 стоимости участка с границей по боковой улице. Однако, когда предполагается, что зона влияния углового расположения простирается за пределы угловых гра­ниц, правило Бернарда или его варианты можно применять только в отноше­нии этих угловых границ.

Расчеты такого рода, возможно, не практичны и не нужны при массовой оценке. Тем не менее необходимо учитывать и анализировать рыночную информацию и отражать тенденции рынка в политикеоценки, руководствах и таблицах.

Поправки на отличительное расположение и другие поправки. Стоимость земельных участков часто сильно колеблется в пределах одного района из-за различий в расстояниях до школ, торговых центров, остановок общественного транспорта и т.д. Если приведение величин стоимости единиц сравнения или базовых участков проводится на поквартальном уровне, для этих показателей никаких других поправок не требуется, напротив, если анализ проводится по парным продажам или на основании другой рыночной информации, необходимо определять величину соответствующих поправок. Нанесение на карту данных по продажам и другой рыночной информации может облегчить такой анализ.

К другим отличительным характеристикам, часто требующим внесение поправок, относятся пейзаж участка, его топография, интенсивность транспорт- ного потока, ограниченные возможности подъезда, уровень шума, возможность подтопления и другие неприятности, состояние почвы, дренажные характеристики и т.д. Однако внесение таких поправок необходимо только в тех случаях, когда подобному влиянию подвергается несколько участков внутри микрорайона или страты. Если же такому воздействию одинаково подвержены все участки, внесение поправок не требуется, поскольку оно уже будет отражено в стоимости единицы сравнения или базового участка.

Оценка земельных участков при недостаточном количестве продаж. Когда продаж неосвоенных участков земли не хватает для применения метода сравнения продаж, приходится обращаться к одному или нескольким менее предпочтительным методам. Успешное их применение требует проведения тщательного анализа и навыка вынесения правильного суждения.