- •Оценка земли
- •1. Необходимость оценки земли
- •2. Особенности земли как объекта оценки. Понятие «целевое назначение земель»
- •3. Классификация земель, угодий. Группы земель населенных пунктов
- •4. Виды стоимости при индивидуальной оценке земельных участков
- •5. Нормативная цена земли
- •6. Основные принципы оценки земли
- •7. Факторы, влияющие на стоимость земли
- •7.1. Экономические факторы
- •7.2. Социальные факторы
- •7.3. Юридические, административные и политические факторы
- •7.4. Анализ местоположения
- •8. Анализ рынка при оценке земли
- •8.1. Стратификация
- •8.2. Единицы сравнения
- •8.3. Анализ данных по землевладению
- •9. Методы оценки земли
- •9.1. Метод единицы сравнения
- •9.2. Метод базового участка
- •9.3. Сравнение методов
- •9.4. Метод распределения
- •9.5. Метод выделения
- •9.6. Метод разбивки на участки
- •9.7. Техника остатка для оценки земли
- •9.8. Капитализация земельной ренты
- •9.9. Поправки на отличительные характеристики участков
- •9.9.1. Механизм внесения поправок на отличительные характеристики
- •9.9.2. Типы поправок на отличительные характеристики
- •10. Определение ликвидационной стоимости земельных участков
- •11. Определение залоговой стоимости земельных участков
- •4. Возведение залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке:
- •12. Организация системы оценки земли
- •13. Аренда земельных участков
- •Поскольку
- •14. Оценка права аренды земельных участков
- •15. Оценка права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками
- •16. Изменение стоимости земельных участков при реализации концессионных соглашений
- •Глоссарий
- •Список литературы
- •Содержание
3. Классификация земель, угодий. Группы земель населенных пунктов
Принципиальное значение для познания особенностей земли как товара имеет классификация земель по категориям в зависимости от целевого назначения, позволяющая обеспечить дифференцированный подход к осуществлению рыночных сделок.
Земельным законодательством России установлено разделение земельных ресурсов на определенные категории в соответствии с целевым назначением и правовым режимом использования и охраны:
3емли сельскохозяйственного назначения предоставлены для нужд сельского хозяйства и предназначены для этих целей. На праве пользования, владения, собственности и аренды они находятся у сельскохозяйственных предприятий, организаций, учреждений, фермерских хозяйств, кооперативов и граждан для производства сельскохозяйственной продукции.
Земли населённых пунктов (поселений) представлены территориями городов, поселков городского типа и сельских населенных пунктов. Они находятся в пределах черты населенного пункта, которая отделяет их от земель других категорий и в ведении городских, поселковых и сельских администраций. Главное назначение этих земель – обслуживание нужд населенных пунктов и проживающего в них населения.
Земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения необходимы для выполнения специальных народно- хозяйственных задач несельскохозяйственного характера промышленными и транспортными организациями, предприятиями связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и др. Для данной категории земель существенное значение имеют геологические и архитектурно-планировочные качества.
Земли природоохранного заповедного, оздоровительного, рекреацион-ного и историко-культурного назначения – это государственные природные заповедники, национальные, дендрологические и мемориальные парки, территории ботанических садов, заказников, памятников природы и археологии, курортов, а также другие земельные участки, обладающие природными лечебными факторами, предназначенные для организованного – массового отдыха и туризма. Они характеризуются строго целевым режимом использования.
Земли лесного фонда находятся в собственности, владении и пользова- нии граждан, лесохозяйственных и иных предприятий, учреждений и организаций. Они покрыты лесом, древесно-кустарниковой растительностью или не покрыты лесом (вырубки, гари, редины, болота, просеки), но предоставлены для нужд лесного хозяйства и лесной промышленности.
Земли водного фонда включают территории, занятые водоемами, ледниками, болотами, гидротехническими и другими водохозяйственными сооружениями, а также земли, выделенные под полосы отвода, и водоохранные зоны по берегам водоемов, магистральных межхозяйственных каналов и коллекторов.
Земли запасов – государственные и муниципальные земли, не предоставленные в собственность, владение, пользование и аренду гражданам, кооперативам, предприятиям, учреждениям, организациям. Они обычно характеризуются удаленностью, низким качеством, низким плодородием.
Земельный фонд страны разделен на угодья.
Земельные угодья - это участки земли, систематически используемые или пригодные к использованию для определенных хозяйственных целей и различающиеся по своим естественно-историческим признакам. Выделяют сельскохозяйственные и несельскохозяйственные угодья.
Сельскохозяйственные угодья - земли, фактически или потенциально используемые для производства сельскохозяйственной продукции.
К ним относятся: пашня, земли, занятые многолетними насаждениями, сенокосы, пастбища и залежь.
К пашне относятся земельные участки, систематически обрабатываемые и используемые под посевы сельскохозяйственных культур, и пары.
К многолетним насаждениям относятся земельные участки, занятые искусственно созданными древесными, кустарниковыми или травянистыми многолетними насаждениями, способными давать плодово-ягодную, техническую или лекарственную продукцию.
К ним относятся: сады, виноградники, ягодники, плодопитомники, тутовники, хмельники, плантации чая и эфиромасличных культур.
К сенокосам относят участки, покрытые многолетней травянистой растительностью систематически используемые для сенокошения.
Пастбищами называют земли, покрытые многолетней травянистой растительностью, систематически используемые для выпаса скота, не пригодные для сенокошения и не являющиеся залежами.
Залежами считаются земли, которые ранее вспахивались, но более года не используются для посева сельскохозяйственных культур и не подготовлены под пар.
Несельскохозяйственные угодья – земли, не используемые в сельскохозяйственном производстве, но необходимые для осуществления хозяйственной деятельности. К ним относятся: земли, занятые древесно-кустарниковой растительностью, лесными массивами, болотами, водными источниками, дорогами, прогонами, улицами, площадями, коммуникациями, постройками и сооружениями; нарушенные земли и прочие, не используемые в сельском хозяйстве.
При оценке земель населенных пунктов очень важно учитывать состав земель в пределах черты населенного пункта, выделяемых в соответствии с целевым назначением:
Земли городской (сельской) застройки, в том числе жилой и общественной, промышленной и коммунально-складской. Земли жилой и общественной застройки - застроенные и предназначенные для застройки жилыми, культурно-бытовыми, административными, культовыми и иными зданиями и сооружениями. Земли промышленной и коммунально-складской застройки - занятые промышленными, коммунально-складскими и иными производственными объектами.
Земли общего пользования – занятые площадями, проездами, улицами, дорогами, набережными, парками, лесопарками, скверами, водоемами, пляжами и иными объектами, предназначенными для удовлетворения нужд населения.
Земли сельскохозяйственного использования - занятые пашней, садами, виноградниками, ягодниками, сенокосами, пастбищами и другими продуктивными землями.
Земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения –- занятые памятниками природы, лесами, природными (национальными) и дендрологическими парками, ботаническими садами, заповедниками, ландшафтными территориями; земли, обладающие природными лечебными факторами, предназначенные и используемые для организованного массового отдыха населения и туризма; земли, на которых расположены памятники истории и культуры, достопримечательные места.
Земли транспорта, связи, инженерных коммуникаций – занятые сооружениями железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, магистралями инженерной инфраструктуры и связи.
Земли водоёмов и акваторий - занятые реками, естественными и искусственными водоемами и акваториями, водоохранными зонами, гидротехническими и другими водохозяйственными сооружениями.
Земли военных объектов и режимные зоны.
Резервные земли – не вовлеченные в градостроительную деятельность и иные.