4. Возведение залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке:
4.1. На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, зало- годатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. На эти здания и сооружения не распространяется право залога, и залогодатель может распоряжаться ими.
Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение.
4.2. Возведение зданий или сооружений на заложенном земельном участке, если права залогодержателя удостоверены закладной, допускается только в случае, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней отражены.
5. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие третьим лицам.
Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка.
Залоговая стоимость земельного участка рассчитывается на основании его ликвидационной стоимости. Ликвидационная стоимость объекта залога всегда должна быть больше величины кредита, который может быть предоставлен под конкретное обеспечение.
Максимально возможная величина кредита или залоговая стоимость может быть рассчитана по формуле:
,
(10)
где К– величина кредита, предоставляемого под залог;
Сл– ликвидационная стоимость объекта оценки;
р– вероятность нарушения заемщиком условий кредитного договора (выраженная десятичной дробью);
S – ежегодная величина расходов, связанных с содержанием объекта залога;
I– расходы банка, связанные со страхованием объекта залога;
Vн– недисконтированная величина расходов, связанных с осуществлением обеспеченных залогом требований;
Fн– недисконтированная величина неустойки, выплачиваемой банку заемщиком в случае нарушения последним условий кредитного договора;
r– номинальная годовая процентная ставка по кредиту;
m– количество лет кредитования;
а– годовая ставка дисконта (выраженная десятичной дробью).
Пример
Ликвидационная стоимость земельного участка равна 2 333 181 тыс. руб., номинальная годовая процентная ставка по кредиту составляет 50%, период кредитования 6 месяцев. Ставка дисконта равна 19%.
Расходы, связанные с осуществлением обеспеченных залогом требований составляют 699 954 тыс. руб.
Ежегодные расходы, связанные с содержанием объекта залога, составляют 0 тыс. руб.
Расходы, связанные со страхованием объекта залога, составляют 0 тыс. руб. Неустойка, выплачиваемая заемщиком, равна 0 тыс. руб.
Вероятность нарушения заемщиком кредитных обязательств определена на уровне 100%.
Решение
Максимально возможная величина кредита, рассчитанная по формуле, будет равна:
,
(11)
К=1 360 456 руб.
Таблица 20
|
Показатель |
Символ в формуле |
Значение |
|
Ликвидационная стоимость объекта залога, тыс. руб. |
Сл |
2 333 181 |
|
Номинальная годовая процентная ставка по кредиту, % |
r |
50 |
|
Продолжительность кредитования, лет |
w |
0,5 |
|
Число периодов начисления процентов в течение года |
m |
12 |
|
Годовая ставка дисконта, % |
a |
19 |
|
Ежегодные расходы, связанные с содержанием объекта залога, тыс. руб. |
S |
0 |
|
Расходы, связанные со страхованием объекта залога, тыс. руб. |
I |
0 |
|
Расходы, связанные с осуществлением обеспеченных залогом требований, тыс. руб. |
Vн |
699 954 |
Продолжение таблицы 20
|
Неустойка, выплачиваемая заемщиком, тыс. руб. |
Fн |
0 |
|
Вероятность нарушения заемщиком кредитных обязательств, % |
p |
100 |
|
Максимально возможная величина кредита |
К |
1 360 456 |